Doanh nghiệp lo lắng trước "giờ G"

Chỉ còn chưa đến 1 tuần nữa Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực (ngày 1-7). Trong đó vấn đề bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được các doanh nghiệp, NHTM cũng như người mua nhà rất quan tâm. Tuy nhiên, xung quanh nội dung này còn quá nhiều tranh cãi.

Băn khoăn

Doanh nghiệp lo lắng trước "giờ G" ảnh 1 
Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 đã quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh (quy định tại Khoản 3, Điều 56) và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng theo quy định về bảo lãnh hiện nay (Thông tư 28 của NHNN), muốn được NH phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào NH để được phát hành chứng thư bảo lãnh, nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế.

Trong khi đó, việc quy định bảo lãnh theo tinh thần Điều 56 chưa có quy định cụ thể như thế nào, nếu thực hiện theo tinh thần Thông tư 28 (năm 2012) rất khó cho doanh nghiệp và rất khó khả thi. Bởi mỗi dự án mức đầu tư hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp không thể lấy đâu ra số tiền lớn như vậy được.

Rối bời

Hiện Thông tư 28 đã có dự thảo sửa đổi (lần 7) trên tinh thần sẽ chỉnh sửa phù hợp với thực tế hơn. Các kiến nghị của doanh nghiệp cũng sẽ được NHNN xem xét thấu đáo để cùng với các bộ, ngành cụ thể hóa trong các nghị định, thông tư hướng dẫn sắp tới.

Ông Nguyễn Hoàng Minh,
Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TPHCM

Bà Vũ Thị Khuyên, Phó phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM), cho biết từ đầu năm 2015 đến nay trên địa bàn TP có 7.500 căn hộ hình thành trong tương lai được đăng ký bán với tổng giá trị khoảng 16.000 tỷ đồng. Nếu bảo lãnh 100% giá trị rất khó cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp, cũng đồng tình với lập luận trên và cho rằng để được NH bảo lãnh chủ đầu tư phải có nguồn tài sản đảm bảo (thế chấp tài sản khác hoặc chính dự án đang bán) hay chỉ nộp một khoản phí (2% trên tổng dự án). Nếu chỉ nộp khoản phí nói trên bản chất không phải là bảo lãnh mà là bảo hiểm. Như vậy chính sách sẽ lạc hướng. Ngoài ra sẽ phát sinh thêm thủ tục gây khó khăn cho doanh nghiệp, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh trên thị trường. Do vậy cứ để khách hàng quyết định, những doanh nghiệp yếu kém sẽ bị thị trường đào thải.

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang Corp, cho rằng bản chất của vấn đề là kiểm soát rủi ro, do đó có thể cho các công ty bảo hiểm tham gia vào. Các NH cấp tín dụng cũng sẽ là NH cấp bảo lãnh cho dự án, chứ NH chỉ cấp bảo lãnh họ chẳng mặn mà.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, băn khoăn giả sử ông có 1.000 căn hộ trong một dự án, nhưng chỉ muốn bán 300 căn (hình thành trong tương lai), còn 700 căn chờ hoàn thiện mới bán. Như vậy 700 căn kia có phải bảo lãnh không? Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ thì NH bảo lãnh sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng. Nhưng trả bao nhiêu, một lần hay nhiều lần, có cộng lãi suất không? Ngoài ra việc bảo lãnh cho những dự án được triển khai sau ngày 1-7-2015 hay bán sau 1-7-2015? Liệu có việc các doanh nghiệp ký lùi thời gian để tránh việc phải bảo lãnh?

Chuyên gia Vũ Xuân Thành cho rằng bảo lãnh theo thông lệ quốc tế là đúng. Bảo lãnh tương tự như cấp tín dụng cho doanh nghiệp, còn bảo lãnh 100% giá trị mua bán là không đúng mà chỉ bảo lãnh phần trách nhiệm của chủ đầu tư phải chịu theo hợp đồng.

