Đầu năm 2014, Chính phủ đã yêu cầu các bộ liên quan đẩy nhanh gói ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng. Theo đó, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Tài chính đề xuất Chính phủ những giải pháp tháo gỡ. Thực tế, đã triển khai được gần 1 năm, nhưng so với những mục tiêu đặt ra ban đầu, gói hỗ trợ này đã thực sự làm nản lòng những ai kỳ vọng.
Tốc độ… rùa
Theo NHNN, tính đến 31-1, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã cam kết cho vay đối với 2.246 khách hàng với tổng số tiền đạt hơn 2.324,3 tỷ đồng. Trong đó đã giải ngân cho 2.218 khách hàng với tổng dư nợ 1.068,5 tỷ đồng, tăng hơn 200 tỷ đồng so với giữa tháng 1-2013.
Đối với khách hàng cá nhân, các NH đã cam kết cho hơn 2.231 khách hàng với tổng số tiền khoảng 801,6 tỷ đồng. Trong đó, đã giải ngân theo tiến độ cho 2.208 khách hàng với dư nợ 533,7 tỷ đồng. Đối với khách hàng doanh nghiệp, NHNN đã xác nhận đăng ký của BIDV, VietinBank, Agribank ký hợp đồng tín dụng với 15 doanh nghiệp với tổng số tiền cam kết 1.501 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 16,7% tổng nguồn vốn hỗ trợ nhà ở dành cho doanh nghiệp.
Trong đó, các NH đã giải ngân cho 11 dự án của 10 doanh nghiệp với số tiền 534,8 tỷ đồng. Riêng tháng 1, NHNN đã xác nhận việc đăng ký cho vay hỗ trợ nhà ở bằng nguồn tái cấp vốn 263 tỷ đồng cho 3 dự án, nâng tổng số lên 16 dự án từ đầu chương trình.
Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án NoXH, cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án NoTM theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nguồn cung về NoXH. Bộ cũng đề nghị NHNN tăng cường kiểm tra, hướng dẫn và có quy trình thống nhất để các NHTM nhà nước được giao nhiệm vụ đẩy mạnh hơn nữa việc giải ngân cho cả dự án và người dân. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng |
Như vậy, có thể thấy rằng so với thời điểm đầu mới triển khai, từ cuối năm 2013 cho đến nay, tốc độ giải ngân của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã có những chuyển biến tích cực. Đây có thể coi là một dấu hiệu tốt cho sự cởi mở hơn của các NH trong năm 2014.
Tuy nhiên, nếu tính toán cụ thể, với đà giải ngân này, năm 2014 các NHTM cũng chỉ giải ngân được tối đa hơn 4.000 tỷ đồng. Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), nếu cứ tiến hành với tốc độ hiện tại, mục tiêu giải ngân 30.000 tỷ đồng không phải là 3 năm như dự tính mà có thể kéo dài đến… 30 năm, mục đích hỗ trợ khai thông thị trường BĐS như kỳ vọng cũng sẽ không còn.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, để thúc đẩy quá trình giải ngân gói tín dụng hỗ trợ, điều cấp thiết là phải khơi thông được 3 hạn chế chủ yếu.
Thứ nhất, một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc giải quyết các trình tự, thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư của các dự án nhà ở xã hội (NoXH), cũng như việc xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại (NoTM) sang NoXH, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ NoTM cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay.
Thứ hai, một số NHTM được giao nhiệm vụ triển khai việc cho vay còn quá thận trọng, dẫn đến việc chậm trễ trong việc xét duyệt, thẩm định đối tượng cho vay vốn.
Thứ ba, trong quá trình triển khai thực hiện đã phát sinh một số vướng mắc liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm trong việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng mà hiện nay chưa được điều chỉnh bởi pháp luật có liên quan.
Bốc thuốc
Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, quy trình với tay đến vốn ưu đãi không khác gì chạy vượt rào với hàng loạt thủ tục khó khăn. Chẳng hạn, sau khi có văn bản giới thiệu của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp thực hiện một số thủ tục như: ký bản ghi nhớ với NH về việc tài trợ vốn vay, cung cấp các hồ sơ pháp lý của mình và hồ sơ dự án để NH xem xét, đánh giá, thẩm định để xét duyệt hồ sơ vay vốn…
Điểm mấu chốt hiện nay cần giải tỏa là làm thế nào để NH yên tâm cho người thu nhập thấp vay mà không sợ rơi vào nợ xấu, bởi đối tượng đã ở vào nhóm thu nhập thấp chắc chắn khả năng trả nợ sẽ khó khăn hơn. Ở một số nước như Thái Lan, Bangladesh… có những mô hình hỗ trợ người nghèo vay tiền khá hiệu quả. Theo đó, cộng đồng người có nhu cầu mua nhà ở liên kết với nhà tài trợ, doanh nghiệp có năng lực để bảo lãnh cho vay. Như vậy NH sẽ không lo tiền cho vay ra không quay về. GS. Đặng Hùng Võ |
Thế nhưng, các NH vẫn đòi hỏi nhiều thủ tục khác không cần thiết gây kéo dài thời gian giải ngân. Quá trình cho vay đối với khách hàng cá nhân cũng không dễ dàng, thậm chí nhiêu khê hơn gấp bội. Ngoài phải xin giấy chứng nhận thu nhập thấp, giấy chứng nhận diện tích nhà ở, hợp đồng 3 bên (chủ đầu tư - NH - người mua nhà), người mua còn phải chứng minh khả năng trả nợ với NH.
