Cần chính sách mạnh mẽ, tạo lực hút

Trao đổi với ĐTTC xoay quanh câu chuyện về bất động sản (BĐS) trung, cao cấp - phân khúc tồn đọng lớn nhất trên thị trường, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giải quyết phân khúc này nan giải vì nhiều lẽ: số nợ xấu tập trung vào đây bao nhiêu, cơ cấu nợ như thế nào chưa biết, đặc biệt rất nhiều dự án hiện nay có đại hạ giá cũng ít người muốn vào ở.

Cho cũng không dám ở

PHÓNG VIÊN: - Thưa GS, nhiều ý kiến cho rằng BĐS trung - cao cấp, có giá 25-40 triệu đồng/m2 đang là phân khúc khó khăn nhất trên thị trường hiện nay bởi hạn chế về sức cầu do người thu nhập thấp không thể mua, người có tiền lại tìm đến các căn hộ siêu sang?

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Đây là phân khúc đang bế tắc, khó khăn nhất trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, nó trầm lắng không hẳn vì không phù hợp với nguồn cầu trên thị trường. Hàng loạt dự án trung - cao cấp, trong đó nhiều dự án từng gây sốt khi mở bán nằm “chết” là hệ quả của quá trình BĐS phát triển nóng, khi người ta bằng mọi giá hễ có đất là đổ xô vào xây dự án, mà phải là cao cấp để sinh lãi nhiều, không cần quan tâm đến quy hoạch, hạ tầng, cảnh quan.

Hệ quả, nhiều dự án nay có hạ giá nữa cũng không ai mua, thậm chí cho không cũng không dám đến ở. Vì sao? Dự án nằm giữa đồng, xa làng mạc, xa khu dân cư, đường sá, hạ tầng xã hội không có, đảm bảo sự an toàn cũng không có. Trong khi nguồn cung đang rất dồi dào với nhiều dự án khác tốt hơn để người dân lựa chọn. Vì thế phân khúc này đang không có cầu.

- Cũng có lý do nữa đến từ việc niềm tin của nhà đầu tư dành cho phân khúc này đã suy kiệt?

- Đối với phân khúc này, niềm tin của nhà đầu tư là đổ tiền vào có thể sinh lợi. Hay nói cách khác, động lực tiền bạc là phải có. Tuy nhiên hiện nay, khả năng có thể thu về lợi nhuận “1 vốn 4 lời” như trước đây đã không còn, chưa kể một lượng lớn căn hộ cao cấp đầu tư trước đây hiện không bán được đang dồn ứ lại, nhu cầu thực lại không nằm nhiều ở phân khúc này, đã khiến nó tự động mất giá.

Tuy nhiên, nói niềm tin của nhà đầu tư suy kiệt khiến phân khúc này xuống dốc cũng hoàn toàn không hẳn. Có thể thấy rằng số tiền, vàng còn ở trong dân không phải là nhỏ, nhưng động lực tiền bạc đã không còn. Sự suy sụp của phân khúc này có tính hệ thống, là hệ quả của cả một giai đoạn. Theo đó, nhà đầu tư đang phải trả giá cho cung cách đầu tư của mình ở giai đoạn trước đây.

Muốn giải quyết, phải có tiền

- Thưa GS, đã có không ít lo lắng rằng nếu không giải thoát được BĐS phân khúc trung - cao cấp, sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hệ thống ngân hàng, bởi tỷ lệ nợ xấu BĐS ở phân khúc này rất cao?

- Thực sự chúng ta không biết chính xác nợ xấu ở phân khúc này là bao nhiêu. Theo tôi, cơ cấu nợ xấu nằm ở phân khúc trung - cao cấp, không hẳn đều là nợ của các ngân hàng thương mại. Như các tỉnh phía Bắc, nợ xấu ở phân khúc này đến 70% từ người góp vốn.

Còn về phía ngân hàng, sự thực không chỉ cho vay bằng thế chấp mà còn có ngân hàng đầu tư trực tiếp vào các dự án và những ngân hàng yếu kém cũng đã phải trả giá. Tất cả những điều đó tạo nên một cơ cấu nợ mà ảnh hưởng là có, nhưng ảnh hưởng đó đến mức suy sụp thị trường tài chính hay không, theo tôi không có.

