Thị trường nhà ở tiếp tục “lùng bùng”

GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: - Đây không phải là dấu hiệu bất thường trên thị trường. Nhận định thị trường BĐS trong quý I có dấu hiệu chững lại xảy ra với phân khúc nhà ở, không phải với tất cả thị trường. Thị trường nhà ở chững lại vì cung nhà ở đưa ra chưa phù hợp với cầu trên thị trường. Tức loại nhà ở đưa ra thị trường không phù hợp với nhu cầu người mua.

Tại Hà Nội chẳng hạn, nguồn cung căn hộ từ nay đến cuối năm có khoảng 30.000 căn, với 50% là căn hộ trung cấp, nhưng không có dự án nhà ở thương mại (NoTM) giá thấp nào đưa vào thị trường, đa phần cung đưa ra thị trường nhà ở là chung cư cao cấp, điều này không phù hợp với nhu cầu nhà ở hiện nay là mua chung cư giá rẻ. Hay tại TPHCM từ nay đến cuối năm có khoảng 36.000 căn hộ đưa vào thị trường, nguồn cung chủ yếu là chung cư có giá trung bình, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại ít đi. Đấy là những yếu tố dẫn đến thị trường nhà ở chững lại khi hàng hóa không phù hợp nhu cầu người mua.

Khi thị trường nóng lên mọi người bắt đầu mua nhiều, tích trữ chờ bán ra để có khả năng lãi nhiều hơn. Yếu tố đầu cơ bắt đầu chuyển động, nhưng thực tế thị trường hiện nay đầu cơ vẫn chưa có đất để hoạt động, bởi nhu cầu nhà ở chính tại Hà Nội, TPHCM và một số đô thị khác nhà ở giá rẻ vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Trong khi đó, đối với nhà ở xã hội (NoXH) đã có sự giám sát quản lý chặt chẽ của Nhà nước, chỉ còn phân khúc NoTM giá thấp, nhưng nguồn cung NoTM giá thấp hiện nay trên thị trường rất hạn chế.

- Vậy thị trường từ nay đến cuối năm có sôi động trở lại, thưa ông?  

- Nói đến thị trường BĐS phải xét trên nhiều phân khúc. Phân khúc du lịch nghỉ dưỡng vẫn có khả năng phát triển mạnh, còn phân khúc nhà ở sẽ vẫn lùng bùng như hiện nay chứ không thể phất lên nhanh được. Tuy nhiên khả năng tham gia mua nhà của người nước ngoài từ nay đến cuối năm sẽ tăng mạnh hơn, khi người nước ngoài vào họ tham gia kinh doanh nhà ở theo Luật Nhà ở 2014 chắc chắn sẽ tạo ra chuyển động tích cực hơn với thị trường.  

Bên cạnh đó, trên thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư mạnh và yếu; nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia thị trường nhiều hơn và hoạt động M&A doanh nghiệp, dự án sẽ sôi nổi hơn. Quá trình thanh lọc thị trường sẽ diễn ra mạnh mẽ, nhà đầu tư năng lực yếu kém buộc phải rút khỏi thị trường, điều này tốt cho sự phát triển dài hạn của thị trường. 

- Với những động thái gần đây của NHNN cho thấy có dấu hiệu lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ tăng trở lại và dòng tiền quay trở lại với hệ thống ngân hàng. Điều này có ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian tới, thưa ông?

- Đúng là khả năng tăng lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng từ nay đến cuối năm sẽ cao hơn, lãi suất vay cho đầu tư BĐS sẽ cao hơn. Bởi vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa giải quyết được, chi phí vốn vẫn còn ở mức khá cao. Điều này làm nảy sinh một hạn chế rất lớn là giá thành nhà ở hiện nay vẫn rất cao và chưa có dấu hiệu giảm. Tất nhiên có nhiều yếu tố khiến giá thành nhà ở cao, nhưng chi phí vốn là một yếu tố chi phối nhiều đến giá nhà ở. Nên khi lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tăng sẽ gây khó khăn nhất định cho thị trường BĐS.

Thực tế vấn đề này tồn tại từ lâu nhưng cơ chế chính sách cho phát triển thị trường chưa thể giải quyết được. Vừa rồi lãi suất huy động theo chính sách của NHNN có giảm, nhưng hiện đối với Việt Nam khả năng giảm lãi suất sẽ dẫn tới yếu tố không ổn định với thị trường, nên nhiều ngân hàng thương mại thời gian qua đã có xu hướng nâng lãi suất huy động lên.

- Hiện người mua nhà thường căn cứ vào uy tín của các chủ đầu tư trên thị trường để mua nhà, phải chăng đang xuất hiện sự phân hóa rõ nét giữa các chủ đầu tư mạnh và yếu?

- Sự phân hóa này thể hiện thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp và rõ ràng các chủ đầu tư uy tín, tiến độ dự án tốt bán được nhiều hàng. Các chủ đầu tư năng lực kém, tiến độ dự án không đảm bảo sẽ không bán được hàng. Sự phân hóa này sẽ ngày càng mạnh mẽ hơn, các chủ đầu tư mạnh sẽ ngày càng chiếm lĩnh thị trường, ngược lại các chủ đầu tư yếu kém sẽ buộc phải rút lui khỏi thị trường. Xu hướng này rất tốt cho thị trường trong thời gian tới.

- Vốn FDI đổ vào BĐS quý I khoảng 344 triệu USD, đã xuất hiện làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài mua lại, thâu tóm dự án của các nhà đầu tư trong nước. Ông có lo ngại về sự lấn át của họ trên thị trường thời gian tới?

- Các nhà đầu tư nước ngoài xuất hiện ngày càng nhiều hơn là điều kiện tốt cho thị trường BĐS. Các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường càng nhiều sẽ đặt ra yêu cầu buộc nhà đầu tư trong nước phải tăng sức cạnh tranh thông qua nâng cao chất lượng sản phẩm, đưa ra cơ cấu giá bán BĐS phù hợp hơn. Đây cũng là quy luật phát triển chung của thị trường BĐS.

Điều này không hề có tác động tiêu cực bởi nhà đầu tư nước ngoài thường họ có kinh nghiệm nhiều hơn, năng lực tài chính tốt hơn, làm ăn nghiêm túc hơn. Và khi nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn ngày càng nhiều vào lĩnh vực BĐS sẽ xảy ra quá trình M&A để thâu tóm các dự án, doanh nghiệp. Đây cũng là tín hiệu tốt để làm sống lại những dự án chết, những dự án nhà đầu tư có năng lực yếu kém trên thị trường.

- Xin cảm ơn ông.