Đổi đất lấy hạ tầng: Minh bạch dự án, năng lực nhà đầu tư

Do nguồn lực ngân sách còn hạn chế, nhiều dự án hạ tầng được thực hiện theo phương thức xã hội hóa bằng cách kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đổi đất lấy hạ tầng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy cách làm này không phải lúc nào cũng thành công, đôi khi còn gây bức xúc trong dư luận do chọn phải nhà đầu tư yếu năng lực, chưa minh bạch trong quá trình lựa chọn.

Những dự án “đầu đã xuôi”

Tháng 6-2015, CTCP Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII) công bố khởi công dự án  đầu tư hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc (khu chức năng số 3 và số 4) và hoàn thiện đường trục Bắc-Nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến Đại lộ Mai Chí Thọ) trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng-chuyển giao).

Đây là dự án có tổng mức đầu tư trên 10.000 tỷ đồng, bao gồm cả phần phát triển quỹ đất. Theo đó, CII sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng cho Khu 3 và Khu 4 trong tổng thể Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá trị khoảng 2.600 tỷ đồng. Đổi lại CII sẽ được nhận hơn 84.000m2 đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, bao gồm đất xây dựng nhà ở và một phần đất phục vụ hoạt động thương mại, theo đơn giá đã được TPHCM xác định trước. Sau khi nhận được quỹ đất, CII sẽ đầu tư 2 dự án tại đây là Marina Bay và Thủ Thiêm Lake View.

Khi BĐS ở đỉnh cao, việc giành đất tốt nhất là đầu tư các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng. Nhưng khi BĐS tụt dốc, giá trị đất “đóng băng”, chủ đầu tư mất khả năng thực hiện dự án, hàng loạt công trình bị đình trệ dẫn đến hàng ngàn m2 đất lãng phí. Vì vậy, cần cân nhắc lựa chọn chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, đồng thời bắt buộc phải đảm bảo tiến độ đối với các công trình được giao.

Ông Đặng Hùng Võ,
chuyên gia BĐS

Trước đó, ngày 1-12-2014, tại trụ sở UBND TPHCM diễn ra lễ ký kết chính thức 2 hợp đồng (BT) dự án 4 tuyến đường chính và dự án quảng trường trung tâm và công viên bờ sông trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm với nhà đầu tư dự án là CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh.

Trong đó dự án 4 tuyến đường chính gồm Đại lộ vòng cung (tuyến R1); đường ven hồ trung tâm (tuyến R2); đường ven sông Sài Gòn (tuyến R3); đường vùng châu thổ ven sông - khu dân cư (tuyến R4). Tổng chiều dài toàn bộ dự án khoảng 11,9km (bao gồm 10 cây cầu, trong đó có 2 cầu cạn) với tổng vốn đầu tư hơn 8.265 tỷ đồng (không tính chi phí dự phòng do trượt giá và chi phí lãi vay 3.917 tỷ đồng).

Đổi lại, Đại Quang Minh được TP chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án Khu dân cư phía Nam Đại lộ Mai Chí Thọ với quy mô tổng diện tích khoảng 80ha, trong đó diện tích khai thác hơn 46ha bao gồm diện tích toàn bộ bến du thuyền, 2 Nhà văn hóa - Khu thể thao và 2 trường học. Theo đó công ty nộp vào ngân sách TP hơn 2.400 tỷ đồng giá trị quyền sử dụng đất và đầu tư không hoàn lại tuyến đường Bắc Nam, đoạn băng qua dự án có chiều dài 833m, chiều rộng mặt đường 44,7m, với chi phí khoảng 500 tỷ đồng.

Hay như dự án đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - vành đai ngoài (đường Phạm Văn Đồng) là dự án BT hiếm hoi do nước ngoài thực hiện theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng giao thông. Theo đó, Công ty GS E&C (Hàn Quốc) đầu tư khoảng 360 triệu USD xây dựng tuyến đường dài 13,6km cho 8-12 làn xe lưu thông, đổi lại đơn vị này được giao đất tại các quận 2, 9 và 10.

Mới đây,  UBND TPHCM giao Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận thỏa thuận với Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng về phương án hợp tác đầu tư xây dựng nút giao thông Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ theo hình thức hợp đồng BT. Việc đầu tư sẽ được thanh toán hoàn vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại khu đất 240ha thuộc xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Trước mắt, Phú Mỹ Hưng nghiên cứu phương án kêu gọi hợp tác đầu tư để đảm bảo khai thác nhanh và hiệu quả khu đất này.

Và những dự án “đuôi không lọt”

Phương thức BT để đổi đất lấy hạ tầng từng là phương cách rất phổ biến tại các TP lớn. Khi thực hiện phương pháp này, chủ đầu tư bỏ tiền xây dựng các công trình đô thị, đổi lại TP dành cho chủ đầu tư những lợi thế về đất, về công trình tương ứng để thực hiện kinh doanh thu hồi vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy “tiền đã trao” mà “cháo chưa múc”, tức đất đã trao cho chủ đầu tư mà công trình chưa khởi công là hiện tượng phổ biến đối với các dự án BT, chưa kể TP còn phải tốn tiền của, công sức để giải quyết hậu quả để lại.

