Chris Brown, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Vietnam
Cơ hội bất động sản phát mãi
 |
Thị trường BĐS Việt Nam đang diễn biến phức tạp. Việc thiếu vốn đã làm nhiều chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện các dự án dang dở. Nhiều chủ đầu tư đã phải cơ cấu lại danh mục bằng cách loại bớt dự án chưa mang lại lợi nhuận ngay.
Nhưng đây chính là cơ hội vàng cho chủ đầu tư có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án phát mãi. Về tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, theo tôi con số thực tế có thể cao hơn 6% của NHNN đưa ra. Một số chuyên gia cũng cho rằng BĐS chiếm hơn 70% các khoản nợ xấu ở Việt Nam, tuy nhiên các khoản nợ xấu và tài sản liên quan không được công khai từ các ngân hàng và chủ đầu tư.
Đây là điều không có lợi cho nền kinh tế và thị trường. Nếu ngân hàng và nhà đầu tư không nhanh chóng giải quyết các khoản nợ xấu này, thị trường BĐS khó có khả năng phục hồi. Càng chậm giải quyết nợ xấu, quá trình giải quyết càng khó, thị trường sẽ càng lún sâu.
Hiện nay, những nhà đầu tư thận trọng, nhiệt huyết và có khả năng tài chính tốt vẫn đang tìm kiếm những cơ hội mới ở Việt Nam. Các dự án thanh lý đang được nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ giấy tờ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh.
Trong đó nhà đầu tư ở những quốc gia châu Á đã từng đầu tư vào thị trường Việt Nam có mối quan tâm nhất tới những tài sản thanh lý vì họ hiểu biết nhiều về thị trường. Đó là nhà đầu tư của Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc đang phát triển dự án tại Việt Nam theo chiến lược dài hạn. Trong tất cả phân khúc của thị trường, các BĐS đang vận hành và những khu đất có vị trí trung tâm sẽ là chọn lựa hàng đầu của các nhà đầu tư này.
Một trong những rào cản lớn nhất cho việc gia nhập thị trường và cũng là yếu tố lớn nhất để đảm bảo tính sinh lời của dự án BĐS là giá đất. 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TPHCM đều có lịch sử duy trì giá đất cao. Trong một thị trường thuận lợi, vấn đề đó có thể được chấp nhận, nhưng trong một thị trường suy giảm, dự án khó khả thi về khía cạnh tài chính.
Thí dụ, giá đất để xây dự án thương mại ở trung tâm TPHCM bằng 85% so với Singapore, trong khi giá thuê văn phòng tại Singapore gấp 2,5 lần TPHCM. Nếu các khu đất này không giảm giá, dự án sẽ không khả thi vì giá thuê văn phòng hạng A đã giảm 40% so với năm 2007. Giá đất cần phải thay đổi theo thị trường cũng giống như giá thuê văn phòng và giá nhà, căn hộ. Chúng tôi thấy đang bắt đầu có sự điều chỉnh về giá đất ở Việt Nam.
LS. Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC
Kỳ vọng quỹ đầu tư mới
Với các quyết sách cụ thể về giảm thuế đang chờ Quốc hội xem xét quyết định trong kỳ họp đang diễn ra và gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm đã được Chính phủ thông qua, thị trường BĐS hy vọng sẽ có những chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm 2013.
Trong quá trình đưa ra giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS, việc tham khảo mô hình, cách làm của các nước khác là quan trọng. Tuy nhiên, do Việt Nam có những đặc thù riêng, quan điểm hỗ trợ thị trường cần phải được nghiên cứu thấu đáo gắn liền với đặc thù riêng đó. Việc hỗ trợ thị trường khi giá BĐS vẫn đang quá cao (khi không phản ánh đúng thu nhập đầu người) chắc chắn tiếp tục củng cố niềm tin cho các cơn sốt BĐS tiếp theo.
Thị trường BĐS Việt Nam liên quan, gắn kết chặt chẽ với rất nhiều ngành, nhiều lĩnh vực với số lượng doanh nghiệp đa dạng và rộng lớn. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là nhiệm vụ hết sức cần thiết cho sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp nói chung và nhà đầu tư BĐS nói riêng. |
Vì thế, hỗ trợ thị trường BĐS cần đặt song song với nhiệm vụ tái cấu trúc nó. Theo đó, cần phải có sự thanh lọc tự nhiên các doanh nghiệp có năng lực quản lý và tài chính yếu kém để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn, quan tâm hướng đến lợi ích khách hàng. Như vậy, hỗ trợ thị trường là cần thiết.
Tuy nhiên, thời điểm, cách thức hỗ trợ và các yêu cầu, điều kiện song song đặt ra như thế nào để thị trường không bị tê liệt và có thể từng bước hồi phục, phát triển bền vững, lâu dài là một vấn đề quan trọng. Với những giải pháp đồng bộ từ thể chế và biện pháp triển khai của Chính phủ, nhiều khả năng trong thời gian tới sẽ có nhiều tác động làm tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS.
Dấu hiệu phục hồi có rõ ràng hay không còn phụ thuộc vào việc sớm hoàn thiện và triển khai áp dụng đồng bộ hệ thống thể chế liên quan đến BĐS, thúc đẩy được quá trình tái cấu trúc trong lĩnh vực này và từng bước lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, từ đó khơi được nguồn vốn tiềm ẩn trong dân, dòng vốn nước ngoài đang chực chờ đổ vào thị trường BĐS Việt Nam.
Với sự ra đời và đi vào hoạt động của Quỹ đầu tư BĐS từ ngày 1-7 tới theo Thông tư 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính, thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các quỹ đầu tư BĐS.
Các chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS sẽ là tâm điểm chú ý cho nhà đầu tư cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bởi tính hấp dẫn của mô hình này. Với khung pháp lý điều chỉnh, giám sát chặt chẽ, thu nhập từ quỹ đầu tư BĐS mang lại rất cao và tương đối ổn định, mức tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn hấp hẫn hơn nhiều so với các loại quỹ cổ phiếu, trái phiếu.
Theo quy định, quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Thêm vào đó, cùng với quá trình tái cấu trúc chung của toàn bộ nền kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư trên thế giới trong thời gian tới.
