Thị trường BĐS: Thổi giá, đầu cơ theo tin đồn

Sốt đất vùng ven

Theo ghi nhận của ĐTTC, vào dịp nghỉ lễ 30-4 vừa qua, giới đầu tư BĐS kéo nhau về Cần Giờ vừa du lịch vừa tranh thủ săn đất, nhen nhóm cơn sốt đất nông nghiệp diễn ra cách đây đúng 10 năm ở khu vực này. Đặc biệt từ khi TPHCM công bố sẽ xây cầu bắc sang huyện Cần Giờ, giá đất tại đây lập tức tăng bất thường lên 6-7 triệu đồng/m2, dù trước đó chỉ 2-3 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm biển Cần Thạnh còn lên tới 13 triệu đồng/m2.

Chị H., một nhà đầu tư, cho biết chị và một nhóm đầu tư đã bỏ ra hơn chục tỷ đồng gom đất tại xã Bình Khánh, Cần Thạnh, bởi giá đất ở Cần Giờ tăng mạnh trong vòng 1 tháng qua. Một số nơi giá khởi điểm 2-3 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên 15-20 triệu đồng/m2. Theo chị H. với đà tăng này không ít nhà đầu tư trúng đậm tiền tỷ, nhưng giá sẽ còn tăng nữa. 

Tại quận 9, những khu vực làng quê như phường Long Phước, Long Bình, Long Trường, Long Thạnh Mỹ... theo ghi nhận cũng diễn ra tình trạng sốt đất tương tự. Dọc các tuyến đường Lã Xuân Oai, Nguyễn Xiển, Lò Lu, Bưng Ông Thoàn xuất hiện nhan nhản bảng treo rao bán đất. Những quán cà phê, quán nước giải khát đều có cò đất túc trực.

Anh Nguyễn Quang Quý (quận 9) cho biết năm 2014 anh đầu tư 1 nền đất 70m2 trên đường Võ Văn Hát (phường Long Trường) với giá 6 triệu đồng/m2, nay nếu bán chốt lời giá trị đã tăng lên gấp 3 lần.

Giá nhà đất tăng cực nóng còn được ghi nhận ở Củ Chi thuộc khu vực giáp ranh với quận 12, Quốc lộ 22, dọc bờ sông Sài Gòn. Tính từ đầu năm tới nay có nơi tăng giá 50-70%. Trong vai người mua đất, chúng tôi được nhóm môi giới dẫn đi xem nhiều khu đất trên đường Nguyễn Thị Rành. Giá trung bình 90-100 triệu đồng 1 mét ngang. Những lô đất nông nghiệp diện tích lớn vài ngàn mét vuông trở lên gần đó cũng được chủ đất đẩy giá lên gấp đôi, gấp ba lần so với trước Tết.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ BĐS Eximrs, chia sẻ: “Đất Cần Giờ và Củ Chi sốt khủng khiếp, giá lên không thể tưởng tượng nổi, không phù hợp cho thời điểm hiện tại. Tôi nghĩ có một nhóm đầu cơ đang thổi giá lên. Thí dụ, 1 mảnh đất có 5 người vào hỏi mua cùng lúc. Chủ đất tưởng sốt thật, liên tục bơm giá lên. Nhân đà này những người chuyên lướt sóng cũng nhào nặn tạo thị trường để lướt tiếp. Không cẩn trọng người mua cuối cùng sẽ lãnh đủ”.

Ăn theo ông lớn, tin đồn

Theo các chuyên gia BĐS, về tổng thể không có nguy cơ xảy ra bong bóng trên thị trường BĐS trong năm 2017 như các năm 2007, 2010. Nhưng phân khúc đất nền, đất phân lô, tách thửa ở những khu vực đô thị hóa cao ở khu vực vùng ven vẫn có nguy cơ sốt ảo. Nguyên nhân đầu tiên và nền tảng do hạ tầng giao thông ở một số khu vực được Nhà nước đầu tư mạnh, kéo theo mặt bằng giá tăng.

Chẳng hạn tại khu Đông TP, những năm qua hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh vào các dự án như metro Bến Thành - Suối Tiên, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, mở rộng Xa lộ Hà Nội, đường Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, hệ thống các đường vành đai phía Đông, đường vành đai 2, 3, tiến tới kết nối khép kín các chùm đô thị vệ tinh.

Giá đất khu Đông tăng nhờ hạ tầng giao thông phát triển đã trở thành một minh chứng đánh vào tâm lý của các nhà đầu tư. Vì vậy, những khu khác cũng ăn theo tăng giá khi có thông tin các dự án giao thông chuẩn bị đầu tư bị “rò rỉ”, như dự án xây cầu Bình Khánh (Cần Giờ).

Nguyên nhân nữa gây nên cơn sốt đất vừa qua do sự tác động bởi các siêu dự án của một số ông lớn. Thí dụ, tại quận 9 có dự án Vincity của Tập đoàn Vingroup. Củ Chi có Safari của Vingroup, đại lộ ven sông và TP mới Củ Chi của Tập đoàn Tuần Châu. Cần Giờ cũng có 2 siêu dự án của Vingroup và Tuần Châu. Những dự án này mới chỉ là đề xuất, chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch, cần một thời gian rất dài để có thể triển khai. Thế nhưng, có thể thấy sức ảnh hưởng của nó rất lớn, góp phần kích thích tăng giá đất một cách chóng mặt.

Thời gian qua, việc dịch chuyển ra vùng ven mua nhà phố, biệt thự đã trở thành xu hướng đối với một bộ phận người dân không thích ở chung cư. Đặc biệt, khi TP mở cửa cho phân lô tách thửa, nhờ đáp ứng nhu cầu thực, giá rẻ, xây dựng thoải mái, nên các khu phân lô, tách thửa mọc lên rất nhanh. Nhưng nay, việc tách thửa theo Quyết định 33/2014 của UBND TP bị chặn do lo ngại phá vỡ quy hoạch, hạ tầng giao thông thiếu kết nối.

Hiện TP chưa có quyết định sửa đổi nên hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư bị hạn chế. Và sự khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu tăng cao đã kéo theo giá đất tăng. Điều nữa khiến giá đất ngoại thành tăng do các thông tin định hướng chuyển một số huyện lên quận như Hóc Môn hay Bình Chánh hoặc ý định lập TP trong TP. Giới đầu nậu lợi dụng những thông tin này để gom đất sau đó đẩy giá lên.

Thí dụ, cuối năm 2016, ngay trong tuần đầu khi UBND TPHCM xin Thủ tướng Chính phủ xây cầu Cát Lái, nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai, đất tại khu Đồng Văn Cống (quận 2), thuộc trục đường chính cây cầu bắc qua, giá đã nhanh chóng sốt nóng. Hàng chục dự án BĐS bị bỏ hoang tại đây đã nhanh chóng tăng giá trở lại, từ 26 triệu đồng/m2 tăng vọt lên 34 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 42 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư từ TPHCM còn sang mua cả đất Nhơn Trạch. Giá đất tại đây đang từ 3 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên đỉnh điểm 13 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, nông dân không hưởng lợi nhiều, đối tượng hưởng lợi chính trong cơn sốt đất là giới cò đất, đầu nậu. Thực tế khi đất còn đứng tên nông dân giới đầu nậu đã mua rồi, nhà đầu tư lướt sóng cũng được hưởng lợi trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên rủi ro tiềm ẩn rất lớn, bởi khi vỡ bong bóng phân khúc đất nền sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. 

Bình tĩnh đầu tư, minh bạch quy hoạch

Bằng chứng những năm 2007, 2010, nhiều người lướt sóng nhưng khi sóng lặng mất hết vốn, thiệt hại nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, làm cho những nhà đầu tư chính thống gặp khó khăn chuẩn bị quỹ đất vì giá bị thổi lên quá cao.

Tại buổi Tọa đàm với chủ đề: “Nhà ở hình thành trong tương lai - Làm gì để hạn chế rủi ro” do Báo ĐTTC tổ chức mới đây, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, cho biết thực trạng đáng báo động là người dân rút tiền tiết kiệm để đầu tư nhà đất, đặc biệt là đất nền. Theo ông Minh, từ trước Tết Nguyên đán đến nay, thị trường BĐS tiếp tục lên cơn sốt đất nền và đã xảy ra hiện tượng đầu cơ đất nền.

Phần lớn đối tượng tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội nên rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người có sẵn nhà, đất... thế chấp tài sản để vay lấy tiền đánh cược với đất nền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), khuyến nghị người có nhu cầu mua nhà đất, cũng như giới đầu tư kinh doanh đất nền phải hết sức cẩn thận để không sập bẫy giới đầu nậu đất đai. Trước hết phải tìm hiểu kỹ về pháp lý, sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch. Cần tỉnh táo trước làn sóng thổi giá; cân đong, đo, đếm, căn cứ vào khả năng tài chính, không nên mua bằng bất cứ giá nào. Đặc biệt không nên phiêu lưu vay nóng, lãi suất cao để đầu tư đất nền.

Theo Luật sư Thái Văn Chung, rút kinh nghiệm từ những cơn sốt trước đây, người mua cần cẩn trọng xem xét, tránh hùa theo tâm lý đám đông. Bởi có những khu đất, dự án phân lô tuy dính quy hoạch hoặc chưa hoàn tất pháp lý nhưng vẫn được giao dịch vội vàng, trái quy định. Để hạn chế rủi ro, người có nhu cầu thực về nhà đất cần tìm đến những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính tốt và có kinh nghiệm trên thị trường. Một khu đô thị tốt, sản phẩm tốt, đi kèm với nhiều tiện ích, hạ tầng dịch vụ được đầu tư bài bản cũng sẽ giúp người mua thu lợi cao trong tương lai.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding, nhận xét so với phân khúc căn hộ, thị trường đất nền dự án hay phân lô hộ lẻ luôn giữ độ nóng, do lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn. Dù vậy, giá đất tăng đột biến ở một số nơi như quận 9, Củ Chi, Cần Giờ, do lực lượng môi giới, đầu nậu dùng chiêu trò kích giá. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, kết nối tốt hạ tầng tốt tăng là điều hiển nhiên. Ngược lại, một số nơi hạ tầng điện - đường - trường - trạm không có, nhưng giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong vòng vài tháng là ảo, phải cẩn trọng.

Vì thế, để người dân nắm rõ những thông tin về quy hoạch và sử dụng đất đai, cơ quan quản lý nhà nước cần công khai các thông tin như thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Ngoài ra, việc treo bản đồ quy hoạch tại UBND các phường, xã cũng nên được thực hiện. Trong đó, nêu rõ các dự án quy hoạch hiện hữu gồm những dự án nào, địa điểm, tiến độ thực hiện, diện tích quy hoạch... Điều này sẽ giúp người dân nắm bắt được những thông tin cụ thể về quy hoạch, tránh đầu cơ theo tin đồn.