Doanh nghiệp BĐS khó trụ vững

Các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đang ở trong giai đoạn hết sức khó khăn, đặc biệt sau sự kiện hàng loạt DN công bố hạ giá bán sản phẩm, chấp nhận lỗ để thanh toán lãi vay ngân hàng. Có vẻ như nguy cơ về phá sản của các DN BĐS đang ngày càng lộ ra trong những tháng cuối năm.

Sản phẩm tồn đọng lớn

Đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn chưa có tín hiệu về sự hồi phục, thay vào đó là sự trầm lắng càng lúc càng tăng. Ở hầu hết phân khúc đều ghi nhận mức giảm giá, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp giảm nhiều nhất. Thanh khoản thị trường tiếp tục giảm mạnh so với trước.

Đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam chủ yếu nằm trong tay giới đầu cơ, nhưng nay giới đầu cơ đang tháo chạy khỏi thị trường.

Việc giảm giá của VPL là khởi đầu cho một loạt đợt giảm giá khác của các DN BĐS đến cuối quý II-2012. Điều này chắc chắn ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường BĐS nhà ở, bởi áp lực thu hồi nợ của các ngân hàng sẽ tạo áp lực lên các DN BĐS. Với các DN BĐS có tiềm lực tài chính không mạnh, trước mắt sẽ phải giảm giá bán hoặc có thể phải bán lại cả dự án hay một phần dự án cho các DN BĐS khác. Đây là điều đã diễn ra ở châu Âu và Hoa Kỳ những năm gần đây.

Ông FIACHRA MAC CANA,
Chuyên gia nghiên cứu thị trường

Theo thống kê của Savills Việt Nam, có khoảng 9.600 căn hộ mới được tung ra thị trường trong quý III vừa qua, nhưng chỉ hơn 30% sản phẩm được hấp thụ, chủ yếu là căn hộ giá vừa phải, trong khi căn hộ cao cấp gần như không có giao dịch.

Như vậy trên thị trường còn dư thừa khoảng 6.500 căn của quý III, đó là chưa kể lượng hàng tồn rất lớn của các quý trước để lại. Có thể lấy CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) làm dẫn chứng, kết quả kinh doanh quý III vừa được công bố với tổng số dư tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 chỉ đạt 21,51 tỷ đồng, giảm hơn 10 lần so với mức 223,2 tỷ đồng số dư đầu năm.

Trong khi đó, giá trị hàng tồn cuối quý III là 1.766 tỷ đồng, tăng hơn 100 tỷ đồng so với số dư đầu kỳ.

Hiện tại phần lớn DN trong lĩnh vực đầu tư và phát triển BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn về nguồn vốn. Nhiều dự án bị ngưng trệ hoặc đang trong giai đoạn đền bù giải tỏa, thậm chí nhiều dự án phải chuyển nhượng với giá thấp hơn giá vốn sau một thời gian dài “gồng mình” chịu đựng.

Chính sách thắt chặt tiền tệ, trong đó siết chặt nguồn tín dụng BĐS đã làm cho nhiều DN trong ngành không kịp thay đổi phương án kinh doanh. Bởi vòng đời đầu tư một dự án BĐS kéo dài ít nhất 2-5 năm mới bắt đầu có dòng tiền, nên với những dự án đang đầu tư dở dang bị thiếu vốn sẽ phải kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Đối với những người tiêu thụ sản phẩm hiện nay cũng không mặn mà với việc vay vốn để đầu tư, do lãi suất vẫn ở mức cao và xu hướng thị trường chưa rõ ràng. Giao dịch ảm đạm kéo dài khiến không ít chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các sản phẩm, dù đưa ra nhiều chiêu thức quảng cáo, tiếp thị, giảm giá thành sản phẩm nhằm thu hút nhà đầu tư. Với các yếu tố này, khả năng phục hồi của thị trường BĐS trong tương lai gần khá mong manh.

Chấp nhận bán lỗ để tồn tại

Khi thị trường BĐS còn đang hưng thịnh, nhiều DN đã quên năng lực thật sự của mình để chạy đua theo những dự án lớn. Đến nay, trước khó khăn của thị trường, nhiều DN bắt đầu bộc lộ yếu kém do đầu tư nhiều dự án cùng một lúc. Chẳng hạn CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC) đang sở hữu hàng loạt dự án "khủng" tại địa bàn thành phố mới Bình Dương như Sunflower, căn hộ cao cấp Aroma, Becamex City Center…

Ước tính, các dự án của IJC đòi hỏi một lượng vốn đầu tư lên đến 14.526 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ của IJC chỉ hơn 2.500 tỷ đồng. Trong điều kiện thị trường BĐS đang trầm lắng, tín dụng vào BĐS bị thu hẹp, kênh huy động vốn thị trường chứng khoán cũng gần như không còn nên IJC sẽ khó lòng huy động nguồn vốn để triển khai các dự án.

Điều này sẽ khiến các dự án có khả năng chậm tiến độ, thậm chí phải bán dự án nếu không thu xếp được nguồn vốn.

Việc bán dự án cũng là phương án đang được CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII) lên kế hoạch. Hiện CII đang góp vốn đầu tư khoảng 20 dự án, gồm 7 dự án cầu đường, 3 nhà máy nước sạch, 2 khu công nghiệp và 7 dự án BĐS với tổng vốn đầu tư 7.520 tỷ đồng (tương đương 368 triệu USD).

Theo CII, với mặt bằng lãi suất tăng cao và không có nhiều dự án đem lại doanh thu lợi nhuận ổn định, CII chỉ giải ngân vào những dự án hạ tầng giao thông chính. Điều này đồng nghĩa các dự án BĐS đang nằm trong kế hoạch bán lại vốn góp để thu hồi dòng tiền.

Doanh nghiệp BĐS khó trụ vững ảnh 1

Nhiều dự án BĐS khó tiêu thụ sản phẩm nên nhiều công trình bỏ hoang. Ảnh: TỰ TRUNG

Tình hình trên cho thấy các DN BĐS quy mô nhỏ và trung bình đang gặp khó khăn có thể sẽ khó trả nợ đúng hạn trước thời điểm cuối năm. Các ngân hàng sẽ phải chuẩn bị để sẵn sàng siết nợ và bán tài sản thế chấp. Trên thực tế, việc giảm giá bán là phương thức hiệu quả nhất ở thời điểm hiện nay.

Có thể dẫn chứng điều này qua sự kiện giảm giá bán dự án An Tiến của CTCP Sài Gòn Mê Kông. Theo công ty môi giới cho dự án này là ACBR, 150 trong 500 căn hộ đã được bán với giá 14,4 triệu đồng/m2. Kết quả này một lần nữa cho thấy, nhu cầu đối với căn hộ cao cấp có giá hợp lý vẫn còn.

Trên thị trường chứng khoán, vấn đề lo ngại nhất của nhà đầu tư là thoái vốn khỏi thị trường ở các mã cổ phiếu BĐS, xây dựng. Thậm chí, những mã cổ phiếu của DN đầu ngành BĐS là Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG) cũng đang ở đáy thấp nhất trong nhiều năm.

Theo nhận định của giới phân tích, việc nhà đầu tư ngán ngại cổ phiếu ngành BĐS, ngoài lý do thị trường BĐS đóng băng, còn bắt nguồn từ nguyên nhân lo ngại sự lập lờ trong báo cáo tài chính của DN. Có thể DN cố tình ém những yếu kém trong báo cáo tài chính 3 quý đầu năm sẽ bị lộ diện trong quý cuối cùng của năm khi thị trường BĐS không khởi sắc như dự tính.

Đơn cử như CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU) công bố kết quả kinh doanh 9 tháng với tổng doanh thu 38,5 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận đạt vỏn vẹn 436 triệu đồng. Với kết quả này, SDU mới hoàn thành chưa đến 22% kế hoạch năm. Thế nhưng DN này lại mạnh dạn đặt kế hoạch doanh thu trong quý cuối cùng của năm lên đến 147 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 5,23 tỷ đồng.

Nhiều khả năng SDU có kế hoạch “dồn toa” cho kết quả kinh doanh quý IV nhưng với thực trạng thị trường BĐS hiện hay, kế hoạch “ém hàng” trong quý IV của SDU khó lòng đạt được mục tiêu.

HẢI HỒ

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án đại lộ ven sông Sài Gòn có khả thi?

Dự án đại lộ ven sông Sài Gòn có khả thi?

(ĐTTCO) - Mới đây, trong văn bản cho ý kiến về dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) đại lộ ven sông Sài Gòn, Bộ Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT), cho rằng TPHCM cần yêu cầu Tập đoàn Tuần Châu bổ sung các nội dung còn thiếu, như chứng minh năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự cho phù hợp quy định.