Chỉ còn chưa đến 1 tuần nữa Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực (ngày 1-7). Trong đó vấn đề bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được các doanh nghiệp, NHTM cũng như người mua nhà rất quan tâm. Tuy nhiên, xung quanh nội dung này còn quá nhiều tranh cãi.

Băn khoăn

Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 đã quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh (quy định tại Khoản 3, Điều 56) và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng theo quy định về bảo lãnh hiện nay (Thông tư 28 của NHNN), muốn được NH phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào NH để được phát hành chứng thư bảo lãnh, nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế.

Trong khi đó, việc quy định bảo lãnh theo tinh thần Điều 56 chưa có quy định cụ thể như thế nào, nếu thực hiện theo tinh thần Thông tư 28 (năm 2012) rất khó cho doanh nghiệp và rất khó khả thi. Bởi mỗi dự án mức đầu tư hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp không thể lấy đâu ra số tiền lớn như vậy được.

Rối bời

Bà Vũ Thị Khuyên, Phó phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM), cho biết từ đầu năm 2015 đến nay trên địa bàn TP có 7.500 căn hộ hình thành trong tương lai được đăng ký bán với tổng giá trị khoảng 16.000 tỷ đồng. Nếu bảo lãnh 100% giá trị rất khó cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp, cũng đồng tình với lập luận trên và cho rằng để được NH bảo lãnh chủ đầu tư phải có nguồn tài sản đảm bảo (thế chấp tài sản khác hoặc chính dự án đang bán) hay chỉ nộp một khoản phí (2% trên tổng dự án). Nếu chỉ nộp khoản phí nói trên bản chất không phải là bảo lãnh mà là bảo hiểm. Như vậy chính sách sẽ lạc hướng. Ngoài ra sẽ phát sinh thêm thủ tục gây khó khăn cho doanh nghiệp, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh trên thị trường. Do vậy cứ để khách hàng quyết định, những doanh nghiệp yếu kém sẽ bị thị trường đào thải.

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang Corp, cho rằng bản chất của vấn đề là kiểm soát rủi ro, do đó có thể cho các công ty bảo hiểm tham gia vào. Các NH cấp tín dụng cũng sẽ là NH cấp bảo lãnh cho dự án, chứ NH chỉ cấp bảo lãnh họ chẳng mặn mà.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, băn khoăn giả sử ông có 1.000 căn hộ trong một dự án, nhưng chỉ muốn bán 300 căn (hình thành trong tương lai), còn 700 căn chờ hoàn thiện mới bán. Như vậy 700 căn kia có phải bảo lãnh không? Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ thì NH bảo lãnh sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng. Nhưng trả bao nhiêu, một lần hay nhiều lần, có cộng lãi suất không? Ngoài ra việc bảo lãnh cho những dự án được triển khai sau ngày 1-7-2015 hay bán sau 1-7-2015? Liệu có việc các doanh nghiệp ký lùi thời gian để tránh việc phải bảo lãnh?

Chuyên gia Vũ Xuân Thành cho rằng bảo lãnh theo thông lệ quốc tế là đúng. Bảo lãnh tương tự như cấp tín dụng cho doanh nghiệp, còn bảo lãnh 100% giá trị mua bán là không đúng mà chỉ bảo lãnh phần trách nhiệm của chủ đầu tư phải chịu theo hợp đồng.

Khái niệm “NHTM đủ năng lực” sẽ được hiểu như thế nào? Liệu có đẻ ra giấy phép con? Rồi như kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM chỉ để những doanh nghiệp có “tì vết” mới tham gia bảo lãnh. Vậy có cơ quan nào dám công bố doanh nghiệp A. hay B. nào đó là yếu kém, “tì vết” trong khi họ đang hoạt động theo Luật Doanh nghiệp…

Có quá nhiều băn khoăn từ doanh nghiệp về vấn đề bảo lãnh nói trên. Do đó một số ý kiến đề nghị lùi thời gian áp dụng.