Bảo hiểm giao dịch nhà ở

Để tránh những rủi ro không đáng có khi chủ đầu tư không thể triển khai dự án, Bộ Xây dựng đã đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định phải có ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng bảo đảm cho giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù nhận được nhiều đồng tình, kiến nghị này cũng gây không ít băn khoăn, sẽ khiến giá nhà ở tăng cao.

Đảm bảo quyền lợi người dân

Theo dự thảo mới nhất của Luật Nhà ở, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc bán nhà ở sau khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở có sẵn. Trong trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai, một trong những yêu cầu bắt buộc phải có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc NHTM.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án phải đóng phí bảo đảm giao dịch nhà ở cho bên bảo đảm. Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc giải thể, phá sản khi đang thực hiện dự án, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà ở. Theo đó, phải hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư, thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức thực hiện dự án để bàn giao nhà ở.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, đây là quy định có thể làm lành mạnh hóa thị trường, khiến chủ đầu tư phải vững về tài chính mới tiến hành dự án, chấm dứt kiểu làm ăn “tay không bắt giặc”. Những kiện cáo tại Hà Nội như ở Tricon Towers (Bắc An Khánh, Hoài Đức), Vĩnh Hưng (409 Lĩnh Nam), Hesco Văn Quán (Hà Đông), B5 Cầu Diễn (Từ Liêm)… về việc khách hàng đã đóng hàng tỷ đồng nhưng nhà vẫn không thấy đâu có thể không còn tái diễn.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, tình trạng tràn lan các dự án dở dang phải dừng thi công đang diễn ra phổ biến, gây lãng phí và bất ổn xã hội. Vì vậy, để lấy lại niềm tin của khách hàng, cách duy nhất là phải để người mua nhà quản lý dòng tiền. Quy định này cũng không phải bắt buộc hoàn toàn tất cả chủ đầu tư, doanh nghiệp này đủ tiềm lực về tài chính xây xong rồi bán, không cần phải có bảo lãnh.

Giá nhà có tăng cao?

Trên thực tế, dù không nhiều, hình thức bảo hiểm cho giao dịch mua bán nhà ở này đã có trên thị trường trước khi được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở. Thí dụ trường hợp Baovietbank bảo lãnh, cam kết tiến độ cho dự án Hạ Đình Tower thay chủ đầu tư CTCP Đầu tư 135 với việc phát hành giấy cam kết và nhận trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng nộp mua dự án, cộng phí phạt nếu chủ đầu tư chậm tiến độ.

Tuy nhiên, đa phần doanh nghiệp, chuyên gia đều nhận định đây là giải pháp tốt nhưng khi áp dụng trên thực tế thị trường hiện nay khó thực hiện. Theo đó, sẽ có 2 khúc mắc chính dành cho quy định này.

Thứ nhất, giá nhà sẽ tăng cao hơn khi chủ đầu tư đội chi phí vào giá bán, trong khi đưa giá nhà xuống thấp tới mức người dân có thể mua được đang là mục tiêu của các cơ quan chức năng.

Thứ hai, các ngân hàng, tổ chức tài chính liệu có mặn mà với hình thức này không khi mức bảo hiểm cao trong khi rủi ro có thể xảy ra là quá lớn. Và trong trường hợp bắt buộc, nếu ngân hàng từ chối, chủ đầu tư lại phải chạy vạy để có được chứng nhận bảo đảm này, gây nên những phiền phức không đáng có.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ Đất Xanh Miền Bắc, đối với những dự án đã có đủ các điều kiện khác theo quy định của Bộ Xây dựng như đã xây xong móng, có giấy phép xây dựng… thực tế không cần bảo lãnh họ cũng có thể tiến hành dự án. Còn đối với những dự án cần huy động vốn để triển khai thì đây sẽ trở thành một gánh nặng bởi chi phí phải bỏ ra chắc chắn không nhỏ.

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng sẽ không mấy mặn mà đối với những dự án như thế này. Điều này sẽ dẫn đến một hệ quả là sẽ hạn chế nguồn cung, gây nên sự đội giá ở một số dự án có bảo lãnh. Chính vì vậy, cần phải có những quy định và sự hướng dẫn thật chi tiết, nếu không sẽ phản tác dụng trên thị trường.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP-Invest), cho rằng đối với các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực sẽ là một khoản chi phí phát sinh không cần thiết, đồng thời đội giá bán lên cao.

Bên cạnh đó, quy định này đáng lẽ phải ra cách đây 4-5 năm bởi hiện nay, người dân đã thận trọng hơn rất nhiều, không còn ném tiền vô tội vạ vào các dự án như trước. Trên góc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng quy định trên không phải là không có lý và trên lý thuyết, sẽ mang lại sự minh bạch, lành mạnh cho thị trường.

Tuy nhiên, như thế vẫn chỉ là bảo đảm quyền lợi cho người dân sau khi sự cố đã xảy ra, tại sao lại không ngăn chặn nó ngay từ đầu? Có một biện pháp đã thực hiện trên thị trường tại nhiều dự án chậm tiến độ, thậm chí xảy ra xung đột kiện cáo và được chứng nhận mang lại hiệu quả. Đó là thay vì bảo đảm cho giao dịch, ngân hàng hay tổ chức tài chính sẽ là đơn vị trung gian.