Tăng lãi suất BĐS có ghìm cương thị trường?

(ĐTTCO) - Mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục phát đi thông tin, tìm mọi cách để hạ lại suất cho vay nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp (DN) sản xuất. 
Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản (BĐS) đang trong tình trạng phát triển cao trào, các NH đã tăng lãi suất cho vay mua nhà, đất với mức tăng từ 1-2%/năm. Trao đổi với ĐTTC, TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU (ảnh) nhận định, thị trường vốn đang có sự mâu thuẫn, bởi khi lãi suất cho vay BĐS tăng, thì khó lòng tìm đường cho lãi suất DN vay sản xuất giảm xuống.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, hiện các trường hợp vay dài hạn, lãi suất  cho vay mua, xây, sửa nhà áp dụng tại nhiều NHTMCP đã lên mức 11-12,5%/năm, tăng khoảng 1-2%/năm so với trước đây. Vậy nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?
Tăng lãi suất BĐS có ghìm cương thị trường? ảnh 1
 TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU: - Việc các NH tăng lãi suất xuất phát từ 3 yếu tố. Thứ nhất, lãi suất cho vay phụ thuộc vào nguồn vốn của NH. Nếu chi phí vốn tăng lên, lãi suất cho vay cũng tăng lên, để bảo đảm cho các NH có tỷ lệ lợi nhuận biên tốt. Hiện tình hình lãi suất huy động có xu hướng tăng nhẹ, vì các NH muốn đẩy mạnh tín dụng, đồng thời kỳ vọng lạm phát năm nay cũng cao.
Trừ những NH lớn, những NH có thanh khoản dồi dào không tăng lãi suất huy động, những NH hạng trung và nhỏ đều có chiều hướng này. Việc tăng lãi suất huy động khiến chi phí vốn cao hơn, từ đó đẩy lãi suất cho vay lên. 
Thứ hai, nguồn vốn hiện tại cũng hạn hẹp hơn trước, do các quy định của NHNN. Cụ thể, bắt đầu từ đầu năm nay, tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn xuống 45%, trong khi trước đây tỷ lệ này lên đến 60%. Có nghĩa là trong 100 đồng vốn ngắn hạn trước kia, có thể dùng 60 đồng để cho vay trung và dài hạn, nhưng hiện chỉ còn được sử dụng 45 đồng để cho vay. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro kinh doanh BĐS tăng lên 200%, cũng làm hạn hẹp lại quy mô cho vay BĐS. Theo đó, các NH cũng phải đẩy lãi suất lên để tạo lợi nhuận. Dù dư nợ không lớn, nhưng đẩy lãi suất lên để lợi nhuận vẫn được cân bằng. 
Thứ ba, thị trường BĐS hiện tại cũng mang nhiều tính rủi ro hơn. Lãi suất là hàm số của rủi ro. Khi rủi ro cao lên, lãi suất cũng cao hơn. Tất cả những yếu tố đó đã khiến lãi suất cho vay BĐS có xu hướng đi lên.
 Khi tôi nói chuyện với các nhà kinh doanh BĐS liên quan đến condotel, họ cho biết trường hợp NH siết nợ không ai mua có thể bán lại cho chính chủ đầu tư, nhưng thực tế có thực hiện được điều này hay không khó biết. Thành ra với các NH, đây là một loại hình BĐS rất rủi ro và nhiều NH chưa dám mạnh dạn tài trợ.
TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU
- Việc các NH tăng lãi suất cho vay nhà, đất như vậy sẽ tác động như thế nào đối với thị trường BĐS?
- Khi các NH tăng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS, giá BĐS sẽ đắt đỏ hơn. Điều này bất lợi cho người đi vay, người dân mua nhà, sửa nhà và kể cả cho nhà kinh doanh BĐS. Nhưng về mặt vĩ mô, đây là công cụ để điều chỉnh thị trường. Vì nếu thị trường BĐS đang sôi động nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, lãi suất cho vay tăng lên sẽ làm hạ nhiệt thị trường BĐS.
Lãi suất cho vay mua nhà đất cao, người dân cũng hạn chế đi vay NH để đầu tư BĐS và nếu chấp nhận vay họ cũng biết cần phải sử dụng nguồn vốn đó một cách hiệu quả. Như vậy, tăng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này sẽ cân bằng được rủi ro thị trường, từ đó giảm thiểu nguy cơ bong bóng đối với thị trường BĐS.
- Đúng là như ông phân tích, các NH cho biết tăng lãi suất nhằm siết vốn vào thị trường BĐS. Nhưng liệu trong xu hướng tăng lãi suất cho vay đối với BĐS có tình trạng NH “thừa nước đục thả câu” để tăng lợi nhuận, khi BĐS đang là kênh đầu tư rất hấp dẫn trên thị trường?
- Việc NH “thừa nước đục thả câu” trong lúc thấy các nhà kinh doanh BĐS đang lời nhiều như kiểu té nước theo mưa, đẩy lãi suất lên để chiếm phần của mình có thể xảy ra những trường hợp riêng lẻ.
Tuy nhiên, đa phần NH hiện nay không hoạt động theo kiểu đó. Các NH không nghĩ rằng thị trường đang sôi động, ai cũng muốn vay nên lợi dụng tình trạng đó để đẩy lãi suất lên vì biết rằng có tăng vẫn có người vay. Tôi nghĩ đó không phải là chiều hướng chung của các NH.
- Hiện nay nhà đầu tư cũng đang có xu hướng ồ ạt đầu tư condotel vì khả năng sinh lời hấp dẫn dù sản phẩm này cũng có tiềm ẩn một số rủi ro, ông nhận định gì về xu hướng này? Khẩu vị cho vay của các NH đối với nhu cầu đầu tư condotel hiện nay như thế nào?
- Với các nhà kinh doanh BĐS, đây là thị trường đang nóng sốt. Họ đang có rất nhiều dự án lớn và họ nghĩ sẽ thu được lợi nhuận cao. Có thể nói, phân khúc này đang hấp dẫn với các nhà kinh doanh tức là thị trường sơ cấp. Nhưng với thị trường thứ cấp, tức nhà đầu tư condotel từ nhà kinh doanh BĐS, lại đứng trước nhiều rủi ro. Rủi ro đầu tiên là về pháp lý.
Hiện tại pháp luật của Việt Nam chưa công nhận tư cách pháp lý của condotel, chưa công nhận đó là nhà ở hay một loại BĐS nghỉ dưỡng. Do đó, người dân mua condotel, sau này quy định pháp luật về loại hình này có sự thay đổi, họ sẽ gặp rủi ro về pháp lý. Bên cạnh đó là rủi ro lợi nhuận. Các nhà kinh doanh sơ cấp hứa sẽ trả lãi 10-12% trên số tiền nhà đầu tư đổ vào.
Thế nhưng, trong vụ Bavico ở Nha Trang, do bị ráo riết đòi nợ, chủ đầu tư đã phải trả lại các condotel cho khách hàng, đồng thời đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15% giá mua xuống còn 8%. Điều này cho thấy nếu nhà kinh doanh condotel không thực hiện đúng cam kết rất dễ xảy ra tranh chấp. Do lịch sử của condotel còn quá trẻ đối với Việt Nam, nên khi đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp có thể gặp rủi ro về pháp lý và rủi ro lợi nhuận như vậy. 
Theo tôi, các NH hiện nay đang rất dè dặt trong việc tài trợ đầu tư condotel. Bởi vì rủi ro lớn là người đi vay không trả được nợ thì NH siết nợ, phải thu hồi tài sản này. Khi NH thu hồi condotel trong khi tư cách pháp lý còn đang bất định như thế này, liệu có thanh lý được tài sản đó một cách dễ dàng không? Đây là một vấn đề cho đến thời điểm này chưa thể xác định được. 

YÊN LAM (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất