Bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai

Cần lùi hạn áp dụng để lấy ý kiến doanh nghiệp

Trên mục Chủ điểm-Sự kiện báo ĐTTC ra ngày 25-6 đã có bài đề cập về việc ngày 1-7 tới khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Để có góc nhìn thực tế, phản biện đa chiều hơn, ĐTTC đã trao đổi với ông Nguyễn Đình Trung (ảnh), Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hung Thinh Corp, về vấn đề này.

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, từ thực tế triển khai các dự án của Hưng Thịnh, việc quy định chủ đầu tư phải được NH thực hiện bảo lãnh trách nhiệm đối với người mua nhà liệu có khả thi không?

Cần lùi hạn áp dụng để lấy ý kiến doanh nghiệp ảnh 1

Ông NGUYỄN ĐÌNH TRUNG: - Luật Kinh doanh BĐS 2014 tại Điều 56 đã quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, theo tôi về phía khách hàng, quy định này là cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng và loại trừ doanh nghiệp yếu kém, không đủ năng lực, tránh tình trạng nhiều dự án chậm giao nhà, thậm chí không giao nhà đất cho khách hàng, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện như thời gian qua.

Về phía doanh nghiệp, có được chứng thực bảo lãnh này dự án sẽ thêm giá trị, tạo được niềm tin và uy tín với khách hàng hơn, từ đó việc giao dịch cũng sẽ thuận lợi hơn. Tuy nhiên, theo các quy định về bảo lãnh NH tại Thông tư 28/2012/TT-NHNN, cá nhân tôi vẫn còn vài điều băn khoăn.

Thứ nhất, để được NH bảo lãnh, chủ đầu tư cần phải có nguồn tài sản đảm bảo (thế chấp tài sản khác hoặc bằng chính dự án đang bán) hay chỉ nộp một khoản phí (có thông tin cho rằng 2% trên tổng mức đầu tư dự án). Nếu chỉ nộp một khoản phí, bản chất không phải là bảo lãnh mà giống như bảo hiểm.

Do đó, nếu chủ đầu tư vi phạm, rủi ro phát sinh NH phải chịu trước khách hàng là rất lớn. Bản chất “bảo lãnh” thành “bảo hiểm”, như vậy chính sách sẽ lạc hướng. Còn nếu để được bảo lãnh yêu cầu chủ đầu tư phải thế chấp, bảo đảm bằng tài sản của mình, điều này sẽ bất cập. Bởi vì để đầu tư dự án, ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng, nguồn vốn vay từ NH luôn là kênh quan trọng, trong khi bắt buộc chủ đầu tư phải “chôn vốn” vào khoản bảo lãnh mà không được vay vốn để sử dụng đầu tư, xây dựng.

Điều này sẽ gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Mặt khác, giả sử nếu có nguồn tài chính để “chôn vốn” như trên, chủ đầu tư sẽ chọn phương án xây dựng nhà hoàn thành mới bán thay vì chọn hình thức bảo lãnh như luật quy định, vừa chôn vốn lưu động vừa tốn khoản phí bảo lãnh, và như vậy luật vô hình hạn chế một kênh, một hình thức huy động vốn quan trọng (bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thứ hai, việc bảo lãnh phát sinh thêm khoản phí. Khoản phí này đến nay chưa có hướng dẫn chính thức nhưng có thể thấy là không hề thấp. Ngoài khoản phí chính thức này ra, còn phát sinh thêm nhiều khoản phí khác... đây được xem là chi phí đầu vào dự án. Do vậy chủ đầu tư sẽ phân bổ vào giá bán, làm giá bán căn hộ trên thị trường tăng lên và cuối cùng người mua phải chịu. Thứ ba, về góc độ quản lý, việc bảo lãnh phát sinh thêm thủ tục, gây khó khăn, tốn kém cho chủ đầu tư, làm mất đi cơ hội kinh doanh trên thị trường.

