Định vị dòng vốn thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) không thuận buồm xuôi gió kể từ năm 2008. Nhiều doanh nghiệp (DN) cho rằng thị trường rất khó trở lại thời kỳ “hoàng kim” như những năm 2006-2007. Hiện nay những DN không đủ tài lực cũng như kinh nghiệm đã bắt đầu “ngấm thuốc” và xảy ra hiện tượng chuyển nhượng dự án, sáp nhập DN...

Đu theo “dây thòng lọng”

Không ít DN sau khi thắng lớn lúc thị trường thuận lợi, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp đã tự tin tiếp tục triển khai nhiều dự án mới với phần lớn là căn hộ cao cấp. Nhiều DN vẫn biết BĐS là ngành nghề “tay trái” nhưng cũng muốn nhảy vào với tham vọng trở thành ngành kinh doanh mũi nhọn.

Hậu quả khi thị trường đảo chiều, chính sách thay đổi DN không xoay chuyển kịp đã đứng trước những thách thức rất lớn về tài chính, thậm chí phải chuyển nhượng dự án dù đã đi được 2/3 đoạn đường.

Có thể minh chứng sau thành công tại dự án The Everich I (quận 10), CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt đã tự tin đầu tư hàng loạt dự án tại TPHCM, Nha Trang, Quảng Ngãi... Như dự án The Everich II (quận 7) được xem là điểm nhấn sau thành công của The Everich I, quy mô hơn 1.000 căn hộ theo tiêu chí căn hộ cao cấp, với vốn đầu tư hàng chục tỷ đồng, xây dựng nhà mẫu tại dự án.

Tuy nhiên thị trường không như mong đợi, báo cáo tại đại hội cổ đông thường niên vừa qua, đại diện Phát Đạt cho biết lượng căn hộ bán được mới chỉ dừng lại ở con số 166.

Thời gian qua nhiều DN luôn đưa ra nhiều hình thức bán hàng mới, nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng, nhưng tình hình vẫn không sáng sủa hơn. Nhiều thông tin cho thấy số lượng “hàng tồn kho” của các DN này lên đến hơn 3.300 tỷ đồng.

Cách đây vài năm, khi trả lời phỏng vấn ĐTTC, ông Lê Phước Vũ, Chủ tịch Hoa Sen Group (chuyên về tole), cho biết doanh nghiệp sẽ tập trung vào lĩnh vực BĐS và xem đây là thế mạnh của DN trong tương lai. Quả thật sau đó DN này đã đầu tư một số dự án BĐS nhưng chưa kịp “gặt hái” đã phải tháo chạy.

Mới đây, Đại hội cổ đông bất thường của Hoa Sen Group đã thông qua chủ trương sẽ chuyển nhượng hàng loạt dự án như: Căn hộ Hoa Sen Phước Long B và Hoa Sen Riverside (quận 9); chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 123 Trần Não, phường Bình An, quận 2. Trường hợp của Phát Đạt, Hoa Sen không phải là cá biệt gặp khó khăn vì đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp, đầu tư trái ngành.

Hàng loạt DN khác đã đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp này khi thị trường chuyển hướng đã phải định vị lại sản phẩm để đáp ứng nhu cầu khách hàng và giải bài toán tài chính như Sunrise City, Hoàng Anh Gia Lai…

Kịch bản nào cuối năm?

Vấn đề vốn BĐS đang “nóng” lên khi Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét mở tín dụng đối với một số loại hình BĐS nhất định. Kiến nghị này đã nhận được sự ủng hộ từ các DN BĐS lẫn các chuyên gia địa ốc, được hy vọng là “luồng gió mới” thổi vào thị trường. Tuy nhiên, NHNN còn phải xem xét vì liên quan trực tiếp đến kiềm chế lạm phát theo Nghị quyết 11 và bơm vốn có kiểm soát vào thị trường BĐS.

TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng sẽ có 3 kịch bản chính cho thị trường này. Thứ nhất, nếu không có sự thay đổi nào về chính sách, kinh tế thế giới cũng không có biến động lớn, thị trường BĐS sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do không có nguồn vốn bổ sung, trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn.

Kịch bản thứ 2, nếu ngân hàng tiếp tục thắt chặt tín dụng, lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%), thị trường BĐS sẽ lâm vào tình cảnh đóng băng, các dự án đình trệ, DN BĐS sẽ gặp phải khó khăn toàn diện. Điều này sẽ đẩy nhiều DN đến sự lựa chọn ngặt nghèo, hoặc chấp nhận sáp nhập, hoặc sẽ phá sản vì không tìm được nguồn vốn thay thế.

Kịch bản thứ 3, được nhiều DN mong đợi nhất, khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, thị trường sẽ có những xung lực mới và có thể đi lên vào cuối 2011. Cũng theo ông Chung, dù rất quan trọng nhưng tín dụng cũng không phải là cửa duy nhất để giúp BĐS phục hồi. Nếu các chính sách tài chính có lợi cho thị trường được tung ra kể cả khi tín dụng khó khăn, BĐS cũng sẽ có cơ hội phục hồi.

Tuy nhiên, giới kinh doanh BĐS lại có một góc nhìn khác. Mặc dù thừa nhận thị trường ảm đạm, đói vốn nhưng tín hiệu vui không phải không có. Những dự án vốn tốt, chủ đầu tư có uy tín vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm từ phía các nhà đầu tư. Điều này chứng tỏ dòng vốn tiềm ẩn trong các nhà đầu tư vẫn rất lớn, khi thị trường có sự khởi sắc, chắc chắn sẽ nhanh chóng phục hồi. Giai đoạn trầm lắng này của thị trường địa ốc, đặc biệt là địa ốc phía Bắc có thể coi là điều bình thường.

Đây là giai đoạn thanh lọc những nhà đầu tư phụ thuộc vốn vào ngân hàng, buộc phải bán sản phẩm. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư trường vốn, tài chính tốt. Đến cuối năm, nhiều khả năng thị trường sẽ sôi động trở lại, bất chấp tín dụng siết lại bởi những nhà đầu tư mạnh về tài chính sẽ bán hàng. Hiện tại đang có xu thế các DN làm các dự án nhỏ, phân khúc trung bình, xây dựng nhanh dù không phổ biến lắm trên thị trường.

Còn nhà đầu tư cũng đang chuyển sang tìm mua ở các dự án nhỏ này, thậm chí nhiều nhà đầu tư cùng hợp tác để mua chung một sản phẩm, chấp nhận lợi nhuận ít hơn nhưng tiền sẽ không “chết”. Đây có thể coi là những tín hiệu vui về sự hấp dẫn của thị trường BĐS trong giai đoạn trầm lắng hiện nay.

Cần sự ổn định về chính sách

Thị trường đã buộc DN tự “định vị” trên thương trường. Thời gian qua đã diễn ra nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án dưới nhiều hình thức. CapitaValue Homes Limited - đơn vị trực thuộc Tập đoàn CapitaLand, đã thông qua công ty con là CVH Sparkle Pte. Ltd mua lại 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn - thành viên của Quốc Cường Gia Lai (QCG), với mức giá khoảng 121,2 tỷ đồng trong tổng tài sản 186,5 tỷ đồng.

Tốc độ đô thị hóa ở thủ đô Hà Nội ngày càng lớn. (Trong ảnh: Một góc khu đô thị mới Mỹ Đình). Ảnh: MINH ĐIỀN

QCG cũng vừa có nghị quyết sáp nhập CTCP Đầu tư Phát triển Địa ốc Sài Gòn Xanh vào QCG, đơn vị QCG đang sở hữu 85% cổ phần. Trước đó, một thương vụ cũng từ CapitaValue Homes Limited với việc mua lại 70% cổ phần của một dự án chung cư tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TPHCM của Công ty Khang Điền Sài Gòn - thành viên của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền.

Một chuyên gia tư vấn của Tập đoàn Savills cho biết đơn đặt hàng của các DN về chuyển nhượng dự án, sáp nhập DN tăng khoảng 30% so với cùng kỳ. Tuy nhiên thực tế còn diễn ra nhiều việc chuyển nhượng, sáp nhập nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN trước áp lực về vốn vay, lãi suất ngân hàng, tiến độ dự án, đầu ra…

Vốn cho BĐS để đảm bảo không quá “nóng” hay không quá “lạnh” là một bài toán khó đối với cả ngân hàng, DN lẫn các cơ quan thực thi chính sách. Nên chăng, đã đến lúc Nhà nước cần có sự rà soát chặt chẽ nhưng thông thoáng và cởi mở hơn đối với các dự án khả thi, tránh những đổ vỡ đáng tiếc về sau. Đồng thời cần có những chính sách ổn định, tầm nhìn dài hơi để tránh những cú “sốc” lên thị trường vốn dĩ rất nhạy cảm với chính sách.