- Trên thực tế, hơn 1 năm qua Nhà nước đã có nhiều chính sách để tháo gỡ cho phân khúc này, nhưng dường như tính hiệu quả chưa thấy rõ, nguyên nhân vì sao, thưa GS?

- Chưa thấy được tác động rõ rệt vì những chính sách của Nhà nước về vấn đề này đều mang tính chuẩn bị. Thí dụ, cho phép chia lô bán nền, hoặc Luật Nhà ở sẽ mở thị trường BĐS ra quốc tế bằng cách cho người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà không giới hạn số lượng…

Chính sách thực sự tham gia vào thị trường là công ty mua bán nợ VAMC dù chưa làm được nhiều. Phải lưu ý rằng muốn tác động trực tiếp, chúng ta bắt buộc phải có vốn, phải có tiền mới xử lý đám nợ xấu này được. Nguồn tiền đó có thể từ VAMC, nhưng VAMC cũng cần phải có tiền.

Vậy Chính phủ sẽ phải bán trái phiếu để tập trung tiền giải quyết, hay vay nước ngoài… Nghị quyết 02 có nói đến việc cho bán trái phiếu, kể cả 1 phần từ ngân sách, nhưng thực tế phần ngân sách này sẽ không nhiều. Như vậy cơ chế nào để có tiền mới chỉ mang tính chất phương hướng.

Một lượng tiền có thể giải quyết nợ xấu có thể tính tới là tiền từ dân. Nhưng muốn hút tiền từ dân cần phải có những chính sách đặc biệt để khuyến khích, như ai bỏ tiền vào đây sẽ có lợi ích thiết thực. Thí dụ, chuyện hàng trăm tấn vàng còn đọng trong dân, nếu chúng ta có cách để đưa vàng này vào giải quyết nợ xấu đó là một điều rất tốt.

Thực tế năm 2013 Chính phủ đã làm được nhiều việc mà về lâu dài sẽ có những tác động tích cực đến phân khúc trung - cao cấp. Chúng ta đã chuẩn bị hành lang pháp lý, về thể chế, tổ chức, các điều kiện để có tiền giải quyết vấn đề. Giải quyết nợ xấu chắc chắn phải có tiền, không thể nói suông được.

- Cũng có một cách khác là “phá băng gián tiếp”, nghĩa là khơi thông thị trường bằng cách tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ, từ đó BĐS trung - cao cấp cũng được “thơm lây”?

- Sự thực đó là cách làm khôn ngoan của Chính phủ, tức vẫn cho thị trường vận động được, không thấy thị trường bị chết, nhưng đồng thời chỗ “tan băng” - phân khúc nhà giá thấp - có thể làm tăng mãnh lực từ những nhà đầu tư. Từ đó, phân khúc trung - cao cấp cũng sẽ có sự khởi sắc nhất định.

Tuy nhiên cần lưu ý rằng nó có làm tan băng được hoàn toàn hay không thì chắc chắn là không. Như trên tôi đã nói, đang có một lượng tiền khổng lồ chôn vùi ở những dự án cao cấp nằm ngay giữa đồng không mông quạnh, những dự án này dù phân khúc bình dân có nóng đến đâu cũng khó giải quyết hết được

Phải chờ ít nhất đến hết 2015

- Như GS đã nói, phân khúc trung - cao cấp thực sự rất nan giải, Chính phủ cũng đã có những chính sách để chuẩn bị, vậy việc cần làm bây giờ là gì?

- Theo tôi, điều quan trọng nhất hiện nay là phải minh bạch được nợ xấu. Nợ xấu hiện nay không có con số cụ thể, thậm chí rất mù mờ. Lúc đầu nói chủ yếu nằm ở căn hộ cao cấp, biệt thự cao cấp đã sẵn sàng để ở, thời gian sau lại tuyên bố 70% là nằm ở đất nền, tiếp tục nữa lại khẳng định chủ yếu nằm ở chỗ có nhà nhưng không ai đến ở.

