Công bố dự án nhà đất thế chấp

Minh định sử dụng nguồn vốn

(ĐTTCO) - Sau khi Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT) TPHCM công khai 77 dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, nhiều chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tại các dự án có tên trong danh sách này tỏ ra lo lắng. ĐTTC ghi nhận dư luận nhiều giới, cho rằng những thông tin này rất cần thiết, nhưng vẫn chưa truyền tải được thực chất vấn đề, gây hiểu nhầm.

Đúng nhưng chưa đủ

Theo một lãnh đạo ngân hàng (NH), việc các chủ đầu tư thế chấp tại NH để vay vốn phát triển dự án là hoạt động bình thường. Một số phương tiện truyền thông dùng từ “bị thế chấp”, “bị cắm ở NH” vừa nặng nề, vừa không đúng bản chất của vấn đề. Luật pháp cũng cho phép chủ đầu tư thực hiện việc này. Thực ra Sở TN-MT công bố 77 dự án đã đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng, bán hoặc cho thuê đang thế chấp tại NH. 

Thực ra đã có những trường hợp nhiều chủ đầu tư đem dự án thế chấp NH để vay vốn phát triển dự án, nhưng do sự quản lý lỏng lẻo của NH nên doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải dẫn đến thua lỗ, nợ xấu, dự án “trùm mền”, gây thiệt hại cho người mua nhà. Do vậy việc Sở TN-MT công bố những dự án đang thế chấp tại NH là cơ sở để người mua nhà tiên liệu thực chất ngôi nhà mình đang mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Các dự án này có thể do chủ đầu tư thế chấp, hoặc do các cá nhân và tổ chức mua lại một hoặc nhiều căn hộ hay một phần dự án rồi đem thế chấp. Và ngay chính ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Sở TN-MT) cũng thừa nhận trong quá trình đầu tư dự án, chủ đầu tư nào cũng cần huy động vốn, thu tiền của người mua trước khi giao nhà. Chính vì vậy mới có con số 77, chứ thật ra hơn 500 dự án BĐS trên địa bàn TPHCM đang trong quá trình đầu tư đều phải liên kết với NH.

 Điều đáng lưu ý, việc thế chấp dự án sẽ không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà nếu chủ đầu tư thực hiện đúng những cam kết với NH. Bởi một dự án nhà ở có mức đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng, chủ đầu tư không thể có vốn tự có để xây, phải huy động từ NH, người mua nhà. Trước kia quy định pháp luật chưa chặt chẽ, nên việc huy động vốn từ khách hàng còn dễ dàng. Nay chủ đầu tư muốn huy động vốn hay được phép bán dự án cho khách hàng phải đủ những điều kiện tối thiểu theo quy định và phải được phép của Sở Xây dựng. Vì thế, việc công bố những dự án có thế chấp tại NH là thông tin cần thiết và hướng thị trường ngày càng minh bạch hơn. Khách hàng có thêm công cụ để kiểm soát chủ đầu tư, dự án nhằm bảo vệ quyền lợi của mình. Quy định về giải ngân, thẩm định cho vay cũng rất đầy đủ… Vấn đề còn lại là ở yếu tố con người.

Rõ ràng mục đích và ý nghĩa của việc công bố tên dự án thế chấp tại NH nhằm giúp khách hàng biết được tình trạng pháp lý dự án, giảm thiểu rủi ro khi mua nhà. Đây là việc làm cần thiết, nhưng nếu nhìn vào danh sách kèm theo rất khó để biết mục đích thế chấp vay vốn của doanh nghiệp là gì, sử dụng vốn hiệu quả ra sao, bởi trên đó chỉ thể hiện tên doanh nghiệp và dự án, địa chỉ công trình, số giấy chứng nhận, hợp đồng, tổ chức nhận thế chấp và ngày đăng ký thế chấp. Việc liệt kê quá sơ sài, không cung cấp đầy đủ thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của từng chủ đầu tư, vô hình trung làm liên tưởng đến việc “bêu tên”, khiến người mua nhà hoang mang, ảnh hưởng đến uy tín doanh nghiệp và tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

Công bố cần chi tiết

Ông Lê Hùng Mạnh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Gia Hòa, cho biết: “Thông tin dự án khu căn hộ The Art của công ty hiện đang thế chấp tại Vietbank chi nhánh TPHCM là đúng nhưng chưa đầy đủ. Bởi công ty chỉ sử dụng tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp tại Vietbank nhằm bảo đảm nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh của chủ đầu tư theo quy định của NHNN trong việc bán nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án The Art”.  

Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được bán nhà khi đã có thông báo của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện. Theo đó phải giải chấp với NH mới được huy động vốn từ người mua nhà. Chính vì vậy, người mua nhà nên chịu khó tìm hiểu thông tin trước khi quyết định mua nhà ở một dự án nào đó. Nếu dự án được công bố đang thế chấp NH thì yêu cầu chủ đầu tư đưa văn bản xóa thế chấp của toàn dự án hoặc xóa thế chấp đối với căn hộ mình dự định mua, hoặc cung cấp chứng thư bảo lãnh của NH. Cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận về thời điểm phải xóa thế chấp, thí dụ như khách hàng đóng 30% giá trị căn hộ chủ đầu tư phải có văn bản xóa thế chấp cho căn hộ.

Luật sư Phạm Văn Minh, Công ty Luật Hợp danh Minh Lawyers

Về điều này, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng giám đốc Vietbank, xác nhận với ĐTTC, tính đến ngày 17-7-2016, dư nợ vay để thực hiện dự án The Art tại Vietbank là 0 đồng và hiện NH giám sát rất kỹ việc bán hàng của chủ đầu tư. Ông Mạnh bày tỏ, chính thông tin đúng nhưng chưa đủ nên sau khi dự án của công ty có trong danh sách đang thế chấp tại NH, nhiều khách hàng gọi điện chất vấn. Điều này cho thấy nếu việc công bố thông tin không đầy đủ, rõ ràng có thể tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

 Ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Địa ốc Nova, cho biết các dự án công ty thế chấp vay vốn NH đều công bố rõ cho khách hàng biết trước khi quyết định mua bán. Khi ký hợp đồng bán cho khách hàng công ty tiến hành giải chấp NH. Trong các dự án đã hoàn thiện bàn giao cho khách hàng, thời gian qua công ty đã tiến hành thực hiện thủ tục để cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua, đến nay đã có 5.000 căn hộ đã và đang được cấp giấy chứng nhận. Điều này chứng tỏ quyền lợi của khách hàng khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính với công ty được bảo đảm. NH tài trợ cho khách hàng mua nhà cũng chính là tài trợ cho công ty đóng tiền sử dụng đất hoặc mua dự án.

Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch CTCP Hưng Lộc Phát, phân trần tất cả 10 căn hộ của cao ốc Hưng Phát được nêu trong danh sách dự án thế chấp NH đều là những căn hộ được Hưng Lộc Phát giữ lại phục vụ cho mục đích khác, chưa bán ra cho bất cứ khách hàng nào. Tương tự, 6 sàn thương mại tầng 2, 3 và 17 cũng là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Hưng Lộc Phát. Do vậy, chúng tôi có thể thế chấp phần tài sản này cho NH Việt Á chi nhánh TPHCM mà không ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng đã mua nhà tại cao ốc Hưng Phát. Trước đó, cao ốc Hưng Phát gồm 358 căn hộ được xây dựng tại số 928 Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, công ty đã tiến hành bàn giao giấy tờ chủ quyền cho khách hàng đã mua căn hộ.

Làm rõ mục đích thế chấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, do đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng NH và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh NH khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp NH. Vì thế, việc công khai các dự án đang thế chấp, cung cấp thông tin cần thiết cho người mua nhà và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên cần hiểu rằng, trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chủ đầu tư được quyền thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn NH phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp theo Luật Nhà ở 2014.

Minh định sử dụng nguồn vốn ảnh 1

Một dự án của Công ty 584 đang thế chấp tại NH
nhưng “án binh bất động” từ nhiều năm nay. Ảnh: TRÀ GIANG

Cụ thể, theo Khoản 1, Điều 147 Luật Nhà ở 2014: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó, thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo “nhà ở đủ điều kiện được bán” của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Chính vì vậy nhiều doanh nghiệp đề nghị, khi công bố các dự án BĐS, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc thực hiện bảo lãnh NH... giúp người mua nhà nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua. Bên cạnh đó, các NH cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và có biện pháp giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn vay đúng mục đích, giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay. Người mua nhà tại các dự án đã thế chấp NH có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của NH chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Đảm bảo quyền lợi hợp pháp các bên

Minh Tuấn (thực hiện)

Xung quanh việc Sở TN-MT TPHCM công bố danh sách gồm 77 dự án BĐS trên địa bàn thế chấp quyền sử dụng đất tại các NHTM với mục đích vay vốn đầu tư dự án, ĐTTC đã có buổi làm việc với LS. THÁI VĂN CHUNG, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, để có thêm góc nhìn, đánh giá xoay quanh sự kiện này.

PHÓNG VIÊN: - Xin ông cho biết những quy định cho phép chủ đầu tư được thế chấp, giải chấp dự án BĐS hình thành trong tương lai tại NH?

LS. THÁI VĂN CHUNG: - Trong hoạt động kinh doanh rất ít doanh nghiệp BĐS có đủ nguồn vốn chủ sở hữu để triển khai dự án. Đặc biệt với các dự án xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư luôn cần lượng vốn lớn bằng tiền mặt để thực hiện hàng loạt khoản chi phí liên quan, như chi phí cho việc hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý dự án; chi tiền thanh toán việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chi đền bù giải phóng mặt bằng; đóng tiền sử dụng đất, đóng các khoản phí, lệ phí, thuế có liên quan; chi phí thuê tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thanh toán cho nhà thầu xây dựng, nhà thầu cung ứng vật tư xây dựng dự án.

