 |
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nhằm tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, góp phần phát triển các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, tạo việc làm cho người lao động và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, nhiều quy định đã bộc lộ những khiếm khuyết, chồng chéo cản trở sự phát triển của thị trường.
Khoản 1 Điều 8 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật”. Điều này không phù hợp với Khoản 1.b Điều 92 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở “cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.
Như vậy Luật Nhà ở không quy định cá nhân, tổ chức phải thành lập doanh nghiệp mới được quyền bán, cho thuê BĐS không nhằm mục đích kinh doanh. Điều này phù hợp với Bộ Luật Dân sự vì thực tiễn có nhiều cá nhân, tổ chức chỉ cho thuê hoặc bán một hoặc một vài căn nhà hoặc một phần nhà không nhằm mục đích kinh doanh, nên chỉ cần đăng ký giao dịch BĐS và nộp thuế mà không cần quy định phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên.
Về chính sách đầu tư kinh doanh BĐS: Khoản 1 Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS”. Song trên thực tế, hoạt động kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp. Do vậy không cần thiết dùng từ “khuyến khích” trong luật.
Khoản 5 Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS: “UBND nơi có dự án đầu tư kinh doanh BĐS có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng”. Trên thực tế doanh nghiệp phải tự mình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, mà đây là công việc khó khăn nhất, đầy rủi ro nhất của doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị quỹ đất để đầu tư kinh doanh BĐS.
Đề nghị thể chế hóa thành cơ chế chính sách cụ thể để chính quyền địa phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Giải pháp tốt nhất là tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn chế được khiếu kiện của dân và tăng nguồn thu ngân sách.
Khoản 6 Điều 19 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Doanh nghiệp được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật”. Chế định này rất đúng đắn nhưng trên thực tế gần như chưa được áp dụng nên cần được cụ thể hóa khi sửa đổi luật.
Về chuyển nhượng dự án: Kiến nghị sửa đổi dự thảo Luật Kinh doanh BĐS theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế.
Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Cũng có quan điểm lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ dẫn đến tăng giá BĐS đến tay người tiêu dùng. Thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá bán BĐS phù hợp với giá cả phổ biến của BĐS cùng loại trên thị trường chứ không phải doanh nghiệp dễ dàng tự ý nâng giá được.
Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này.
Đồng thời luật cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng. Các biện pháp có thể là chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.