- Với quy định trên, Hưng Thịnh đã có liên kết với NH nào để tiến hành bảo lãnh cho dự án của mình? Kết quả ra sao, thưa ông?

- Với một số dự án được bảo lãnh trong thời gian qua, NH chủ yếu dựa vào uy tín của doanh nghiệp. Hiện tại, Hưng Thịnh cùng với ít nhất 3 NH đang đàm phán để ký kết các hợp đồng bảo lãnh.

Cần lùi hạn áp dụng để lấy ý kiến doanh nghiệp ảnh 2

Khách hàng giao dịch mua căn hộ Melody Residences.

- Thưa ông, hiện nay NHNN và các cơ quan chuyên trách vẫn chưa ban hành thông tư hướng dẫn thực hiện bảo lãnh, dù thời gian đã cận kề. Vậy, để quy định này đảm bảo tính thực thi khi đưa vào áp dụng, về phía doanh nghiệp ông có đề xuất, kiến nghị gì?

- Thật ra quy định bảo lãnh là điều rất tốt trong việc bảo vệ tối đa quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này việc áp dụng vào thực tiễn như thế nào doanh nghiệp vẫn còn “lơ mơ”, bởi chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình bảo lãnh này.

NHNN và các cơ quan chức năng cần cho lùi thời hạn áp dụng quy định để những ý kiến, đóng góp của các doanh nghiệp đang trực tiếp kinh doanh trong lĩnh vực này có thể đến được với các cơ quan chức năng, để rồi từ đó có những quy định phù hợp với thực tế của thị trường.

Bên cạnh đó, những doanh nghiệp mới thành lập không có thương hiệu, không có tài sản đảm bảo sẽ gặp khó khăn trong việc thuyết phục NH bảo lãnh cho mình, NHNN nên có cơ chế cho doanh nghiệp được bảo lãnh bằng hình thức tín chấp, bảo đảm bằng chính dự án, nguồn thu từ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy một dự án sẽ được NH cho vay, bảo lãnh, tất cả nguồn thu chi sẽ tập trung vào NH đó.

Đồng thời, theo tôi việc bảo lãnh nên mở rộng sang cho các công ty bảo hiểm và tổ chức tín dụng có uy tín tham gia để các doanh nghiệp BĐS có thêm cơ hội lựa chọn đơn vị bảo lãnh cho mình. Luật Kinh doanh BĐS mới ra đời nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và thúc đẩy các doanh nghiệp cùng nhau phát triển tốt, vì vậy tôi mong quy định này cần có thêm thời gian để hoàn chỉnh và đưa vào áp dụng một cách khả thi.

- Xin cảm ơn ông.

MINH TUẤN (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Giá taxi công nghệ Uber và Grab không còn rẻ như lúc trước

Uber, Grab đã bớt rẻ

(ĐTTCO)-Nhanh chóng thu hút được hàng triệu người dùng VN ngay sau khi ra mắt nhưng dịch vụ taxi công nghệ Uber và Grab gần đây đã lần lượt tăng giá cước khá mạnh.
 

Công nghệ - Xe

Du lịch

Kéo Cô Tô gần lại

(ĐTTCO) - Sau nhiều lần lỡ hẹn, chúng tôi đã quyết định đến Cô Tô. Một hành trình không hề dễ dàng khi từ Hà Nội đến Cô Tô phải mất đến gần 10 giờ, chúng tôi nói vui gần bằng thời gian bay từ Hà Nội tới Paris.

Khởi nghiệp

Khởi tranh cuộc thi Startup Zone 2017

(ĐTTCO) - Vòng 1 "Tôi! Khởi Nghiệp" của cuộc thi Startup Zone 2017 do CLB Nhân sự  - Khởi nghiệp Trường ĐH Kinh tế TPHCM tổ chức đã diễn ra thành công với sự tham gia của hơn 3.000 sinh viên đến từ nhiều trường đại học, cao đẳng ở khu vực miền Nam.