Vì vậy, Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 cho phép chủ đầu tư được quyền thế chấp dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai tại NH nhằm giúp họ chủ động huy động vốn để triển khai dự án, xây dựng nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư muốn huy động vốn góp từ các nguồn khác như chuyển nhượng dự án, góp vốn đầu tư vào dự án hoặc huy động vốn góp để phân chia nhà ở, bán, cho thuê mua nhà ở đó “phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.

Điều kiện để chủ đầu tư thế chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Thông tư 26/2015 ngày 9-12-2015 của NHNN về việc hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi: Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2014. Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Chiếu theo những quy định trên, ông nhận định gì về việc Sở TN-MT công bố thông tin dự án thế chấp tại NH?

- Việc Sở TN-MT công bố thông tin về các dự án đang thế chấp cho NH là hết sức bình thường. Lý do một số người dân có biểu hiện hoang mang, lo lắng, nhất là những khách hàng đã mua các nhà ở, căn hộ thuộc các dự án đã thế chấp cho NH, vì suốt thời gian dài chúng ta đã quen với việc gần như toàn bộ thông tin về nhà đất như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin về việc chủ đầu tư thế chấp tài sản vay vốn NH đều không được công khai hoặc công khai nửa vời, nên khi Sở TN-MT công bố thông tin lần đầu trên các phương tiện truyền thông đại chúng, nhiều người xem bất thường. Để xảy ra điều này có phần lỗi lớn thuộc về các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành về nhà ở và đất đai, khi không thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định của pháp luật trong việc công bố thông tin về nhà, đất; thiếu trách nhiệm trong việc phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS, về nhà ở cho người dân hiểu, biết và chủ động thực hiện để giảm thiểu rủi ro; đồng thời hạn chế trình trạng nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu thông tin, thiếu hiểu biết để thực hiện hành vi lừa đảo, xâm phạm quyền tài sản của nhiều cá nhân, tổ chức khác như trong thời gian qua.

Sở TN-MT các địa phương nên định kỳ công bố thông tin đầy đủ liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án do tỉnh, TP quản lý trực tiếp; đồng thời thông tin chi tiết về số hợp đồng tín dụng, tổ chức tín dụng, thời hạn vay, mục đích vay, hạn mức vay đối với dự án BĐS chủ đầu tư đã thế chấp cho NH, để từng bước thực hiện chính sách minh bạch thị trường BĐS.

Về công bố của Sở TN-MT, không nên hiểu nhầm các dự án chủ đầu tư đã thế chấp NH đồng nghĩa chủ đầu tư đó yếu về năng lực tài chính, hoặc lo sợ quyền và lợi ích hợp pháp của mình sẽ bị ảnh hưởng nếu mua nhà ở, căn hộ tại các dự án này. Ngược lại, khi các dự án đã được công bố thông tin về tình trạng thế chấp NH, chủ đầu tư phải nỗ lực, cố gắng hơn để hoàn thành dự án đúng thời gian, kế hoạch đã được duyệt. Bởi lẽ, đối với các chủ đầu tư đã thế chấp dự án vay vốn NH, càng kéo dài thời gian giải chấp càng bất lợi cho họ. Theo đó, chủ đầu tư phải tìm giải pháp để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và cam kết, bảo đảm uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi khách hàng đã mua nhà, căn hộ. Chủ đầu tư không còn cơ sở để viện lý do này, lý do khác như trước đây nhằm khéo dài thời gian cấp giấy hoặc trốn tránh trách nhiệm với khách hàng.

- Trên thực tế, nhiều dự án thế chấp ở NH đã được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai TP nhưng vẫn để xảy ra nhiều sai phạm, tranh chấp. Vậy trách nhiệm thuộc về ai, thưa ông?

- Thực tế, trong thời gian qua một số chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền nhưng sử dụng tiền vay sai mục đích, đầu tư dàn trải, dẫn đến mất thanh khoản, không hoàn thành được dự án, không bàn giao được nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua theo cam kết trong hợp đồng. Thậm chí có chủ đầu tư bán dự án cho bên thứ ba khi chưa được sự chấp thuận của NH, hoặc bán căn hộ cho nhiều người, gây thiệt hại lớn cho nhiều NH, khách hàng, trong nhiều trường hợp dẫn đến tố cáo, khiếu nại, khởi kiện tranh chấp kéo dài làm giảm lòng tin trong Nhân dân. Do vậy, UBND các tỉnh, TP cần chỉ đạo quyết liệt việc kiểm tra, giám sát chặt chẽ từ khâu thẩm định, phê duyệt dự án đến khâu thi công xây dựng và hoàn thành dự án theo đúng tiến độ, đúng các nội dung đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Qua đó, góp phần quan trọng và quyết định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp các bên gồm người mua nhà, nhà đầu tư và lợi ích chung của xã hội.

- Xin cảm ơn ông.

Trà Giang

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Đầu tư vô bổ, lãng phí nguồn lực

Đầu tư vô bổ, lãng phí nguồn lực

(ĐTTCO) - Vừa qua, UBND TP Hà Nội đã thông tin về việc sẽ xây dựng dự án Nhà hát Hoa Sen sức chứa 2.000 chỗ ngồi bên trong, khu vực xung quanh nhà hát có thể chứa khoảng 25.000 người vào vui chơi hàng ngày.