Điển hình như CTCP Đầu tư phát triển hạ tầng IDICO xây dựng đường song hành Hà Huy Giáp (quận 12) dài 4km, có lộ giới 40m cho 6 làn xe lưu thông để kết nối với dự án cầu Phú Long quận 12 (đã khánh thành vào tháng 12-2012) và Quốc lộ 13 tỉnh Bình Dương, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau gần 2 năm nghiên cứu, tháng 4-2014, IDICO đã trình UBND TP xin tạm dừng dự án.

Theo lãnh đạo đơn vị này, nguyên nhân do tình hình tài chính, thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng và một số lý do khác. Tương tự, cách đây 5 năm (2010), UBND TPHCM đã giao Tổng công ty Xây dựng số 1 Bộ Xây dựng đầu tư BT dự án xây dựng cầu Bình Tiên theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng và đến nay dự án này vẫn đình trệ.

Trong hình thức đầu tư BT, doanh nghiệp được giao thực hiện dự án sẽ làm chủ đầu tư và phải chủ động thực hiện tất cả khâu của dự án. Chủ đầu tư có quyền phê duyệt thiết kế, cơ quan chức năng của Nhà nước chỉ thẩm định; chủ động chọn tư vấn giám sát, nhà thầu thi công công trình; tính toán tất cả chi phí từ các khoản vay ngân hàng, lãi phải trả ngân hàng, các rủi ro…

Ông Vũ Kiến Thiết,
Giám đốc Khu quản lý đô thị giao thông số 2 (Sở GTVT TPHCM)

Ở phía Bắc, Nam Cường và Geleximco là 2 tên tuổi tiêu biểu cho những doanh nghiệp phải “bỏ của chạy lấy người” đối với các dự án BT trên địa bàn Hà Nội. Nam Cường gây tiếng vang trên thị trường BĐS với dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của dự án đường Lê Văn Lương kéo dài.

Tiếp đó, với việc thực hiện đầu tư dự án đường trục phát triển kinh tế-xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ), Nam Cường sẽ có các dự án đối ứng là dự án Khu đô thị Quốc Oai và Khu đô thị Chương Mỹ. Còn Geleximco cũng từng thành công vang dội với dự án Geleximco Lê Trọng Tấn đối ứng cho dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông), sau đó doanh nghiệp này tiếp tục thực hiện dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình.

Đổi lại, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150ha, Khu đô thị Trung Minh 130ha, sân golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600ha (nay thuộc Hà Nội).

Tuy nhiên, sau giai đoạn dài trì trệ, nguồn vốn khó khăn, thị trường BĐS mất thanh khoản, 2 doanh nghiệp này đã phải xin trả lại hàng loạt dự án. Nam Cường trả lại dự án Khu đô thị Quốc Oai với lý do thị trường BĐS khó khăn, quy hoạch chung thay đổi, đồng thời xin Hà Nội dự án khác hợp lý hơn, nhưng TP đã quyết định dừng hình thức BT đối với dự án này.

Geleximco cũng trả lại Dự án đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình sau thời gian dài ì ạch triển khai dù đã đầu tư vào đây hàng trăm tỷ đồng. Tính đến đầu năm 2014, Hà Nội đã yêu cầu dừng triển khai thực hiện theo hình thức BT đối với 6 dự án; quyết định không đầu tư đối với trên 40 dự án, trong đó có nhiều dự án trọng điểm đã có nhà đầu tư.

Công khai quỹ đất đối ứng

Tại các dự án BT nói trên, công bằng mà nói nhiều chủ đầu tư thực hiện thi công các hạng mục dự án đã cam kết khá nghiêm túc. Tuy nhiên, khi tham gia dự án BT doanh nghiệp chịu nhiều áp lực do phần lớn các dự án này có tổng mức đầu tư khá lớn, kéo theo lãi vay phải trả hàng tháng, nếu tính không kỹ phần đất nhận về khai thác sẽ không hiệu quả.

Thực tế nhiều doanh nghiệp yếu năng lực, quá trình triển khai dự án đã phát sinh khó khăn phải dừng lại. Nguyên nhân chủ yếu do quỹ đất đối ứng bị ảnh hưởng khi BĐS đóng băng, năng lực chủ đầu tư yếu kém về tài chính. Bên cạnh đó, sự dễ dãi khi phê duyệt đã khiến nhiều dự án BT đứng trước tình cảnh: đất đã thu hồi, công trình không được triển khai, khó tìm nhà đầu tư thế chỗ…

Đổi đất lấy hạ tầng: Minh bạch dự án, năng lực nhà đầu tư ảnh 1

Một góc khu dự án của Đại Quang Minh. Ảnh: LONG THANH

Để hạn chế những rủi ro và chọn lựa những nhà đầu tư có năng lực, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vừa ký ban hành quyết định quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT.

Theo đó, việc thanh toán bằng quỹ đất phải đảm bảo nguyên tắc giá trị dự án BT xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng. Giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư xác định theo quy định của pháp luật về đất đai; thực hiện thanh toán dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán.

Quy định đã rõ việc sử dụng đất để thanh toán dự án BT. Cụ thể, đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán được UBND cấp tỉnh dự kiến thanh toán, căn cứ đề nghị của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng BT và đề nghị của nhà đầu tư; UBND cấp tỉnh có văn bản cam kết với nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT.

Bên cạnh đó phải ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định; tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt. Trên cơ sở kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Còn đối với quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

Trà Giang

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất