Thị trường bất động sản: Cung tắc, dễ đầu cơ kích giá

(ĐTTCO) - Thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM những tháng đầu năm 2019 vẫn có quá ít dự án mới được công bố ra thị trường. Trong khi đó theo các chuyên gia, trong thời gian tới vẫn chưa có dấu hiệu gì sáng sủa hơn khi thủ tục đầu tư dự án vẫn còn quá nhiều khó khăn. Nguồn cung khan hiếm, liệu cầu và giá nhà có tăng lên?

Nhiều dự án “án binh bất động”
Hơn 90% dự án quận nội thành TPHCM hiện nay liên quan đến đất công thông qua việc cổ phần hóa, bán vốn của doanh nghiệp nhà nước. Hiện nay, TP đang rà soát lại các dự án BĐS sử dụng đất công trên địa bàn. Mới đây, Sở Tài chính TP thông tin khoảng 300 mặt bằng sẽ thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư.
 Việc cơ quan chức năng siết các dự án có nguồn gốc đất công đã tác động tiêu cực đến thị trường, kéo theo các dự án không phải là đất công. Do đó, việc tìm quỹ đất sạch để đầu tư sẽ là thách thức lớn cho các nhà phát triển trong năm nay. Điều này đang là áp lực không nhỏ cho doanh nghiệp, đã khiến thị trường BĐS bị chùn lại.
Ông Lê Hoàng Châu, 
Chủ tịch HoREA
Dính đến đất công giải quyết không dễ, thậm chí phải dừng dự án. Doanh nghiệp đang triển khai dự án sẽ bị tác động trực tiếp về nguồn lực, trong khi khách hàng đã mua, đặt cọc tiền nên chỉ biết truy cứu trách nhiệm của chủ đầu tư.
Cụ thể, mới đây Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP đã có báo cáo gửi Thanh tra Chính phủ 100 dự án để “rà soát lại quy trình đầu tư”, trong đó có không ít dự án đã hoàn thiện từ nhiều năm trước, một số trong quá trình triển khai. Ngoài ra một loạt dự án nhà ở có nguồn gốc liên quan đến đất công cũng được kiểm tra, xem xét khiến tâm lý nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng. Nhiều dự án đã được chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất và đang đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ đầu tư chưa biết dự án sẽ đi về đâu.
Đơn cử, dự án căn hộ cao cấp Golden Hill tại số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1 đang nằm trong tầm ngắm của thanh tra. Dự án có diện tích đất 8.320m2, năm ngoái được rao với giá trên dưới 200 triệu đồng/m2/căn hộ. Hiện nay, khuôn viên khu đất dự án được rào giậu kỹ lưỡng, bên trong đang thi công tầng hầm.
Đại diện một doanh nghiệp chia sẻ: “Bây giờ các cơ quan chức năng thông báo là tạm dừng để xem xét thủ tục, làm chúng tôi lo lắng quá. Dự án được phê duyệt, đã đóng tiền sử dụng đất, căn cứ từ đó làm giá thành bán cho khách hàng. Nhưng bây giờ rà soát lại, liệu có tính lại giá đất hay không? Nếu tính tăng lên lấy đâu bù vào?”.
Một doanh nghiệp BĐS lớn tại TPHCM cho hay, từ năm 2018 việc mở bán dự án mới rất ít, sụt giảm mạnh về tăng trưởng. Dự án bị rà soát lại tính pháp lý khá nhiều, việc kinh doanh của chủ đầu tư gần như bị dừng hẳn. Không chỉ bị thanh tra, kiểm toán cũng lưu ý nhiều vấn đề khi triển khai dự án. Do đó, nhiều dự án tại TPHCM bị ngưng kinh doanh theo kế hoạch, để phục vụ cho việc kiểm tra lại tính pháp lý. 
Mới đây, khi gặp gỡ với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, lãnh đạo TPHCM cho biết sắp tới sẽ tiếp tục rà soát khi triển khai ý kiến của các cơ quan chuyên môn như kiểm toán, Bộ Tài chính...
Ngoài ra, Sở Tài chính TPHCM cũng đề xuất hủy bỏ gần 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng cho tổ chức, cá nhân để tiến hành đưa ra đấu giá theo quy định. Như vậy, việc rà soát nhằm kiểm tra lại tính pháp lý của hồ sơ đất đai sẽ làm cho thị trường minh bạch, nhưng điều đó dẫn đến thị trường BĐS chựng lại là điều không tránh khỏi.

Cung tắc đầu tư thứ cấp càng tăng
Nguồn cung khan hiếm là thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS TPHCM, nhất là ở phân khúc vừa túi tiền. Ngay cả ở phân khúc cao cấp, trung cấp vốn áp đảo thị trường những năm qua đến giai đoạn hiện tại cũng khá ít dự án mới được chào bán. Cuối tuần qua, ghi nhận của ĐTTC tại thị trường khu vực phía Đông, cho thấy các dự án xuất hiện trên thị trường vẫn là những dự án cũ, không có dự án mới nào đang mở bán.
Việc tăng giá không dựa trên các yếu tố căn bản, cho thấy lực cầu thị trường đang nghiêng hẳn về phía các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Điều này chắc chắn ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường, kể cả sau khi các nút thắt pháp lý có được tháo gỡ, vì khi đó mặt bằng giá đã ở một mức mới. Nguy cơ xảy ra bong bóng rất lớn.
Khanh Nguyễn, 
Giám đốc bộ phận thị trường vốn tại JLL Việt Nam
Theo chân một nhóm nhà đầu tư từ một tỉnh miền Trung, để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất nền tại một dự án trong tình trạng chờ pháp lý trên đường Tam Đa, chúng tôi được nhân viên một công ty môi giới giới thiệu: “Dự án này đang chờ duyệt 1/500 và các thủ tục liên quan để có thể phân lô, hy vọng 6 tháng sau sẽ hoàn thành các thủ tục cần thiết. Với tình trạng pháp lý như vậy, nếu đồng ý mua, chủ đầu tư sẽ bán với giá 27 triệu đồng/m2, khi có sổ giá sẽ đẩy lên gần 40 triệu đồng/m2”. 
Anh Tăng, một nhà đầu tư cho biết, cả buổi sáng đoàn anh đi quanh quanh khu vực quận 9 hỏi đất trong dân, chỗ nào họ cũng hét 50-60 triệu đồng/m2 (đất thổ cư). Một dự án khác trên đường Phạm Hùng (nối dài) thuộc địa bàn huyện Nhà Bè, cũng vừa được đưa ra thị trường với giá 50 triệu đồng/m2, giá này so với năm ngoái đã tăng gần gấp đôi.
Một dự án căn hộ cao cấp trên đường Lý Chính Thắng (quận 3) đang trong giai đoạn hoàn thiện được các nhà đầu tư ráo riết săn mua lại với giá chênh lệch từ 500 triệu đồng/căn nhưng vẫn không có hàng. Chính vì vậy, trên thị trường có tình trạng nhân viên kinh doanh các sàn giao dịch BĐS thời gian gần đây đi “săn” những khách hàng đang nắm giữ nhà đất để giới thiệu trở lại với các khách hàng đang cần.
Thực tế trên cho thấy, thị trường BĐS TPHCM tiếp tục tình trạng lệch pha cung - cầu. Năm 2018, tại TP phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng, phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2, trong khi trên thị trường loại căn hộ có giá 30-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào căn hộ cao cấp.
Do vậy, nếu tính đủ sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên. 
Thị trường bất động sản: Cung tắc, dễ đầu cơ kích giá ảnh 1 Ảnh minh họa. 
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân. Theo báo cáo thị trường của CBRE, năm 2018 trong phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang, tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.
So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, cho thấy tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017. Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20-30%; phân khúc bình dân trên dưới 10%.

Tìm về… tỉnh?
Trước tình trạng dự án tại TPHCM triển khai thủ tục quá chậm, không ít doanh ngiệp có xu hướng tìm về tỉnh lẻ để đầu tư dự án mới, tìm kiếm công ăn việc làm, duy trì bộ máy hoạt động. Sau khi thành công với việc phát triển dự án Biên Hòa New City tại tỉnh Đồng Nai với hơn 3.000 nền nhà, CTCP Địa ốc Hưng Thịnh tiếp tục đàm phán để phát triển nhiều dự án BĐS khác tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng.
Tương tự, Novaland mở rộng sang các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận để làm dự án nghỉ dưỡng. Tại TP Bà Rịa, Novaland đang xem xét làm chủ đầu tư dự án lên đến 1.800ha có mặt tiền ở Quốc lộ 51, hoặc vườn thú hoang dã Safari tại huyện Xuyên Mộc lên đến 500ha. 
Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Novaland, cho biết: “Chúng tôi tập trung với kế hoạch phát triển mở rộng mảng BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là những địa phương giàu tiềm năng như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Cam Ranh… Để đi vào phân khúc này, chúng tôi có sự tích lũy về nguồn lực tài chính rất kỹ, đa dạng các kênh huy động vốn như phát hành cổ phần, trái phiếu”. 
Tương tự ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó Tổng giám đốc phụ trách đầu tư CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt, cho biết ngoài việc trung thành với phân khúc trung cao cấp tại TPHCM, công ty chủ trương làm các khu đô thị, khu dân cư tại những đô thị có tiềm năng phát triển, mang lại lợi nhuận nhanh và cao, thiên về sản phẩm đất nền, phù hợp với nhu cầu của người dân địa phương. Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Quốc là 3 khu vực nằm trong chiến lược phát triển của công ty trong thời gian tới.
Trong khi đó, CTCP phát triển Nhà Thủ Đức cũng đang xúc tiến đầu tư dự án mới tại Bình Dương, Quảng Ngãi; CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà phát triển dự án mới tại Kiên Giang, Vũng Tàu, Bình Dương…
 Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường BĐS.

Đỗ Trà Giang

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Xuất khẩu tôm đạt 1,93 tỷ USD

Xuất khẩu tôm đạt 1,93 tỷ USD

(ĐTTCO) - Chiều 19-9, Tổng cục Thủy sản (Bộ NN-PTNT) cho biết, từ đầu năm đến nay, cả nước đã thả nuôi 689.516ha tôm (tăng 0,5% so với cùng kỳ 2018), trong đó diện tích nuôi tôm sú là 600.575ha, nuôi tôm thẻ là 88.941ha; sản lượng thu hoạch đạt 444.404 tấn (tăng 15% so với cùng kỳ). 

BÁO XUÂN KỶ HỢI 2019