THỰC TRẠNG ĐÔ THỊ TPHCM

Bài 1: Tràn lan quy hoạch treo, dự án treo

(ĐTTCO) - Mới đây, tại các buổi làm việc với lãnh đạo sở, ban ngành chức năng và đi thực tế tại huyện Củ Chi và quận 5, Bí thư Thành ủy TPHCM Đinh La Thăng đã chỉ đạo sớm có giải pháp quyết liệt xử lý và xóa treo đối với những quy hoạch, dự án gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, cũng như tính toán, trình cơ chế để giải quyết di dời ít nhất 50% chung cư cũ xuống cấp trong thời gian tới. Đây được coi là “tối hậu thư” của người đứng đầu TP lớn nhất cả nước trước tình trạng quy hoạch treo, dự án treo và chung cư treo đang gây bức xúc trong xã hội suốt thời gian dài qua.

Treo quyền lợi người dân, gây lãng phí

Quy hoạch với mọi quốc gia được coi là định hướng chiến lược, dẫn lối chỉ đường của công tác quản lý, điều hành phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, song ở Việt Nam thực tế lại đang làm hao hụt, lãng phí ngân sách. Nước ta còn nghèo và càng nghèo hơn vì quy hoạch treo trên mọi ngành, mọi miền, mọi địa phương.  

Trên địa bàn TP hiện có 1.409 dự án, trong đó có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc chủ trương đầu tư đã hết hạn. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai, có đến 405 dự án chưa khởi công; trong số 325 dự án đã khởi công có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công, số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 41,18% tổng số dự án.

Trích báo cáo của HoREA

Ở nhiều địa phương trên cả nước, tình trạng vừa ban hành đã chỉnh sửa, bổ sung, quy hoạch treo ngày càng phổ biến. Nhiều quy hoạch chồng chéo nhau, gây tốn kém nguồn lực, giảm hiệu lực của chính các quy hoạch. Tình trạng tập trung quy hoạch tràn lan, không xác định rõ đối tượng quản lý, dẫn đến thiếu tính khả thi.

 Thực trạng quy hoạch nhiều nhưng kém hiệu quả, gây lãng phí lớn, theo các chuyên gia, không chỉ xuất phát từ tư duy, năng lực quản lý, mà còn nằm ở các quy định pháp luật chồng chéo, thiếu thống nhất. Chưa kể, quy hoạch gắn với tư duy nhiệm kỳ, ai cũng muốn vẽ ra những quy hoạch lớn, còn thực hiện được hay không cũng đã hết nhiệm kỳ, người sau lên lại chỉnh sửa. Có những quy hoạch rất hoành tráng, song tính khả thi đến đâu không ai rõ. Hiện nhiều quy hoạch có làm được hay không cũng không ai kiểm tra và không ai chịu trách nhiệm. Ngay trong quy hoạch phát triển nông nghiệp, các công trình thủy lợi, đường, cầu không kết hợp với nhau, lãng phí tiền của Nhà nước, của dân vô tội vạ.

Trên địa bàn TPHCM, tình trạng quy hoạch treo, dự án treo diễn ra khá phổ biến tại những quận, huyện vùng ven. Tại huyện Củ Chi, dọc Quốc lộ 22, qua rà soát hiện còn hơn 20.000 hộ dân mắc kẹt trong vùng quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc rộng 5.000ha, Khu công nghiệp (KCN) Bàu Đưng 175ha, Khu viện trường y tế 105ha và KCN hóa dược 220ha… Đây được coi là những điểm nóng về quy hoạch treo mà người dân phản ánh trong nhiều năm liền. Trong khi đó, tại quận Bình Thạnh, dự án Khu đô thị du lịch, sinh thái Bình Quới - Thanh Đa tính đến nay “ngủ quên” đã qua 2 thập niên, kể từ khi phê duyệt vào năm 1992. Đến thời điểm này, dù dự án đã 2 lần đổi chủ đầu tư nhưng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn dở dang. Ngoài ra rất nhiều khu đất đã duyệt quy hoạch nhưng không kêu gọi được nhà đầu tư, hoặc nhà đầu tư xí đất làm dự án “ma”. Hệ quả người dân mất đất canh tác, mất đất ở, trong khi đất đai hoang hóa rất lãng phí.

 Nguyên nhân do đâu? 

Tình trạng quy hoạch treo và dự án treo là do thiếu nguồn tài chính để lập quy hoạch và thực hiện theo quy hoạch. Tiếp đến là quy hoạch thiếu tính khả thi do chủ quan trong khi lập, xét duyệt quy hoạch và tác động khách quan từ các biến động về kinh tế - xã hội. Nguyên nhân nữa là do thiếu sự kiểm soát và quản lý thực hiện; sự chồng chéo giữa các quy hoạch chuyên ngành khác nhau và tác động của các chính sách pháp luật về nhà ở, đất đai.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Theo báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) TPHCM về tiến độ lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch các khu chức năng đô thị trên địa bàn, cho thấy nhiều dự án triển khai rất chậm, tính khả thi thấp. Thí dụ, KCN Xuân Thới Thượng và khu dân cư (KDC) liền kề (phục vụ KCN) tại xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn) có quy mô tổng diện tích 380ha, trong đó KCN chiếm 300ha. Dự án được UBND TP chấp thuận CTCP Đầu tư - Thương mại DIC làm chủ đầu tư vào năm 2010, nhằm phát triển ngành công nghiệp chế biến lương thực, thực phẩm và bố trí các ngành công nghiệp trọng yếu. Năm 2011, dự án được Sở QH-KT lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 trong cùng một đồ án, nhưng 2 năm sau tách thành 2 loại quy hoạch (KCN Xuân Thới Thượng và KDC liền kề). Nhưng đến nay Sở QH-KT chưa nhận được hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 KCN Xuân Thới Thượng của Công ty DIC nộp lại để thẩm định, trình UBND TP phê duyệt. Đối với KDC liền kề, năm 2015, HĐND TP đề nghị UBND chọn nhà đầu tư khác do dự án đã quá lâu nhưng vẫn chưa đền bù, giải tỏa để thực hiện theo quy hoạch.

 Lý giải về nguyên nhân các dự án đang bị ngưng triển khai, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng nhiều dự án nhà ở không thể triển khai được do vướng khâu đền bù giải phóng mặt bằng; nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. Chính khâu bồi thường trì trệ, kéo dài, không dứt điểm nên dự án rơi vào trạng thái trùm mền. Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, phân tích thêm, mức đền bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hiện nay đã cải thiện nhưng giá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường. Số tiền người dân nhận được từ việc bồi thường đất bị thu hồi không đủ để tạo lập nơi ở mới. Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất rất hạn chế, thậm chí không đạt được trong nhiều dự án, do vậy người dân mất đất canh tác và thất nghiệp. Chính vì vậy, quá trình thu hồi đất đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, từ đó phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, làm đình trệ tiến độ triển khai dự án.

Cũng theo Luật sư Thái Văn Chung, sở dĩ phát sinh nhiều dự án treo là do khâu thẩm tra năng lực chủ đầu tư còn hạn chế, cấp phép đầu tư của cơ quan chức năng tràn lan, chạy đua theo phong trào trải thảm đỏ thu hút đầu tư. Không ít doanh nghiệp trong và ngoài nước tuy năng lực tài chính yếu kém nhưng vẫn cố tìm mọi cách ôm về dự án có vốn đầu tư lớn. Mục đích của những doanh nghiệp này là gom đất đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời, không triển khai dự án theo cam kết.

 Xóa dự án treo nhưng quy hoạch vẫn treo

Trong năm 2015, theo chỉ đạo của UBND TP, các sở chức năng đã tiến hành rà soát và tham mưu UBND TP ban hành các quyết định thu hồi dự án, ban hành văn bản chấm dứt và không gia hạn các trường hợp chấp thuận đầu tư đối với các dự án chậm triển khai. Cụ thể, để đảm bảo quyền và lợi ích của cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất, Sở TN-MT cho biết qua rà soát pháp lý dự án theo Nghị quyết 16 của HĐND TP, cơ quan này đã ra quyết định thu hồi đất dự án hơn 5.700ha; điều chỉnh quy mô 9 dự án, giảm 137ha, cơ bản đã xử lý chấm dứt dự án treo.

Bài 1: Tràn lan quy hoạch treo, dự án treo ảnh 1

Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Bình Quới, Thanh Đa
đã "ngủ quên" từ năm 1992 đến nay. Ảnh: L.THANH

Tuy Sở TN-MT khẳng định chấm dứt dự án treo, song vấn đề đặt ra ở đây là dự án treo đã bị thu hồi nhưng quy hoạch sử dụng đất vẫn không đổi, nên dù thu hồi dự án này thì đất đó vẫn còn quy hoạch thực hiện dự án. Như vậy có nghĩa đất của dân tuy thoát dự án treo nhưng chưa thể thoát quy hoạch treo. Trước tình hình đó, nhằm tháo gỡ khó khăn cho người dân chịu tác động bởi quy hoạch, TP đã ban hành Quyết định 33 về việc tách thửa và Quyết định 27 về việc cho các hộ nằm trong quy hoạch xây dựng tạm. Song việc thực thi chính sách trên gặp khá nhiều bất cập, mỗi địa phương hiểu một kiểu, khiến quyền lợi của người dân bị hạn chế.

 Trong buổi làm việc với huyện Củ Chi về các kiến nghị của cử tri liên quan đến quy hoạch treo, dự án treo mới đây, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng chỉ ra một sự bất hợp lý đó là đất trống quy hoạch đô thị, trong khi đất có dân ở lại quy hoạch là đất cây xanh. Ông đề nghị phải xóa bỏ những dự án không khả thi, khu nào đông dân cư phải điều chỉnh thành KDC chỉnh trang để trả lại quyền lợi cho người dân. Riêng quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc, Sở QH-KT cần nắn lại quy hoạch để tránh ảnh hưởng nhiều đến người dân.

Nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch treo, dự án treo, Luật Đất đai 2013 đã bổ sung nhiều quy định để thanh lọc bớt những doanh nghiệp làm dự án theo kiểu “tay không bắt giặc”. Cụ thể người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Bên cạnh đó, Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất phải đưa vào sử dụng. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng nhưng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Minh Tuấn

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Đường liên cảng Cái Mép - Thị Vải thi công chậm tiến độ và mới được kết nối tới chân công trình Cảng CMH. Ảnh: Minh Tuấn

Vừa thanh tra toàn diện, vừa thu hồi dự án?

(ĐTTCO) - Sau khi ĐTTC có bài phản ánh “Dự án Cảng Tổng hợp-Container Cái Mép Hạ: Nhiều dấu hiệu khuất tất”, ngày 8-12-2017, phóng viên ĐTTC đã liên hệ lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để làm rõ những khiếu nại của chủ đầu tư về việc tỉnh thu hồi dự án trái pháp luật và những bất cập, khó khăn, vướng mắc trong suốt quá trình thực hiện dự án.