CP BĐS thời “gạn đục khơi trong”

(ĐTTCO) - Chính sách phát triển thị trường bất động sản (BĐS) dân dụng và nghỉ dưỡng đã bắt đầu đi theo hướng thận trọng hơn từ năm 2017 nhằm tránh tạo ra nguy cơ bong bóng. 
Điều này vừa là áp lực cho các doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả, nhưng cũng là động lực để các doanh nghiệp có hướng đi bài bản bứt phá.
Áp lực chính sách

 Nhờ các sửa đổi thông thoáng hơn của Luật Nhà ở năm 2014 và lợi suất đầu tư tại thị trường Việt Nam cao hơn các thị trường khác, vốn đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS. Năm 2016 thu hút đầu tư vào lĩnh vực BĐS chỉ đứng thứ 2 sau lĩnh vực chế tạo.
Cơn sốt giá đất tại TPHCM và các địa phương thời gian gần đây đã giúp cho các doanh nghiệp BĐS ghi nhận được kết quả kinh doanh tích cực hơn. Thế nhưng, kết quả này chỉ có thể mang lại sự khởi sắc trong ngắn hạn bởi thị trường BĐS thực tế vẫn đang chịu nhiều áp lực, nhất là về mặt chính sách nhằm hạn chế bong bóng.
Đơn cử là Thông tư 06/TT-NHNN chính thức đi vào hiệu lực, dự báo sẽ nắn lại dòng vốn vay tài trợ cho các dự án BĐS. Theo đó, tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đối với các ngân hàng thương mại giảm từ 60% xuống 50%, đồng thời nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS tăng từ 150% lên 200%.
Với hiệu lực của Thông tư 06 (từ ngày 1-1-2017), NĐT sẽ khó trông đợi vào vốn vay ngân hàng. Thay vào đó, nguồn vốn phát triển dự án và lực cầu BĐS sẽ được duy trì nhờ vào các quỹ đầu tư, NĐTNN và kiều hối. 

Trong khi đó, thị trường vẫn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro do tình trạng lệch pha cung cầu. Nguồn cung đang tăng nhanh ở hầu hết các phân khúc. Nguồn cung tăng thêm dự kiến đến từ 3 yếu tố: các dự án mới; xử lý tài sản đảm bảo là BĐS của các khoản nợ xấu được bán qua VAMC; thoái vốn ngoài ngành, trong đó hơn 30% từ BĐS của các doanh nghiệp nhà nước.
Bên cạnh đó, khi ngày càng nhiều nhà phát triển BĐS tham gia vào phân khúc nhà bình dân - trung cấp tạo nên áp lực dư cung trong thời gian sắp tới. Ngay như cơn sốt giá ảo đang diễn ra cũng là thực trạng đáng báo động. Trong bản kiến nghị gởi lên Thủ tướng Chính phủ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cảnh báo cơn sốt đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS. 
Thất bại vì thiếu ứng phó

Là một trong những doanh nghiệp góp mặt sớm nhất trên thị trường (thành lập năm 1999) nhưng mới đây CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) đã gây sốc cho cổ đông khi BCTC kiểm toán 2016 của doanh nghiệp bị công ty kiểm toán đánh giá khá tiêu cực.  
Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn RSM Việt Nam đã đưa ra vấn đề cần nhấn mạnh về lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của VPH bị âm gần 248 tỷ đồng, dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp. Dù lãnh đạo VPH đã lên tiếng trấn an NĐT rằng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm sẽ được thu trong năm 2017, nhưng nếu nhìn vào bước đi của doanh nghiệp trong những năm gần đây chắc hẳn NĐT sẽ không thể kỳ vọng nhiều. 

Từ năm 2010, VPH chỉ tập trung xây dựng và kinh doanh 2 dự án KDC Nhơn Đức và khu phức hợp La Casa. Trong đó, KDC Nhơn Đức có diện tích hơn 40ha và nằm khá xa trung tâm TPHCM, công tác đền bù và đầu tư hạ tầng kéo dài do thiếu vốn đã khiến VPH phải trì hoãn việc mở bán dự án này từ năm 2012. Trong khi đó, dự án La Casa là một khu phức hợp gồm chung cư cao cấp và đất nền biệt thự thuộc phân khúc cao cấp.
Việc thị trường BĐS đóng băng trong những năm trước khiến cho dự án  này rơi vào tình trạng bế tắc. Vì thiếu dự án “gối đầu” nên hiệu quả kinh doanh của VPH giảm mạnh trong suốt giai đoạn 2010-2014. Mặc dù kết quả kinh doanh trong giai đoạn 2015-2016 đã có dấu hiệu khởi sắc hơn, nhưng với đánh giá tiêu cực từ công ty kiểm toán, VPH vẫn chưa thể khiến cho cổ đông an tâm.

CP BĐS thời “gạn đục khơi trong” ảnh 1 Novaland - một trong những DN BĐS biết đón đầu thị trường. 
Ảnh: LONG THANH 
Ngày 26-4, Sở Giao dịch CK TPHCM (HOSE) công bố quyết định đưa mã PPI của CTCP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Thái Bình Dương vào diện cảnh báo kể từ ngày 5-5. Nguyên nhân do lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trên BCTC hợp nhất kiểm toán năm tài chính 2016 âm 37,27 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên BCTC kiểm toán hợp nhất âm 13,2 tỷ đồng.
Nguyên nhân thua lỗ do doanh nghiệp thiếu các đơn hàng xây lắp, các dự án chậm triển khai do vướng thủ tục, các công ty con/công ty liên kết làm ăn kém hiệu quả. Thế nhưng, trong văn bản giải trình của mình, lãnh đạo doanh nghiệp không đưa ra được các phương án cụ thể gì để ứng phó với tình trạng khó khăn hiện nay, ngoài những giải pháp chung chung như: tập trung vào ngành nghề sản xuất kinh doanh chính, tái cấu trúc tài chính, tăng cường thu hồi công nợ.
Lợi thế doanh nghiệp biết “đón đầu”

Theo nhận định của giới phân tích, trong ngắn hạn, cơ cấu nguồn cung căn hộ sẽ được cân chỉnh, giảm tỷ trọng sản phẩm cao cấp và tăng sản phẩm trung cấp - bình dân.
Mặc dù vậy, áp lực dư cung đối với nhóm nhà ở bình dân - trung cấp sẽ tăng lên trong vài năm tới khi dự án của các chủ đầu tư trên sẵn sàng để bán. Trong bối cảnh đó, lợi thế đang thuộc về các nhà phát triển BĐS đã có dự án sẵn sàng để bán. Đơn cử là CTCP Đầu tư Nam Long (NLG). Với quỹ đất trên 560ha, NLG có ưu thế lớn so với các doanh nghiệp BĐS cùng ngành.
Ngoài ra, NLG huy động được dòng tiền dồi dào do đa dạng hóa nguồn vốn phát triển dự án thông qua phát hành trái phiếu cho Keppel Land, Ngân hàng TMCP Phương Đông; hợp tác với các đối tác lớn như Hankyu Realty, Nishi Nippon Railroad, Indochina Land và ứng trước từ khách hàng. Dự kiến trong năm 2017, NLG sẽ tiếp tục hoàn thiện các dự án Nguyên Sơn và Hoàng Nam (dự kiến mở bán vào quý II). Đặc biệt, doanh nghiệp này còn khoảng 2.000 tỷ đồng doanh thu chưa được ghi nhận, số tiền này dự kiến sẽ được ghi nhận trong năm nay, giúp NLG có thể đạt mức tăng trưởng trên 50%. 

Trong giai đoạn 2015-2016, CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (NVL) đã thực hiện M&A hàng loạt dự án mới tại khu vực trung tâm TPHCM, nâng tổng quỹ đất của hơn 40 dự án đang nắm giữ lên 9,8 triệu m2 sàn xây dựng, bao gồm nhiều dự án ngàn tỷ như: Water Bay và Lakeview City (5.000 tỷ đồng với tổng quy mô gần 6.000 căn hộ), Saigon Mê Linh Tower (1.600 tỷ đồng), The Tresor (976 tỷ đồng) và RiverGate (936 tỷ đồng).
Chỉ riêng trong năm 2016, NVL đã hoàn tất việc mua lại 9 công ty bao gồm Công ty TNHH Rivergate, Công ty TNHH Phú Việt Tín, Công ty TNHH Đầu tư và BĐS Tường Minh, CTCP Nova Princess Residence, Công ty TNHH BĐS Khải Hưng, CTCP Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng, CTCP Ngôi nhà Mega, Công ty TNHH Mega Tie, Công ty TNHH Đầu tư BĐS Vương Cung với tổng chi phí vào khoảng 7.663 tỷ đồng. 

Với quyết định đầu tư “đón đầu” này, NVL nhiều khả năng tiếp tục ghi nhận được kết quả cực kỳ khả quan trong năm 2017 nhờ ghi nhận doanh thu từ 12 dự án. Theo đó, doanh thu đạt 17.528 tỷ đồng (tăng 138%), lợi nhuận sau thuế vào khoảng 3.144 tỷ đồng (tăng 90%). Quý I, NVL ghi nhận doanh thu đạt 1.909 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 408 tỷ đồng (tăng 2,6 lần so với cùng kỳ). 

Hải Hồ

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Phân tích

Quý I - Đua nhau báo lãi khủng

(ĐTTCO) - Một loạt doanh nghiệp (DN) niêm yết trải khắp nhiều ngành đã báo cáo lãi lớn ngay trong quý I-2017, đây là điều hiếm gặp trong vài năm gần đây.

Hồ sơ

Cẩn trọng sóng CTF

(ĐTTCO) - Chào sàn với giá tham chiếu 12.000 đồng/CP, mã CTF của CTCP City Auto có chuỗi tăng điểm liên tục và vượt mốc 20.000 đồng/CP chỉ sau 5 phiên giao dịch.