Cân phân lợi ích Nhà nước, người dân

Dự thảo Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi) dự kiến đưa vào chương trình kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khóa XIII đang diễn ra để xem xét, thông qua. Xung quanh vấn đề này, ĐTTC ghi nhận một số ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai của các nhà khoa học, chuyên gia về đất đai.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội:

Xem lại ưu tiên lợi ích Nhà nước

Nhìn chung, dự thảo đã có nhiều tiến bộ nhưng thực tế chất lượng nội dung chưa đạt yêu cầu thực tiễn, nếu để “lọt” lần sửa đổi này luật cũng chỉ sống không quá 10 năm. Nói như vậy bởi trong “bào thai” đã chất chứa hàng loạt “mầm bệnh” chưa giải quyết được: vấn đề hài hòa lợi ích giữa các bên, liên quan đến các quy định sở hữu toàn dân về đất đai; quy định về giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất; quy định về giá đất, thời hạn sử dụng đất, hạn mức giao đất và quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Dường như đạo luật đưa ra đang bảo vệ lợi ích của Nhà nước nhiều hơn lợi ích của người sử dụng đất. Chẳng hạn, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được pháp luật bảo hộ và khi đã là tài sản được pháp luật bảo hộ, việc đầu tiên cần thực hiện là cấp giấy chứng nhận (GCN) hàng hóa này trước khi đưa ra giao dịch trên thị trường.

Thế nhưng, trên thực tế thủ tục cấp GCN từ năm 1993 tới nay đã tồn tại rất nhiều trường hợp sau 20 năm mua đất hợp pháp, hợp lệ, người dân vẫn chưa được cấp GCN. Vậy thì pháp luật bảo hộ cái gì?

Cho rằng thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội… thật ra là cách đánh tráo khái niệm. Tôi đồng ý về quy định người sử dụng đất vi phạm trong quá trình sử dụng hoặc hết thời hạn sử dụng đất, hoặc không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi. Nhưng nói là vì lợi ích quốc gia, cộng đồng, công cộng… mà dùng từ thu hồi là không đúng.

Người ta không vi phạm tại sao lại bị thu hồi? Nhà nước không phải là chủ sở hữu, mà là đại diện chủ sở hữu. Đã là đại diện phải được toàn dân ủy quyền thông qua luật, chứ không phải thích thu hồi là thu hồi. Do đó chúng tôi kiên trì đề nghị giống như ở các nước là “trưng mua quyền sử dụng đất”.

PGS.TS Nguyễn Văn Vân, Trưởng khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TPHCM:

Cụ thể phương pháp định giá đất

Hiến pháp và Luật Đất đai ngay trong phần mở đầu đều nói rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ là đại diện chủ sở hữu. Trong trường hợp này, luật có quy định quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu mà không nói đến quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu đích thực là ai, quyền tới đâu.

Trong khi đó một số nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có cảm giác những gì dễ thì luật quy định, còn vấn đề gì khó thì “đá” cho Chính phủ. Thí dụ, trong điều luật nói về phương thức định giá đất có 2 nội dung: nguyên tắc và phương pháp định giá đất.

Nguyên tắc định giá thể hiện trong luật, nhưng cốt lõi là phương pháp định giá đất Chính phủ sẽ quy định. Tư duy người làm luật như vậy không ổn và mãi mãi trao cho Nhà nước, cụ thể là Chính phủ, mà đại diện là Bộ Tài nguyên - Môi trường, một quyền năng quá lớn. Thiết nghĩ, Luật Đất đai nên tạo bước đột phá trong tư duy lập pháp.

TS. Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TPHCM:

Nên bỏ ban hành khung giá đất

Trong các quy định về giá đất tại Chương VIII của dự thảo không có những quy định về giá thị trường. Đây là thiếu sót cần phải bổ sung. Trong điều kiện quan hệ đất đai vận hành theo quy luật của kinh tế thị trường, giá đất là cái gốc để xác định giá Nhà nước quy định.

Vì thế, nếu dự thảo không quy định rõ về giá trị thị trường là điều khó chấp nhận. Về nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất (Điều 109), dự thảo nên bỏ việc ban hành khung giá đất của Chính phủ. Theo đó, nguyên tắc xác định giá đất tại Điều 109 chỉ nên áp dụng để xây dựng bảng giá đất của UBND các tỉnh, thành phố.

Đối với trường hợp UBND quyết định giá đất để áp dụng cho những trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 111 cần phải áp dụng nguyên tắc theo thời giá thị trường. Vì những trường hợp áp dụng giá đất do UBND quyết định cụ thể theo dự thảo đều là những quan hệ phát sinh trong thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp hoặc thứ cấp).

Cân phân lợi ích Nhà nước, người dân ảnh 1

Trong các quy định về giá đất tại Chương VIII của dự thảo không có quy định giá thị trường
là một bất cập lớn. Ảnh: LONG THANH

Về vấn đề tư vấn giá đất (Điều 112), không nên quy định. Bởi quy định như vậy như vậy lại đẻ ra một loại doanh nghiệp tư vấn về giá bất động sản, trong khi đã có doanh nghiệp thẩm định giá (Luật Doanh nghiệp) và doanh nghiệp định giá bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản).

Thực tế, những quy định về điều kiện hành nghề tư vấn về giá đất, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp tư vấn về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)  vừa thừa (vì đã được quy định trong pháp luật về giá), vừa thiếu (không quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp).

Sẽ hợp lý và đơn giản hơn nếu dự thảo quy định rõ doanh nghiệp được cung cấp dịch vụ tư vấn về giá đất là doanh nghiệp thẩm định giá được tổ chức hoạt động theo quy định của pháp luật giá.

Minh Tuấn (ghi)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất