THỰC TRẠNG ĐÔ THỊ TPHCM

Bài 2: Gian nan cải tạo chung cư cũ

(ĐTTCO) - Trên địa bàn TPHCM, hiện nay có hàng trăm chung cư cũ xuống cấp, hiểm họa rình rập và Nhà nước cũng đã có chủ trương tháo dỡ các chung cư này để xây mới. Tuy nhiên thực tế người dân ít mặn mà với việc chia tay nơi ở cũ của mình. Trong khi đó chính sách tái định cư, bồi thường giải tỏa chưa hấp dẫn; chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư vào chung cư cũ cũng chưa đủ sức lôi cuốn.

Chấp nhận sống chung với hiểm họa

Hiện nay, TPHCM có khoảng 474 chung cư cũ cần được kiểm định, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960 và có đến 106 chung cư, nhà tập thể đang ở trong tình trạng nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào, như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5; chung cư Cô Giang, quận 1; chung cư lô 4, lô 6 Thanh Đa, quận Bình Thạnh… Thế nhưng, dù cơ quan chức năng đã đưa ra hàng loạt khuyến cáo, thậm chí có yêu cầu người dân sống trong các chung cư này di dời nơi khác, nhưng nhiều người vẫn cố thủ, không chịu đi.  

Nếu chỉ còn ít người không chấp hành di dời, cơ quan chức năng buộc phải cưỡng chế, vì lợi ích phục vụ số đông. Cả chung cư có mấy trăm hộ nhưng chỉ vì một vài hộ không đồng tình mà dừng lại dự án là không được.

Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng

Điển hình là chung cư 727 Trần Hưng Đạo được xây dựng vào năm 1960 bao gồm 13 tầng với 530 phòng. Khoảng 10 năm trở lại đây, chung cư này bắt đầu xuống cấp nhưng không được tu sửa, luôn trong cảnh âm u, hoang tàn đáng sợ. Mặc dù đến nay đã có hơn 500 hộ dân chuyển tới nơi mới ở 2 khu chung cư trên đường Nguyễn Biểu, 1 chung cư trên đường Phan Văn Trị, 1 trên khu dân cư Hai Thành, Bình Tân và chung cư bố trí tái định cư còn lại là chung cư 155 Nguyễn Chí Thanh, quận 5, nhưng vẫn còn 10 hộ chưa chịu di dời. Chính quyền TP đã nhiều lần vận động, thậm chí có lệnh tạm di tản nhưng số hộ dân này vẫn cương quyết không đi do không đồng tình với các chính sách đền bù. Ông Phan Văn Tức (57 tuổi, sống tại căn hộ 738B, lầu 7), nói: “Chung cư này xuống cấp lắm rồi, chúng tôi ở đây sợ chết lắm nhưng Nhà nước áp mức bồi thường từ 160 triệu đồng, gia đình tôi biết đi đâu mà sống".

 Cách đó không xa, khu chung cư chờ sập Cô Giang cũng đã có chương trình di dời mấy năm nay nhưng nhiều người vẫn cố thủ ở đây. Được xây dựng vào cuối những năm 60 của thế kỷ trước, chung cư Cô Giang có gần 900 hộ dân sinh sống ở 4 lô. Hiện nay, chung cư đã xuống cấp trầm trọng, nhiều hạng mục công trình bị hư hại theo thời gian như ban công, vách tường bị nứt, hệ thống thoát nước, điều kiện vệ sinh không bảo đảm. Chung cư này được cơ quan chức năng đánh giá có thể sập, gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân. Năm 2006, UBND TP chủ trương đầu tư khu căn hộ và trung tâm thương mại tại chung cư Cô Giang với quy mô 1,4ha, gồm 30 tầng, 1.092 căn hộ. Đến năm 2011, mặc dù UBND TP đã chỉ đạo tháo dỡ khẩn cấp nhưng không thực hiện được vì 300 hộ dân ở đây chưa chịu di dời, với lý do khu tái định cư quá xa chỗ ở cũ và mức giá đền bù chưa thỏa đáng. Tại một số block chung cư Thanh Đa cũng trong tình trạng rệu rã, xuống cấp trầm trọng. Ông Nguyễn Văn Bình, một người dân cư ngụ tại đây, cho biết chung cư ngày càng xuống cấp nhưng kế hoạch di dời, tái định cư chưa có gì cụ thể. Người dân ở đây rất mong muốn chính quyền cho biết cụ thể kế hoạch di dời, giải tỏa, đền bù, tái định cư để bà con yên tâm.

Khẩn cấp di dời, phá dỡ

Trong 2 năm qua, TPHCM đã tháo dỡ, di dời 70 chung cư cũ với hơn 7.200 hộ dân. Theo kế hoạch, sắp tới TP sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000m2 sàn; đồng thời, sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn. Tuy nhiên, con số này quá ít so với yêu cầu cấp bách phải cải tạo hàng trăm khu chung cư đang trong tình trạng lún, nứt, dột nát. Một trong những quận có nhiều chung cư cũ đang xuống cấp là quận 1. Toàn quận hiện có 89 chung cư cũ nguy cơ đổ sập rất cao, đe dọa an toàn tính mạng, tài sản của khoảng 7.000 hộ dân. Lãnh đạo UBND quận 1 cho biết đang khẩn trương điều tra xã hội học để có bức tranh tổng thể về hoàn cảnh sống của người dân tại các chung cư cũ và trước mắt hoàn tất việc kiểm định 8 chung cư có nguy cơ đổ sập cao nhất, sau đó tùy theo mức độ xuống cấp của từng chung cư sẽ có lộ trình thực hiện cụ thể. Theo kế hoạch, ngay trong quý II-2016 sẽ khởi động một số dự án. 

Tình trạng chung cư xuống cấp, cần di dời người dân ra khỏi nơi nguy hiểm là vấn đề chính quyền các cấp đã đặt ra từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, không ít người kiên quyết bám trụ căn hộ của mình mặc dù biết hiểm nguy rình rập, bởi lẽ chính quyền chỉ hô hào di dời nhưng chưa có giải pháp hữu hiệu.

Trong buổi làm việc với UBND quận 1 về việc triển khai xây dựng lại các chung cư cũ mới đây, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng nhấn mạnh: “Đáng lẽ, theo quy trình, quận phải trình UBND TP phương án di dời, giải tỏa và thực hiện dự án tại các chung cư cũ, không thể chờ TP chỉ đạo rồi mới làm. Do vấn đề quá cấp bách, quận cứ đề nghị làm thí điểm, rồi tự tìm nhà đầu tư và đàm phán với người dân. Không thể để người dân nơm nớp sống trong chung cư có thể sập bất cứ lúc nào”. Bí thư Thành ủy cũng nhấn mạnh cần bố trí ngân sách kiểm định tất cả chung cư. Để làm sao mục tiêu trong vòng 5 năm phải xóa bỏ tình trạng chung cư cũ, xây dựng lại toàn bộ những chung cư này. TP sẽ có chính sách tổng thể giải quyết vấn đề này.

 Còn tại buổi làm việc với UBND quận 5, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng cho rằng cần tôn trọng, thỏa thuận và hỗ trợ người dân tốt nhất, đồng thời chỉ đạo chính quyền quận 5 phải di dời người dân và tháo dỡ khẩn cấp chung cư 727 Trần Hưng Đạo để tránh hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra. Ngay sau đó, UBND TP có văn bản chỉ đạo về việc triển khai thủ tục di dời khẩn cấp các hộ còn cư ngụ tại chung cư này. Theo đó, UBND quận 5 khẩn trương rà soát phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, đảm bảo hợp tình, hợp lý và khả thi để làm cơ sở vận động, thuyết phục 10 hộ dân còn lại khẩn trương di dời, tháo dỡ chung cư này. Trường hợp đã vận động thuyết phục nhưng 10 hộ dân không chịu di dời thì tiến hành thực hiện cưỡng chế theo quy định để đảm bảo tính mạng và tài sản của người dân.

Bài 2: Gian nan cải tạo chung cư cũ ảnh 1

Mặt tiền khu chung cư Ngô Gia Tự, quận 10, TPHCM. Ảnh: L.THANH

Hài hòa lợi ích các bên

Hầu hết chung cư xuống cấp cần di dời người dân và tháo dỡ đều ở nội thành, nghĩa là nằm trên những khu thuộc diện “đất vàng” của TP. Vậy tại sao doanh nghiệp không hào hứng đầu tư? Giới đầu tư cho rằng có quá nhiều rào cản để doanh nghiệp tiếp cận với dự án cải tạo hoặc xây dựng mới chung cư cũ. Theo quy trình, sau 12 tháng khi Sở Xây dựng TPHCM đăng kết quả kiểm định các chung cư cần xây dựng lại, cư dân trong các khu chung cư đó tiến hành họp để lựa chọn nhà đầu tư. Phải có trên 51% chủ sở hữu căn hộ đồng ý, thỏa thuận giữa 2 bên mới được tiến hành. Sau 12 tháng, chủ đầu tư không thỏa thuận được với các chủ sở hữu căn hộ, Sở Xây dựng mới thay mặt cư dân để thẩm định năng lực của nhà đầu tư và cho phép chủ đầu tư tiến hành bước tiếp theo. Như vậy, khâu tiếp cận của doanh nghiệp với dự án đã mất 2 năm. Đó là chưa kể những vướng mắc khác về giấy tờ nhà, giá đền bù và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khi tiến hành giải tỏa, đền bù.

Theo các chuyên gia, biện pháp giải quyết vấn đề di dời, tái định cư cho người dân tại các khu chung cư cũ trên địa bàn TPHCM hiện nay phải dựa trên nguyên tắc hài hòa, cân bằng được lợi ích giữa các bên liên quan mới có thể mang lại hiệu quả. Theo đó, để thỏa mãn nhu cầu của người dân, nơi ở mới, tức các khu chung cư xây mới phải điều chỉnh bổ sung nguyên tắc hoán đổi để căn hộ nơi ở mới phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn căn hộ chung cư cũ. Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình có đông nhân khẩu cùng sinh sống hoặc số diện tích tối thiểu chưa đủ theo quy định phải xem xét cho các hộ dân nói trên được mua căn hộ chung cư mới xây với mức giá ưu đãi (giá đã được kiểm định cộng thêm 10% lợi nhuận), tùy theo tình hình thực tế của dự án đó và địa phương nơi có dự án chung cư xây mới.

Tuy nhiên, đây lại là bài toán khó cho doanh nghiệp và chính quyền giữa vấn đề quy hoạch và tái định cư tại chỗ cho người dân. Vì vậy, Nhà nước phải ngồi lại với doanh nghiệp, tham gia ngay từ đầu để bàn bạc với người dân xem giá nào là giá thị trường. Từ đó bồi thường cao hơn cho dân. Thậm chí cho doanh nghiệp đấu thầu, đấu giá khu đất một cách công khai minh bạch, lấy tiền chia lại đều cho người dân. Nếu đã có sự đồng thuận của đa số người dân, trong khi còn số ít người không đồng thuận, chống đối, cố tình chây ì ở lại, lợi dụng sự ưu ái của Nhà nước để trục lợi phải cương quyết xử lý. Do vậy, Nhà nước hay TP, với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung và tốt nhất là tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư tham gia. Có vậy mới hài hòa lợi ích người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Giữa tháng 5 vừa qua, Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TPHCM (HFIC) đã triển khai chương trình cải tạo, xây mới các chung cư cũ trên địa bàn quận 3 và Bình Thạnh. Việc triển khai mạnh mẽ chương trình này đã được thể hiện trong lễ ký thỏa thuận hợp tác Liên danh HFIC và CTCP Bất động sản CT (thành viên Tập đoàn C.T Group) trong khuôn khổ hợp tác chiến lược dài hạn. Thỏa thuận hợp tác này nhằm góp vốn và thế mạnh của các bên để hình thành một liên danh tiến hành triển khai chương trình cải tạo, xây mới các chung cư cũ trên địa bàn 2 quận nói trên. Trước tiên, 2 bên sẽ tham gia chỉnh trang, cải tạo chung cư 13C Kỳ Đồng, phường 9, quận 3.

Bình Minh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất