Doanh nghiệp BĐS quá lạc quan?

Điều dễ dàng nhận thấy trong mùa ĐHCĐ năm nay đa phần các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang quá tự tin khi đề ra chỉ tiêu kinh doanh và tăng vốn khủng, dù thị trường BĐS vẫn chưa thật sự thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp.

Kế hoạch ấn tượng

Tính từ trung tuần tháng 3 đến nay, đã có gần 20 doanh nghiệp BĐS niêm yết tổ chức ĐHCĐ năm 2015 và công bố kế hoạch kinh doanh cho năm 2015. Có thể dễ dàng nhận thấy trong kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp đều thể hiện sự lạc quan cùng với những mục tiêu cực kỳ ấn tượng.

Đơn cử là trường hợp của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) tại ĐHCĐ được tổ chức vào ngày 27-3, đặt kế hoạch doanh thu tăng 3,2 lần và lợi nhuận sau thuế tăng 5,6 lần so với năm 2014. Lý do để PDR đặt ra mục tiêu vượt trội so với năm 2014 là việc hoàn thành Block C của dự án The Everich 2 đồng thời bàn giao và ghi nhận doanh thu cho 96/130 căn cuối năm 2014.

Khi sự hồi phục của thị trường BĐS chỉ mới ở bước đầu thì NĐT nên thận trọng đồng thời theo dõi sát sao việc các doanh nghiệp thực hiện kế hoạch kinh doanh của mình, cho dù những đợt phát hành CP mới thường tạo sóng tăng cho CP.

Một dự án khác là The Everich 3 cũng đã xây dựng xong hạ tầng cảnh quan khu biệt thự, đồng thời triển khai block A1 và A2 với 536 căn hộ diện tích từ 62-75m2. PDR dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận từ 75 căn biệt thự của dự án này trong năm 2015. Ngoài ra, PDR cũng sẽ thực hiện cung cấp dịch vụ khai thác cát tại Cam Ranh và Khánh Hòa để cải thiện nguồn thu.

Tuy nhiên, kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận của PDR không thấm vào đâu nếu so với CTCP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC). Tại ĐHCĐ được tổ chức ngày 28-3 vừa qua, HĐQT tự tin công bố mục tiêu tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận sau thuế đều gấp 10 lần trong năm 2015.

Sự tự tin của doanh nghiệp này còn được thể hiện khi trả lời phỏng vấn với các phương tiện truyền thông, ông Trương Anh Tuấn, Tổng giám đốc, khẳng định sẽ từ chức nếu HQC không đạt chỉ tiêu đề ra. Theo lãnh đạo HQC, con số lợi nhuận sau thuế năm 2015 có thể lên đến 400 tỷ đồng nếu việc ghi nhận doanh thu thuận lợi suôn sẻ các dự án nhà ở xã hội như: HQC Plaza, HQC quận 9, HQC Hóc Môn, HQC Nha Trang, HQC Hồ Học Lãm, HQC Bình Trưng Đông, HQC Hòa Thành, HQC Tây Ninh.

Ngoài 2 doanh nghiệp này, nhiều doanh nghiệp BĐS khác cũng rất tự tin với mục tiêu kinh doanh trong năm 2015. Chẳng hạn, CTCP Tập đoàn FLC (FLC) đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 5.535 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.158 tỷ đồng (cả 2 chỉ tiêu đều gấp hơn 2,5 lần mức đạt được năm 2014). CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) đặt chỉ tiêu kinh doanh năm 2015 với doanh thu 381 tỷ đồng (tăng 54%), lợi nhuận sau thuế 120 tỷ đồng (tăng 23%). CTCP Tập đoàn Sao Mai (ASM) đề ra mục tiêu cho năm 2015 với doanh thu 1.360 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 134 tỷ đồng (tăng 50%).

Tăng vốn khủng

Điểm đáng chú ý bên cạnh mục tiêu lợi nhuận cao, các doanh nghiệp cũng tranh thủ đưa ra kế hoạch tăng vốn khủng không kém. Tại ĐHCĐ vừa qua, PDR thông qua việc phát hành 65,1 triệu CP cho cổ đông hiện hữu và trả cổ tức bằng CP với tỷ lệ 5%. Tiền thu từ đợt phát hành này sẽ được dùng giảm nợ vay tại Ngân hàng TMCP Đông Á và trái phiếu bên cạnh việc sử dụng để đầu tư.

HQC cũng dự kiến phát hành 63 triệu CP cho cổ đông hiện hữu và thưởng CP với tỷ lệ 6,5%. Đặc biệt, HQC sẽ phát hành 137 triệu CP để hoán đổi với cổ phần của 4 công ty khác là Hoàng Quân Bình Thuận, Hoàng Quân Cần Thơ, BĐS Đông Dương và Cảng Bình Minh như một phương thức M&A.

FLC dự kiến sẽ có 3 đợt phát hành CP mới trong năm 2015 nhằm tăng vốn điều lệ lên 3.700 tỷ đồng. Nếu cộng với đợt phát hành trái phiếu 800 tỷ đồng thì vốn điều lệ của FLC trong năm 2015 sẽ lên đến 4.550 tỷ đồng. Việc tăng vốn mạnh theo lý giải của lãnh đạo FLC nhằm tài trợ vốn cho nhiều dự án lớn doanh nghiệp đang triển khai, có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng.

Được biết, ngoài các mảng thương mại, dịch vụ, đào tạo đã triển khai các năm trước, FLC đã bắt đầu đẩy mạnh triển khai các dự án BĐS, bao gồm: BĐS nghỉ dưỡng, BĐS khu đô thị, nhà ở, khu công nghiệp. Theo kế hoạch, trong tháng 5, 6 và các tháng cuối năm nay, nhiều dự án của FLC sẽ được khởi công, trong đó có một số dự án lớn tại Hà Nội, Thanh Hóa.

Trong khi đó, ASM sẽ phát hành thêm 222,6 triệu CP chia thành 2 đợt trong năm 2015. Tiền thu được từ 2 đợt phát hành sẽ được ASM đầu tư vào các dự án như: Bệnh viện Quốc tế Sao Mai, Khu đô thị Sao Mai Bình Khánh 4, đường giải thoát giao thông khu dân cư Nam Trà Ôn, Khu đô thị mới Sao Mai Lam Sơn. Đặc biệt, ASM còn dùng số tiền này để đầu tư vào các công ty con, công ty liên kết.

 Liệu có khả thi?

Theo phân tích của CTCK Rồng Việt (VDSC), việc các doanh nghiệp ồ ạt công bố dự án mới và kế hoạch tăng vốn khiến giới đầu tư quan ngại về nguồn cung dự án trên thị trường BĐS và cả nguồn cung CP trên TTCK. Đơn cử là trường hợp của PDR. Mã CP này đóng cửa phiên cuối tuần qua với giá 17.500 đồng/CP, tương ứng với mức P/B là 1,6x (cao hơn nhiều công ty BĐS niêm yết khác).

Tuy nhiên, nếu phát hành thêm với giá chỉ 10.000 đồng/CP xác suất thành công không phải là quá thấp. Trong khi đó, giá trị sổ sách của HQC hiện tại chỉ mới đạt 10.430 đồng/CP và giá CP cũng chỉ ở mức 6.600 đồng/CP. Như vậy, mức giá phát hành thêm có vẻ không quá hấp dẫn, thậm chí khả năng không thành công là rất cao nếu đến thời điểm phát hành giá CP HQC không vượt mốc 10.000 đồng/CP.

Doanh nghiệp BĐS quá lạc quan? ảnh 1

Quang cảnh ĐHCĐ 2015 của FLC.

Tính khả thi trong kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS đã có nhiều ý kiến tỏ ra nghi ngại về các chỉ tiêu khủng này. Chẳng hạn, từ năm 2011 đến nay, HQC và PDR đều đã có ít nhất 3 năm không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận. HQC chỉ mới có sự chuyển mình gần đây sau khi được tham gia gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Nợ vay/vốn chủ sở hữu của cả 2 doanh nghiệp cuối năm 2014 vẫn còn khá cao với 188% của PDR và 127% đối với HQC. Riêng PDR còn khoản chi phí lãi vay phải trả dồn tích qua các năm hơn 1.000 tỷ đồng và HQC có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 745 tỷ đồng năm vừa rồi.

Theo VDSC, trong giai đoạn thị trường BĐS đang hồi phục, việc các doanh nghiệp vạch ra một viễn cảnh kinh doanh lạc quan là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, với số vốn điều lệ tăng vọt và khả năng vẫn còn những đợt phát hành mới, các doanh nghiệp BĐS phải nỗ lực rất nhiều để đạt và duy trì được mức lợi nhuận lớn trong các năm tới nếu muốn đảm bảo lợi ích của những người đang nắm giữ CP. 

KIM GIANG

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ngân hàng đẳng cấp, cổ phiếu chất lượng

Ngân hàng đẳng cấp, cổ phiếu chất lượng

(ĐTTCO) - Hôm nay 17-8, NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) sẽ chính thức đưa 1,3 tỷ CP (tương đương vốn điều lệ 13.000 tỷ đồng) chào sàn HOSE với mã chứng khoán VPB, giá tham chiếu 39.000 đồng/CP.

Phân tích

Quý I - Đua nhau báo lãi khủng

(ĐTTCO) - Một loạt doanh nghiệp (DN) niêm yết trải khắp nhiều ngành đã báo cáo lãi lớn ngay trong quý I-2017, đây là điều hiếm gặp trong vài năm gần đây.

Hồ sơ

Cẩn trọng sóng CTF

(ĐTTCO) - Chào sàn với giá tham chiếu 12.000 đồng/CP, mã CTF của CTCP City Auto có chuỗi tăng điểm liên tục và vượt mốc 20.000 đồng/CP chỉ sau 5 phiên giao dịch.