Vậy cuối cùng, nợ xấu chủ yếu nằm ở đâu? Rõ ràng chúng ta rất cần số liệu minh bạch, nhưng số liệu đó hiện nay chưa có. Do đó tất cả mọi chuyện cần bàn hiện nay đều rất khó khăn.

Thời gian qua đã có sự rà soát rất mạnh các dự án BĐS. Hà Nội, TPHCM và nhiều địa phương khác đã rà soát và trình lên Bộ Xây dựng cơ cấu mới cho các dự án. Theo đó, dự án nào cần thu hồi, dự án nào tiếp tục, dự án nào hoãn, giãn tiến độ đều đã có cả.

Điều cần cân nhắc là dự án tồn tại được, nguồn vốn tiếp tục của nó ở đâu; dự án nào không tồn tại được xử lý nó như thế nào, chuyển công năng hay sử dụng vào việc gì do Nhà nước quyết định. Bước này rất quan trọng, bởi sau khi đưa ra chính sách mang tính chuẩn bị và sau khi rà soát mới có thể nói con số nợ đọng cuối cùng là bao nhiêu, cơ cấu như thế nào, bao nhiêu từ người tiêu dùng, bao nhiêu từ người tiêu dùng đã vỡ nợ, bao nhiêu từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, bao nhiêu từ nhà đầu tư thứ cấp, bao nhiêu của ngân hàng thương mại thông qua cơ chế thế chấp, bao nhiêu là từ ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp... Con số cụ thể này sẽ góp phần đưa chúng ta đến những quyết định mang tính chuẩn tắc.

Cần chính sách mạnh mẽ, tạo lực hút ảnh 1

Để khơi thông BĐS trung-cao cấp cần chính sách đồng bộ, mạnh mẽ. Ảnh: LONG THANH

- Chính sách được trông đợi nhất hiện nay là việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà. GS đánh giá như thế nào về tác động của chính sách này lên thị trường?

- Việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là một chính sách tốt, tăng cầu cho khu vực giá cao, từ đó khu vực giá cao sẽ có thêm nhiều giao dịch. Đó cũng có thể là động lực nhất định góp phần làm giảm BĐS tồn đọng.

Nhưng cũng phải nhìn nhận rằng đừng trông đợi quá nhiều. Nếu một dự án nằm ở nơi đồng không mông quạnh, thiếu hạ tầng, chắc chắn người nước ngoài sẽ không đến ở. Đồng thời, chúng ta có thể thấy rằng đây chưa phải là giải pháp mang tính cốt lõi, bản lề, bởi toàn bộ khu vực giá cao đang tồn đọng chưa hẳn sẽ được người nước ngoài mua hết. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế đất nước phát triển mạnh sẽ tạo lực hút cho người nước ngoài, còn thời điểm hiện nay chưa chắc đã tạo nên quá nhiều sức hút.

Tuy nhiên, như khẳng định ban đầu, chính sách này sẽ tăng niềm tin, tạo nên động lực cho những nhà đầu tư người nước ngoài và làm cho vị trí Việt Nam trên trường quốc tế tốt hơn, tính hội nhập kinh tế cao hơn, khả năng xuất khẩu BĐS tăng lên. Tất cả những thứ đó sẽ tăng thêm sức hút, tăng thêm vị thế cho thị trường BĐS. Mỗi giải pháp sẽ có tác động một chút và sẽ góp phần khiến thị trường tốt hơn.

- Vậy theo GS, trong năm 2014 sự hồi sinh của phân khúc này vẫn rất khó khăn?

- Với những diễn tiến như đã phân tích, cơ hội cho khối BĐS trung - cao cấp tồn đọng trên thị trường không nhiều. Tôi cho rằng ít nhất cũng phải đến hết năm 2015 chúng ta mới có thể định hình được lại một cách mạch lạc, từ đó mới có những quyết định mang tính chuẩn tắc nhất.

- Xin cảm ơn GS.

HOÀI TRÂM (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất