Gói tín dụng nhà ở: Thu nhập thấp khó tiếp cận

Từ ngày 1-6, gói 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở với lãi suất 6%/năm chính thức được triển khai. Trong năm nay, NHNN sẽ giải ngân khoảng 15.000-20.000 tỷ đồng cho 5 NHTM nhà nước cho vay hỗ trợ. Các NHTM cũng đã hoàn tất khâu chuẩn bị để triển khai chương trình này. Tuy nhiên, ghi nhận bước đầu của ĐTTC cho thấy người có thu nhập thấp rất khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này.

Vẫn khó thông khi triển khai

Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng NHNN, cho biết đến ngày 31-5, cả 5 ngân hàng được chỉ định thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở đều đã báo cáo việc triển khai lên NHNN và khẳng định đã chuẩn bị chu đáo về nguồn vốn, thủ tục, con người để gói hỗ trợ đạt hiệu quả cao nhất; ban hành quy trình, thủ tục hướng dẫn về cho vay hỗ trợ nhà ở, phù hợp với các quy định để kịp triển khai trong toàn hệ thống từ thời điểm 1-6-2013.

Về việc tái cấp vốn cho các ngân hàng triển khai cho vay, theo ông Mạnh, trước mắt các ngân hàng dùng nguồn vốn của mình để cho vay, sau khoảng 1 tháng báo cáo kết quả triển khai lên NHNN, lúc đó NHNN mới thực hiện tái cấp vốn.

“Chúng tôi cũng chủ trương không chia đều lượng vốn 30.000 tỷ đồng cho các ngân hàng, mà giải ngân theo thực tế cho vay. Nghĩa là ngân hàng nào cho vay nhanh hơn sẽ được cấp nhiều vốn hơn, tạo ra sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trong việc đưa nhanh nguồn vốn của gói tín dụng này vào cuộc sống” - ông Mạnh cho hay.

Theo ghi nhận của ĐTTC, hầu như các chi nhánh NHTM ở các tỉnh không triển khai chương trình này, vì đa phần không có dự án nhà ở xã hội (NoXH) hay nhà ở thương mại chuyển đổi. Hà Nội và TPHCM, 2 địa phương được người dân và doanh nghiệp ngóng chờ chương trình hỗ trợ này rất lớn.

Song tìm hiểu tại phòng giao dịch VietinBank Nguyễn Trọng Tuyển (TPHCM), nơi đây cũng cho biết không cho vay theo chương trình này. Còn tại một điểm giao dịch của Vietcombank và Agribank ở TPHCM, nhân viên ngân hàng này nói chờ hướng dẫn từ hội sở mới triển khai.

Được biết trong tuần này, NHNN chi nhánh TPHCM sẽ phối hợp Sở Xây dựng TPHCM và UBND quận Tân Bình ký kết cho vay với các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc gia đình chính sách, gia đình cách mạng, lực lượng vũ trang, giáo dục, y tế tại quận Tân Bình, sau đó tiếp tục nhân rộng sang các quận, huyện khác.

Tuy nhiên, khúc mắc hiện nay là quy định 2 đối tượng cá nhân được vay theo chương trình: cán bộ nhân viên, công chức, lượng lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương nhà nước và người có thu nhập thấp thuộc đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, lao động tự do, kinh doanh cá thể… thu nhập thấp là bao nhiêu vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể.

Rào cản chứng minh thu nhập trả nợ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thu nhập thấp là từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống (tức mốc chưa phải đóng thuế thu nhập). Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, lương bình quân trong khu vực doanh nghiệp năm 2011 là 4,8 triệu đồng/tháng. Giả sử hiện nay người thu nhập thấp có lương bình quân lên đến 7-9 triệu đồng/tháng, để được vay mua NoXH cũng không dễ.

Theo tính toán, NoXH có giá dưới 15 triệu đồng/m2 trở xuống, tính ra 1 căn nhà diện tích 70m2 có giá 1 tỷ đồng, khách hàng có 30% vốn ứng, tức 300 triệu đồng, vay 700 triệu đồng với lãi suất 6%/năm kỳ hạn 10 năm, thì ít nhất phải trả lãi và gốc trên 6 triệu đồng/tháng. Với thu nhập 7-9 triệu đồng/tháng, trừ chi phí sinh hoạt hàng ngày, khách hàng sẽ không đủ điều kiện trả nợ để vay vốn.

Gói tín dụng nhà ở: Thu nhập thấp khó tiếp cận ảnh 1

Việc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng xem ra không dễ dàng.  Ảnh: LONG THANH

Trong khi đó, khi ban hành Thông tư 07, Bộ Xây dựng tính toán nếu tính theo ngưỡng thu nhập thấp có thu nhập khoảng 9 triệu đồng/người/tháng, với gia đình có 2 người cùng thu nhập sẽ đạt 18 triệu đồng/tháng. Gia đình cần 30% thu nhập đó để lo vấn đề nhà ở, tương đương 5,4 triệu đồng/tháng để lo nhà ở. Nếu hộ gia đình này vay mua căn hộ 50m2, giá tối đa 12 triệu đồng/m2, khi mua phải ứng trước 20% giá trị căn hộ, tương đương 120 triệu đồng, còn lại sẽ phải vay 480 triệu đồng.

Với lãi 6%/năm, sẽ chỉ phải trả khoảng 2,1 triệu đồng lãi/tháng và 4 triệu đồng tiền gốc. Cứ thế, gốc trả dần, lãi cũng sẽ giảm dần. Như vậy, với thời gian vay 10 năm, hộ gia đình hoàn toàn có thể trả nợ.

Một lãnh đạo NHTMCP chia sẻ, dù vốn từ nguồn tái cấp vốn của NHNN, nhưng cho vay ra nếu có nợ xấu phải trích lập dự phòng rủi ro, ảnh hưởng đến lợi nhuận, nên các NHTM rất cân nhắc đối tượng khách hàng khi cho vay dài hạn. Trong đó, ưu tiên không chỉ mức thu nhập cao, mà là những khách hàng làm việc tại cơ quan hành chính sự nghiệp 3-5 năm, còn lao động phổ thông hay làm việc tại công ty TNHH, tư nhân… khó tạo được uy tín để vay vốn.

Với đối tượng khách hàng này, các NHTM thường yêu cầu phải chứng minh thêm nguồn thu nhập khác hoặc tài sản thế chấp ngoài tiền lương. Bên cạnh đó, để được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, tài sản thế chấp để có thể vay vốn là căn NoXH mà khách hàng ký hợp đồng mua, tức tài sản hình thành từ vốn vay. Nhưng theo quy định khách hàng mua NoXH sau 5 năm mới được chuyển nhượng.

Vì thế, chắc chắn các NHTM sẽ ngại nhận NoXH làm tài sản thế chấp, bởi nếu khách hàng không trả nợ họ sẽ bị vướng khi phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi vốn.

Ưu đãi lãi suất, không ưu đãi đối tượng

Gói tín dụng nhà ở: Thu nhập thấp khó tiếp cận ảnh 230.000 tỷ đồng là gói tín dụng dài hạn, cố định lãi suất trong vòng 10 năm, nên lãi suất 6%/năm được xem là không cao. Nhưng  so với lãi suất cho vay mua nhà ở nhiều nước trên thế giới hiện nay phổ biến ở mức 2-3%/năm, lãi suất 6%/năm đối với người có thu nhập thấp không phải là mức lãi suất quá ưu đãi. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay gói tín dụng này đang kích được thị trường bất động sản và các thị trường khác.Gói tín dụng nhà ở: Thu nhập thấp khó tiếp cận ảnh 3

TS. Cao Sỹ Kiêm,
Chuyên gia ngân hàng

Tuy nhiên, đó mới chỉ là tính toán trên lý thuyết, còn thực tế không phải dễ dàng như vậy. Trao đổi với ĐTTC, TS. Nguyễn Ngọc Bảo, Chủ tịch Hội đồng thành viên Agribank, cho biết hiện quy trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư 07 của Bộ Xây dựng và Thông tư 11 của NHNN đã được Agribank triển khai.

Các đối tượng được quy định trong các thông tư trên có đủ điều kiện có thể đến Agribank để làm thủ tục vay vốn. Agribank sẽ tạo điều kiện thuận lợi nhất để người dân được vay vốn theo gói tín dụng này. Người vay cũng có thể dùng chính căn nhà mình mua để làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng. Còn tổng số tiền dành cho gói tín dụng này hiện Agribank vẫn đang tính toán.

Tuy nhiên, ông Bảo cho rằng không phải ai cũng có thể được vay, bởi gói tín dụng này chỉ ưu đãi về lãi suất, còn các điều kiện tín dụng khác sẽ được ngân hàng áp dụng như cho vay thông thường. Nếu người vay không chứng minh được khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ không cho vay.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Phước Thanh, Tổng giám đốc Vietcombank, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở có lãi suất cho vay thấp nhưng đối tượng lại thu hẹp hơn trước rất nhiều. Xem xét quy định về đối tượng vay là cán bộ công chức, viên chức... cho thấy rào cản về thu nhập sẽ rất lớn khi họ tiếp cận vay vốn mua nhà. Chẳng hạn họ mua NoXH có giá 600 triệu đồng sau khi trừ 20% vốn tự có, họ phải vay ngân hàng 480 triệu đồng. Với số vốn vay này, hàng tháng họ phải trả vốn gốc 4 triệu đồng, còn tiền lãi khoảng 2,4 triệu đồng.

Như vậy tổng cộng vốn và lãi phải trả lên đến 6,4 triệu đồng, gần bằng tổng thu nhập của một người có thu nhập thuộc vào loại khá. Thời hạn ưu đãi lãi suất là 10 năm, tất nhiên ngân hàng có thể xét cho vay dài hơi hơn lên đến 15 năm, nhưng sau 10 năm lãi suất cho vay sẽ thả nổi. Vì thế, ngân hàng vẫn phải dựa vào thu nhập của người đi vay xem có đủ trang trải tiền vốn gốc và lãi phải trả hàng tháng hay không, trước khi quyết định cho vay.

Trong khi đó, ông Phan Đức Tú, Tổng giám đốc BIDV, cho biết khách hàng cá nhân vay mua, thuê, thuê mua NoXH đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn, thời gian xử lý hồ sơ cho vay tại BIDV không quá 4 ngày làm việc. Theo ông Tú, gói 30.000 tỷ đồng là chương trình tín dụng hoàn toàn thương mại, các ngân hàng phải chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình và rủi ro xảy ra, NHNN chỉ hỗ trợ vốn để qua đó có lãi suất thấp cho người vay.

Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho người vay, BIDV sẽ đưa ra hình thức thế chấp phù hợp. Cụ thể, BIDV sẽ cho người vay được thế chấp tài sản hình thành từ nguồn vốn vay theo 2 đối tượng: nếu mua nhà ở thương mại giá dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích dưới 70m2, người vay là chủ tài sản căn hộ đó được BIDV nhận thế chấp tài sản này.

Còn đối với NoXH, theo quy định của Chính phủ, phải trong 10 năm vẫn chưa được thế chấp. Trong trường hợp này, BIDV sẽ làm việc với chính quyền địa phương để ký hợp đồng 3 bên giữa đơn vị xây dựng nhà ở, người mua và ngân hàng.

Theo đó, nếu đơn vị xây dựng nhà ở đồng ý cho người mua nhà đó được quyền thế chấp, trong điều kiện người vay không thể trả nợ thì người vay đồng ý cho đơn vị quản lý NoXH mua lại nhà đó và bán cho người khác để trả nợ ngân hàng.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa có kiến nghị những đối tượng mua NoXH đã có vốn đối ứng 30% giá trị căn hộ, nên cho họ thế chấp bằng chính căn hộ đó, đồng thời cho các NHTM được phát mãi tài sản là căn hộ đi vay nếu người vay không có khả năng trả nợ, thay vì phải chờ sau 5 năm mới được bán.

MAI THẢO - BẢO MINH

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

TTC Plaza Đức Trọng tích hợp rất nhiều những tiện ích mua sắm, giải trí hiện đại

Lâm Đồng sắp có Trung tâm Thương mại lớn nhất tỉnh

(ĐTTCO) - Ngày 10-12, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - TTC LAND (tiền thân là Sacomreal) đánh dấu bước chân đầu tiên của mình lên vùng đất cao nguyên khi chính thức tổ chức Lễ khởi công dự án Trung tâm thương mại TTC Plaza Đức Trọng tại thị trấn Liên Nghĩa, huyện Đức Trọng, Lâm Đồng.