Khái niệm “NHTM đủ năng lực” sẽ được hiểu như thế nào? Liệu có đẻ ra giấy phép con? Rồi như kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM chỉ để những doanh nghiệp có “tì vết” mới tham gia bảo lãnh. Vậy có cơ quan nào dám công bố doanh nghiệp A. hay B. nào đó là yếu kém, “tì vết” trong khi họ đang hoạt động theo Luật Doanh nghiệp…

Có quá nhiều băn khoăn từ doanh nghiệp về vấn đề bảo lãnh nói trên. Do đó một số ý kiến đề nghị lùi thời gian áp dụng. 

Đừng nhầm lẫn bảo lãnh và bảo hiểm

Trao đổi với ĐTTC về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cho biết: Quy định trong Luật Kinh doanh BĐS về việc phải đóng phí bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai, thực sự là một điều rất tốt cho sự phát triển lành mạnh của thị trường lẫn sự an toàn cho người mua. Chúng ta đã băn khoăn một thời gian dài về việc làm thế nào để hạn chế những rủi ro trong mua bán nhà ở.

Thí dụ đóng tiền xong 5-7 năm mới giao nhà, tiến độ không đúng, chất lượng cam kết một đằng, chất lượng giao nhà đằng khác… Đã có căng thẳng, có khiếu kiện, tranh chấp, thậm chí ra tòa. Vì thế, đây là quy định để ngăn chặn những rủi ro trên. Thực tế người mua được lợi hơn, an toàn hơn rất nhiều dù có thể sẽ tốn thêm phí bảo lãnh.

PHÓNG VIÊN: - Nhưng đang có nhiều doanh nghiệp BĐS bế tắc trước quy định phải có tổ chức bảo lãnh, bởi họ cho rằng chỉ những NH đã cho chủ đầu tư vay mới dám đứng ra bảo lãnh cho dự án. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Điểm mấu chốt ở đây là chưa rõ hình thức bảo lãnh sẽ như thế nào do chưa có quy định cụ thể của cơ quan chức năng, nên người dân, doanh nghiệp, thậm chí các NHTM đang rối. Tôi cho rằng có thể chúng ta đang hiểu nhầm giữa bảo lãnh và bảo hiểm. Về mặt bảo lãnh, tôi không nghĩ NH phải đứng ra đảm bảo cho một dự án theo kiểu cam kết chủ đầu tư này sẽ thực hiện dự án đúng như hợp đồng, nếu chủ đầu tư không làm được, NH sẽ làm hộ, trả tiền hộ. Đây là hình thức bảo lãnh tín dụng có thể gần giống như thư tín dụng. Theo đó, 2 người ở 2 nước khác nhau giao dịch mua bán sẽ chọn 1 NH trung gian thực hiện phần chi trả.

Ở đây, nếu theo luật người mua nhà cũng thế, chủ đầu tư sẽ phải chọn 1 NH để mở tài khoản, sau đó tiền của khách hàng sẽ được gửi vào đây và NH sẽ thực hiện chi trả tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ, NH sẽ giám sát.

Tuy nhiên, thị trường sẽ rất dễ diễn tiến theo kịch bản chỉ những dự án, những chủ đầu tư đang vay vốn NH, đã được NH thẩm định năng lực tài chính, có tính khả thi mới có thể được bảo lãnh, trong khi những chủ đầu tư khác sẽ vô cùng khó khăn, nan giải. Điều đó cũng là bình thường, vì nếu không chắc chắn sẽ không NH nào chấp nhận rủi ro để bảo lãnh cả, bởi NH luôn “nắm đằng cán”. Phải thừa nhận một thực tế là NH chỉ có thể bảo lãnh tiền khách hàng chảy vào dự án, không thể bảo đảm tiến độ thay cho chủ đầu tư.

Khôi Nguyên (thực hiện)

Khôi Nguyên (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dửng dưng với bão lụt

Dửng dưng với bão lụt

(ĐTTCO) - Bộ Văn hóa-Thể thao-Du lịch vừa có một quyết định đúng đắn và nhanh chóng khi gửi công văn yêu cầu tạm ngừng Cuộc thi Hoa hậu Hoàn Vũ Việt Nam, cho đến khi khắc phục xong hậu quả bão lụt tại miền Trung.