Chứng khoán hóa theo mô hình mã hóa dự án BĐS

(ĐTTCO) - Hiện nay, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chiếm khoảng 80-85% tổng vốn đầu tư phát triển dự án, chủ yếu phụ thuộc tín dụng ngân hàng (NH) để phát triển dự án. 
Sau đó, khi dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, các doanh nghiệp bắt đầu huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, kể từ ngày 1-1-2019 các NHTM chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, đã tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.
Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2018 và dự báo trong 2-3 năm tới vào khoảng trên dưới 15%. Tại TPHCM hiện có khoảng 116.000-180.000 tỷ đồng cho vay BĐS ẩn trong nguồn tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng khoảng trên dưới 50% nguồn tín dụng tiêu dùng.
Trước tình hình này, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có những khuyến nghị đối với doanh nghiệp BĐS, về giải pháp ứng phó khi NHNN thực hiện lộ trình hạn chế nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Trong đó có giải pháp thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt là giải pháp huy động vốn thông qua TTCK. 
Chứng khoán hóa theo mô hình mã hóa dự án BĐS ảnh 1 Trong tương lai công nghệ Blockchain sẽ chi phối thị trường BĐS tạo thêm dòng vốn cho thị trường này. 
Trong 9 tháng năm 2018, có khoảng 65 doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên TTCK, đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và 22.645 tỷ đồng lãi ròng (tăng 87%). Trong đó, 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%), 7 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp sụt giảm lợi nhuận. Nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup (Vinhome, Vinretails, Vincom) có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo, chiếm đến 67,61% tổng lợi nhuận của 65 doanh nghiệp niêm yết.
Dù tình trạng hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết lên đến 201.921 tỷ đồng rất đáng quan ngại, trong khi kênh dẫn vốn từ TTCK vào BĐS đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới.
Do vậy, chứng khoán hóa BĐS theo mô hình mã hóa BĐS áp dụng công nghệ blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số dạng mã OTP) rất  cần để mở dòng nguồn vốn. Đây là mô hình đầu tư BĐS dưới dạng Quỹ đầu tư tín thác BĐS (Quỹ REIT). Mô hình này mở ra tiền tệ mã hóa tài sản là BĐS thực tế cho những người mà trước đây không thể đầu tư, do hạn chế địa lý hay nguồn tài chính ít ỏi.
Đây cũng là giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư BĐS truyền thống đã dần lỗi thời trên cơ sở ứng dụng những tiến bộ của khoa học và công nghệ tin học. 
Lấy đơn cử tại thành phố New York, Hoa Kỳ, bất kỳ NĐT nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu USD tọa lạc tại số 436-442 E đường số 13 Khu East Village, trung tâm quận Mahattan, nhờ vào hình thức mã hóa tài sản.
Theo đó, bằng công nghệ blockchain, các công ty sẽ tạo Token kỹ thuật số. Mã số Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch như mã CP, và các NĐT có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ mua Token. Mỗi mã CP có giá trị 1USD. Như vậy, sẽ có khoảng 25-30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1USD/phần (hay 1 mã CP). 
Bên cạnh việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, NĐT có thể bán các Token để gây quỹ phát triển dự án. Chưa kể đến lợi ích lớn hơn là giá trị BĐS này gia tăng theo thời gian. Thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay NH, khi thực hiện mã hóa tài sản sẽ huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các NĐT để xây dựng dự án. 
Ý tưởng về mã hóa BĐS là kết quả sự hợp tác của Công ty Công nghệ blockchain Fluidity, và Công ty Môi giới BĐS Bro Pele. Họ đã tạo ra một hợp đồng thông minh giúp điều chỉnh và đảm bảo tính trung thực của cả bên bán và bên mua Token BĐS. Công nghệ blockchain đảm bảo được tính minh bạch, thông suốt, an toàn thông tin giữa người mua và người bán, từ đó thúc đẩy tính thanh khoản trên thị trường BĐS. 
Tuy nhiên, hoạt động mã hóa BĐS hiện nay chỉ dành cho các NĐT có uy tín và vẫn đang ở thời kỳ sơ khai, nên chưa có tác động nhiều đến hoạt động tài chính và thị trường BĐS. Nhưng sự cải tiến mới này chắc chắn sẽ mang đến nhiều tiềm năng, ảnh hưởng đến phương thức kinh doanh BĐS trong thời đại kỹ thuật số và số hóa hiện nay.

Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoREA

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Nhà thuốc không dễ ăn

Nhà thuốc không dễ ăn

(ĐTTCO) - Khoảng 1 năm trước, hàng loạt đại gia bán lẻ như Thế giới di động (MWG), FPT Retail (FRT), Digitworld (DGW)… công bố tham gia lĩnh vực phân phối dược phẩm, thực phẩm chức năng, chăm sóc sức khỏe… Nhưng đến lúc này chưa như kỳ vọng. 

Phân tích

MWG đã tiệm cận đáy?

(ĐTTCO) -Từ mức giá đỉnh hơn 13.0 hồi đầu năm, MWG (Thế giới di động) đã giảm giá mạnh xuống dưới 10.0 tháng trước và hiện đang giao dịch quanh ngưỡng 10.5. Câu hỏi đặt ra liệu đây đã là mức giá đáy của MWG hay chưa?

Hồ sơ

SAB đắt hay rẻ?

(ĐTTCO) - Với mức giá 260.000-280.000 đồng/CP, P/E của SAB (Sabeco) dao động quanh vùng 35-37 lần. Trong khi đó, P/E của một số tên tuổi trong lĩnh vực sản xuất bia như Carlsberg hay Heineken chỉ rơi vào tầm 20 hay 21 lần.