Mua nhà hình thành trong tương lai-Nhiều rủi ro, dễ cạm bẫy

(ĐTTCO) - Nhà ở hình thành trong tương lai là xu thế có lợi cho cả người mua nhà, chủ đầu tư nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng. Hệ thống luật và các văn bản dưới luật đã có những quy định, chế tài chặt chẽ về hình thức kinh doanh này nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Thế nhưng vì am hiểu luật của người mua nhà có hạn nên vẫn xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư lách luật gây thiệt hại cho người mua nhà.

(ĐTTCO) - Nhà ở hình thành trong tương lai là xu thế có lợi cho cả người mua nhà, chủ đầu tư nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng. Hệ thống luật và các văn bản dưới luật đã có những quy định, chế tài chặt chẽ về hình thức kinh doanh này nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Thế nhưng vì am hiểu luật của người mua nhà có hạn nên vẫn xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư lách luật gây thiệt hại cho người mua nhà.

Chủ đầu tư thiếu trách nhiệm 

Hiện chưa có thống kê cụ thể danh sách chủ đầu tư chây ì bàn giao nhà theo cam kết. Đa phần vụ tranh chấp đòi nhà xảy ra ở những dự án triển khai từ trước năm 2014, bởi thời điểm này bị thả nổi, nhiều doanh nghiệp mọc lên làm BĐS theo kiểu tay không bắt giặc, chụp giật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và các doanh nghiệp làm ăn chân chính. Chính vì vậy thời gian gần đây đã xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại hoặc khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. Đã đến lúc phải có chế tài mạnh hơn và quyết liệt xử lý những vi phạm này để thanh lọc thị trường, lấy lại niềm tin người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Hơn 1 năm nay khách hàng dự án Tân Bình Apartment (tọa lạc số 32 Hoàng Bật Đạt, phường 15, quận Tân Bình) hết sức hoang mang vì Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản (BĐS) Tân Bình liên tục thất hứa thời hạn bàn giao nhà.

Khách hàng của dự án này đa số là người có thu nhập thấp và đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Họ phản ánh khi trễ hạn giao căn hộ, chủ đầu tư hứa hỗ trợ chi phí tiền trọ và lãi vay ngân hàng, nhưng sau đó lại tìm đủ cách làm khó hoặc đưa ra lý do tập trung nguồn vốn cho dự án nên không thể giải ngân.

 Dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư đến nay cũng rơi vào tình trạng trùm mền, công trình xây thô để hoang phế, không có bất kỳ hoạt động thi công xây dựng trên công trường. Được chào bán ra thị trường năm 2010, hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại đây đã đóng tiền cho Gia Phú 70-90% giá trị căn hộ. Theo cam kết trên hợp đồng, chậm nhất đến cuối năm 2013 khách hàng có thể nhận nhà. Sắp đến hạn bàn giao nhà, khách hàng mới phát hiện căn hộ của mình đã bị chủ đầu tư đem bán lại cho người khác.

Hay như một trường hợp hơn 8 năm trước, Công ty Vinaland sở hữu một khu đất tại quận 7. Với ý đồ thực hiện dự án căn hộ tại khu đất trên, Vinaland đứng ra huy động vốn của khách hàng thông qua hình thức chứng chỉ quyền mua nhà. Mỗi chứng chỉ có giá trị 5,1 triệu đồng, tương đương 1m2 sàn xây thô.

Khách hàng sở hữu nhiều chứng chỉ sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ khi dự án dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2014. Đã có hàng trăm khách hàng ký hợp đồng cho Vinaland vay vốn để có được quyền mua nhà với số tiền hàng chục tỷ đồng. Nhưng từ đó đến nay dự án vẫn không được triển khai xây dựng, nhiều khách hàng nóng lòng tìm đến doanh nghiệp đòi lại tiền gốc và lãi suất, lãi phạt nhưng không được Vinaland giải quyết.

Ngoài 3 chủ đầu tư nêu trên, ĐTTC cũng đã có nhiều bài viết phản ánh về cách thức bán nhà vô trách nhiệm xảy ra tại dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) của Công ty PVCLand; dự án Cao Ốc xanh (quận 9) của CTCP Đầu tư và xây dựng số 8 (CIC8); dự án 584 Lilama SHB Building (quận Tân Phú) do CTCP Khai thác GTVT 584 và CTCP Đầu tư Xây dựng Lilama SHB làm chủ đầu tư; dự án Ngôi Nhà Thân Yêu I - Home của Công ty TNHH Ngôi Nhà Thân Yêu I-Home (thành viên của Tập đoàn C.T Group)...

Khách hàng bức xúc 

Việc chủ đầu tư chây ì có nhiều nguyên nhân khách quan, như thay đổi chính sách, thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… Khi gặp sự cố này, các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng. Lâm vào tình trạng này, nếu nhà đầu tư uy tín và có đạo đức kinh doanh  sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Thế nhưng không ít chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn Luật sư TPHCM

Từ quê miền Trung vào TPHCM học tập và trở thành giảng viên của một trường đại học, chị Ng. là niềm tự hào của gia đình. Tuy có công việc ổn định nhưng với mức thu nhập khoảng 80 triệu đồng/năm, chị Ng. thuê nhà ở và chưa bao giờ nghĩ đến việc sẽ mua nhà. Cho đến khi gia đình bán đất ở quê và vay mượn một số tiền gửi vào, cộng với số tiền dành dụm được, chị Ng. mới đi tìm chọn mua căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark.

Vốn là người cẩn trọng, trước khi mua nhà chị Ng. tìm hiểu rất kỹ về chủ đầu tư và pháp lý dự án. Tuy vậy, cũng như hàng trăm khách hàng khác tin tưởng vào chủ đầu tư do có quan hệ “họ hàng” với ngành dầu khí, chị đóng 80-102% giá trị hợp đồng (bao gồm 2% phí bảo trì). Nhưng rồi 5-6 năm nay dự án rơi vào tình trạng đắp chiếu do chủ đầu tư hụt vốn, nội bộ xảy ra lục đục, sai phạm, khiến chị hoang mang.

Theo chị Ng., quá bức xúc vì đợi chờ nhà trong tuyệt vọng, không ít khách hàng đã “đấu” với chủ đầu tư, nhiều lần vây trụ sở công ty đòi nhà và gửi đơn đến các cấp thẩm quyền đề nghị can thiệp song vẫn không được giải quyết. “Với tôi mua nhà trên giấy thật sự là cơn ác mộng. Bỏ ra hàng tỷ đồng nhưng nhà không thấy đâu, dự án bị phong tỏa, chủ đầu tư bị yêu cầu mở thủ tục phá sản, trong khi chúng tôi phải trả lãi ngân hàng hơn chục triệu đồng/tháng” - chị Ng. cho biết.

 Năm 2011, chị M.T ký hợp đồng mua căn hộ Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty Gia Phú làm chủ đầu tư với giá trị 1,3 tỷ đồng. Trong quá trình đóng tiền, nữ khách hàng cho biết công trình vẫn thi công bình thường. Thế nhưng đầu năm 2014 - thời hạn bàn giao căn hộ theo cam kết hợp đồng - chị M.T phát hiện mã căn hộ của mình bị chủ đầu tư bán lại cho 2 người khác, trong khi số tiền chị đã đóng lên tới 800 triệu đồng.

Qua tìm hiểu, không riêng căn hộ của chị M.T bị bán trùng, hàng chục khách hàng khác trong dự án này cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Sau khi phát hiện căn hộ bị bán cho nhiều người, khách hàng Gia Phú đồng loạt gửi đơn tố cáo và Cơ quan CSĐT, Công an TPHCM đã thụ lý điều tra vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” đối với Công ty Gia Phú.

Ngày 21-4-2015, Cơ quan CSĐT đã ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự và ngày 21-12-2015 ra Quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam đối với ông Nguyễn Hùng Nghiêm và chuyển hồ sơ sang Viện Kiểm sát Nhân dân TP đề nghị phê chuẩn.

Tuy nhiên, Viện Kiểm sát Nhân dân TP lại ra Quyết định hủy bỏ Quyết định khởi tố bị can và không phê chuẩn lệnh bắt tạm giam đối với ông Nghiêm, với lý do “dự án chung cư Gia Phú theo danh sách thống kê còn 16 căn hộ và 3 sàn thương mại, tổng giá trị khoảng 81,2 tỷ đồng chưa bán; 10 căn hộ còn lại chưa thể hiện rõ.

Ông Nghiêm khai những căn hộ bán trùng do thiếu tiền kinh doanh nên phải đi vay tiền của chủ nợ, không có tiền trả nên chủ nợ ép phải ký bằng hợp đồng mua bán, không đủ yếu tố cấu thành tội phạm”. Chị M.T bức xúc: “Điều khiến tôi băn khoăn là tại sao quá trình điều tra, xử lý, cơ quan có thẩm quyền không tổ chức để chủ đầu tư đối thoại trực tiếp với khách hàng. Hiện nay, chủ đầu tư biến mất, dự án đóng băng, chúng tôi biết kêu ai”.

Ông H. khách hàng của Vinaland, bức xúc: Vinaland đã vi phạm hợp đồng nghiêm trọng. Không những dùng thủ đoạn để chiếm dụng vốn của khách hàng hơn 8 năm qua, nay lại có dấu hiệu lập lại bổn cũ bằng cách ủy quyền cho CTCP Đô Thành Land tiến hành rao bán căn hộ dưới cái tên mới Saigon South Plaza. Nếu người dân không tìm hiểu kỹ sẽ ôm rủi ro vì tranh chấp nội bộ công ty, giữa khách hàng cũ và công ty chưa được giải quyết, chưa kể dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mua nhà hình thành trong tương lai-Nhiều rủi ro, dễ cạm bẫy ảnh 1

Quyết liệt thanh lọc thị trường

Theo Chủ tịch HĐQT một công ty địa ốc đang phát triển nhiều dự án nhà ở tại TPHCM, trong 10 năm qua, hình thức kinh doanh bán nhà hình thành trong tương lai đã trở thành xu hướng chung của các doanh nghiệp. Ưu điểm của hình thức kinh doanh này là mở ra kênh huy động vốn hiệu quả cho dự án, doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng vốn vay ngân hàng, khách hàng cũng dễ dàng sở hữu nhà ở nhờ quá trình thanh toán chia thành nhiều đợt. Nhờ đó thị trường nhà ở phục hồi, kéo theo sự khởi sắc của thị trường vật liệu xây dựng, nội thất, tín dụng, lao động...

Thế nhưng, lợi dụng sự thông thoáng của chính sách ở từng thời điểm, một số chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng, vay vốn ngân hàng nhưng không đổ vào dự án. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cho vay thiếu sự giám sát dòng vốn vào BĐS, đã khiến dự án dẫm chân tại chỗ. Vị Chủ tịch HĐQT nói trên bộc bạch: “Làm BĐS, tôi luôn đặt mình vào vị trí khách hàng. Chậm vài tháng có thể thông cảm nhưng trễ 1-2 năm không thể chấp nhận được”.

Đồng quan điểm, ông M., tổng giám đốc một công ty môi giới, cho rằng nếu ngân hàng, người mua nhà giám sát chặt chẽ dòng tiền sẽ không có chuyện dự án ngâm từ năm này sang năm khác. Khi làm dự án, doanh nghiệp nào cũng quảng cáo mình có năng lực, cam kết giữ chữ tín, thậm chí lên sàn chứng khoán rùm beng để chứng minh sự chuẩn hóa, minh bạch từ quản trị cho đến tài chính. Đối với những “thùng rỗng kêu to” như vậy, không tìm hiểu kỹ rất dễ mắc bẫy.

Theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành và các văn bản hướng dẫn, người mua nhà đã được bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Chẳng hạn, công trình chung cư phải nghiệm thu xong phần móng và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được bán; quy định bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp phải tiến hành giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp nhận cho bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở; có giấy của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán.

Tuy vậy, trên thực tế do các quy định trong luật chưa thống nhất nên một số doanh nghiệp vẫn “xé rào” huy động vốn, nhận tiền cọc của khách hàng quá nhiều, đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thấy giá thành tăng đột biến…

Minh Tuấn

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Thời luận

Loạn kiểm tra chuyên ngành

(ĐTTCO) - Một báo cáo của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) vừa công bố đã khiến nhiều người không khỏi giật mình.