Việc cân bằng để tạo điều kiện cho những người chưa có nhà ở có thể có nhà, đồng thời tránh việc trục lợi, đã khiến chính sách tốt đẹp này loay hoay suốt nửa năm qua. Những người có đủ điều kiện để mua nhà gần như khả năng trả nợ sẽ thấp. Ngược lại, những người có đủ điều kiện trả nợ lại không thuộc diện được mua nhà theo quy định chưa có nhà ở hoặc diện tích trung bình 5m2/ người.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh sàn giao dịch BĐS G5, có 2 vấn đề cần nhanh chóng tháo gỡ.
Thứ nhất, việc xác định tình trạng nhà ở, tiếp theo là việc cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Theo phân tích của ông Khánh, việc xác nhận chưa có nhà hay diện tích nhà dưới 5m2/người tưởng chừng như căn cơ, kỹ lưỡng, nhưng nếu xét kỹ lại thấy mang tính hình thức, đặc biệt khó khăn đối với những người chỉ có hộ khẩu tạm trú.
Thí dụ, người dân không có nhà ở phường này nhưng có nhà ở phường khác thì sao? Trong nhiều trường hợp, để có được con dấu này, người dân phải chạy chọt, đi lại rất vất vả.
Bên cạnh đó, cần phải có những chính sách cụ thể hơn trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, bởi như hiện nay sẽ không phòng công chứng nào dám chứng nhận do sai luật.
Còn theo ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Việt Nam, đối với gói 30.000 tỷ đồng cần cách làm hoàn toàn mới. Cách thức thực hiện tốt nhất là cho người dân vay dựa trên tổng khối lượng thanh toán. Đó là cho vay với lãi suất thông thường 10%, nhưng người dân mua nhà 500 triệu đồng/căn có xác nhận của chủ đầu tư thì tài trợ 9% lãi suất, tức là cho vay chỉ tính lãi 1%.
Như vậy, nếu mua nhà 1 tỷ đồng/căn sẽ tài trợ 5%, còn nếu mua nhà 3 tỷ đồng không tài trợ nữa, bởi đây không phải nhóm người cần hỗ trợ.
Cần thay đổi cách nhìn
Theo nhiều chuyên gia BĐS, gói 30.000 tỷ đồng thuộc diện “tiền tươi thóc thật”, nên việc giải ngân sẽ không khó khăn bế tắc như trên nếu các NHTM đồng lòng cho người thu nhập hoặc doanh nghiệp xây dựng vay tiền. Bởi thực tế cho thấy “bệnh” đã bắt được, những “liều thuốc” để chữa bệnh cũng đã được đưa ra. Tuy nhiên, chính vì có đến 2 “bác sĩ” (Bộ Xây dựng và NHNN) cùng lúc nên sự đồng thuận nhiều khi rất khó khăn.
“Một bên là mục đích thương mại phải tìm kiếm lợi nhuận, một bên vì mục tiêu xã hội, không nhằm lợi nhuận mà trợ giúp người khác, như thế là khập khiễng. Gói 30.000 tỷ đồng vẫn nhấn mạnh chỉ là hỗ trợ, công cụ quan trọng nhất vẫn là tính thị trường. Tuy nhiên, ở đây Nhà nước lại đang giải quyết tính thị trường bằng một loạt thủ tục hành chính nên bế tắc là chuyện đương nhiên” - ông Trần Như Trung nhận định.
 |
Đại diện chủ đầu tư Hoàng Quân và BIDV ký kết tài trợ vốn |
Đồng tình với quan điểm này, một doanh nghiệp xây dựng NoTM giá rẻ cũng cho rằng sự loay hoay giữa 2 cơ quan chịu trách nhiệm chính đã khiến chính sách trở nên “nửa nạc nửa mỡ”: bên có tiền không muốn cho vay, bên muốn cho vay lại không có tiền.
“NH vì là kinh doanh nên dĩ nhiên họ phải đặt bài toán lợi ích lên trên hết, đặc biệt trong bối cảnh nợ xấu BĐS như hiện nay. Nếu vẫn tuân thủ với các điều kiện như đã đề ra, vấn đề NH cần là khả năng trả nợ của khách hàng và đây chính là điểm mấu chốt Bộ Xây dựng cần tập trung đẩy mạnh. Hỗ trợ từ các tổ chức xã hội, cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tăng thời gian trả nợ, thúc chủ đầu tư phải tích cực trong việc ký hợp đồng 3 bên… là những việc mà Bộ Xây dựng cần nhanh chóng triển khai” - vị này nói.
Trên thực tế, theo GS. Đặng Hùng Võ, tiền không thiếu, các phương cách để giải ngân nguồn tiền này cũng không thiếu và chắc chắn cả Bộ Xây dựng lẫn NHNN đều biết đến những điều này, vấn đề chính nằm ở khâu hành động.
Chính vì vậy, việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng đạt kết quả như thế nào, có thể được như kỳ vọng của người dân hay không, hoàn toàn phụ thuộc vào độ cởi mở của 2 cơ quan này. Và do đó, việc tăng giải ngân thêm 200 tỷ đồng trong vòng nửa tháng cũng đáng để trở thành một tín hiệu khả quan để quan sát và chờ đợi.
