(ĐTTCO) - Trong năm 2015 thị trường BĐS phát triển mạnh, cả giao dịch và giá đều tăng, tín dụng vào BĐS cũng tăng đột biến. Tuy nhiên thị trường đang có dấu hiệu phát triển lệch pha do nguồn cung tăng nhanh trong thời gian ngắn. ĐTTC đã trao đổi với ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), về một số nội dung liên quan.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, năm 2015 thị trường BĐS có nhiều tín hiệu khả quan sau nhiều năm trì trệ. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, thị trường phát triển chưa bền vững. Vậy đâu là nguyên nhân và giải pháp tháo gỡ cho thị trường trong năm 2016?
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Năm 2015 thị trường BĐS có những chuyển biến rất tích cực sau nhiều năm trì trệ. Nhiều dự án bị trùm mền đã được khởi động trở lại; nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng; tính thanh khoản gia tăng ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là những dự án căn hộ giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn; nhiều doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Phúc Khang, Thuduc House… đưa nhiều dự án mới ra thị trường và thực sự đã tạo nên bầu không khí hưng phấn cho thị trường trong năm qua.
Năm 2016 thị trường BĐS có cơ sở để bứt phá dựa trên các cơ chế chính sách đã có sẵn. Tuy nhiên, vấn đề đáng báo động là thị trường đang mất dần thế cân bằng giữa các phân khúc sản phẩm. Đó là nhu cầu nhà ở trung bình rất cao nhưng dự án loại này cho ra thị trường chỉ nhỏ giọt, trong khi lại gia tăng các dự án BĐS cao cấp. Các doanh nghiệp cần tính toán, cân nhắc để đưa ra căn hộ phù hợp, đúng nhu cầu, tránh để thị trường bội thực. |
Tuy nhiên, thị trường phát triển chưa thật sự bền vững và điều này sẽ kéo sang năm 2016. Theo số liệu mới nhất, trong giai đoạn 2016-2017 sẽ có thêm khoảng 57.000 sản phẩm ở phân khúc cao cấp được tung ra thị trường, trong khi phân khúc nhà giá thấp không nhiều, dẫn đến thị trường có sự phát triển lệch pha về nguồn cung. Bên cạnh đó, có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp trên thị trường, đi đôi với tình trạng tăng giá BĐS bất hợp lý. Sự xuất hiện của nhà đầu cơ chuyên nghiệp đã tạo các đợt sóng liên tục trên thị trường BĐS. Bên cạnh đó thiếu sự can thiệp hợp lý của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ, kiểm soát tín dụng, điều tiết nguồn cung dự án, chính sách liên quan đến đầu tư BĐS như cách tính tiền sử dụng đất, quy trình thẩm định tiền sử dụng đất… Đặc biệt dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20-11-2014 của NHNN có 2 nội dung rất quan trọng mà nếu được thông qua có thể tác động tiêu cực đến thị trường BĐS 2016 và những năm tiếp theo. Đó là việc giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% (sẽ hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS); tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.
Hiện nay Horea đang đóng góp ý kiến về dự thảo thông tư này để NHNN có những quy định hợp lý, tạo điều kiện cho BĐS phát triển bền vững. Bên cạnh đó, Horea sẽ có văn bản kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Xây dựng, NHNN ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện công chứng tài sản đảm bảo là BĐS hình thành trong tương lai và đăng ký thế chấp tài sản đảm bảo là BĐS hình thành trong tương lai để xử lý ách tắc trên thị trường hiện nay.
- Theo ông, nên có những giải pháp nào để điều tiết việc xây dựng nhà ở hiện nay nhằm hạn chế các rủi ro về dư nguồn cung BĐS cao cấp và nguy cơ bong bóng hay đóng băng của thị trường?
- Trong những năm qua, nhà bình dân, giá rẻ, cho thuê vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Đây là phân khúc bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Tuy nhiên, có nghịch lý là tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp. Do đó, thời gian qua đã có nhiều doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc bình dân sang đầu tư phân khúc cao cấp. Đây cũng là trăn trở của Horea. Theo tôi, Chính phủ cùng các bộ ngành cần có những cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tập trung vào phân khúc này. Cụ thể hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Thí dụ, quy định tại Luật Đất đai về việc đóng tiền sử dụng đất, Nhà nước có thể giảm tiền sử dụng đất hoặc tạm hoãn việc đóng tiền sử dụng đất trong vòng đời của dự án ở phân khúc giá thấp. Nhà nước cũng nên giảm thuế VAT xuống còn 5% để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà giá thấp.
- Giá nhà, đất tại Việt Nam vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân cũng là nguyên nhân thị trường BĐS phát triển không ổn định, thưa ông?
- Có một thực tế, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM vẫn rất lớn nhưng khả năng sở hữu không nhiều. Nhiều dự án nhà giá thấp thanh khoản tốt trong năm 2015 cũng nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Với mức thu nhập và giá nhà, đất như hiện nay nhiều người sẽ rất khó để mua nhà. Theo những nghiên cứu mới nhất, giá nhà ở Việt Nam vẫn cao hơn 20 lần so với mức thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi tại nhiều quốc gia khác trong khu vực, giá nhà cao nhất chỉ hơn 4-5 lần so với mức thu nhập bình quân của người dân. Rõ ràng đây là sự bất hợp lý mà chúng ta phải có phương án tháo gỡ.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự bất hợp lý này. Điểm dễ nhận thấy nhất là việc đa số doanh nghiệp phải tốn chi phí quá lớn vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, mức thu tiền sử dụng đất ở các dự án vẫn rất cao. Một chi phí khác cũng cao không kém là lãi vay. Giai đoạn 2008-2011, doanh nghiệp phải chịu mức lãi vay trung bình lên đến 20-25%/năm. Vào thời điểm hiện tại, mức lãi trung bình mà doanh nghiệp phải vay cũng vào khoảng 11%/năm, trong khi đó các nước trong khu vực chi phí lãi vay chỉ vào khoảng 3-5%/năm.
Một điểm bất cập nữa là việc thủ tục hành chính kéo dài tại nhiều dự án, thậm chí thời gian hoàn thành thủ tục mất đến 5 năm. Bên cạnh đó là nhiều chi phí bất hợp lý khác như đấu nối cấp điện, cấp nước sạch, lắp đặt hệ thống chiếu sáng công cộng… doanh nghiệp phải tự bỏ tiền rồi giao lại Nhà nước. Những yếu tố này đã đẩy giá BĐS ở Việt Nam lên quá cao so với thu nhập bình quân của xã hội. Khi nào giải quyết được hết những bất cập này, khi đó mới hy vọng giảm giá BĐS được. Giá nhà giảm, khả năng tiếp cận của những người có nhu cầu tăng lên, tôi tin lúc đó thị trường BĐS sẽ phát triển ổn định hơn, doanh nghiệp cũng sẽ yên tâm hơn.
- Xin cảm ơn ông.
