Mua nhà dựa vào pháp lý chưa hết rủi ro

(ĐTTCO) - Hiện nay quy định của pháp luật về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai khá chặt chẽ, nhằm giảm thiểu rủi ro cho khách hàng. 

Mua nhà dựa vào pháp lý chưa hết rủi ro

Tuy nhiên, thời gian qua tình trạng khách hàng gặp những chủ đầu tư “không đàng hoàng” vẫn không ít. Vậy ngoài các quy định của pháp luật, khách hàng cần chuẩn bị gì? ĐTTC có cuộc trò chuyện với ông NGÔ QUANG PHÚC (ảnh), Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Địa ốc Phú Đông Group.
PHÓNG VIÊN: - Về mặt pháp lý, khi mua nhà hình thành trong tương lai những “nguyên tắc vàng” nào khách hàng buộc phải quan tâm, thưa ông?
Dựa vào pháp lý chưa hết rủi ro ảnh 1
Ông NGÔ QUANG PHÚC: - Theo tôi, trong hàng loạt quy định để doanh nghiệp triển khai đầu tư dự án nhà ở, khi mua nhà hình thành trong tương lai khách hàng cần quan tâm 2 loại giấy tờ, gồm văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng (nơi dự án được triển khai) cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu được kiểm tra 2 loại giấy tờ được xem là chuẩn mực hiện nay. Nếu thiếu 1 trong 2 loại "giấy thông hành" này, khách hàng cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà. Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố có nghĩa dự án đã hoàn tất hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng.
Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật) chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Tính an toàn nữa cho người mua là khi các dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, tức công trình chuẩn bị bước vào xây dựng phần thân.
 Khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư; giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng)… 
Luật quy định, chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và được Sở Xây dựng thông báo dự án đã đủ điều kiện. Trong khi đó, chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Chứng thư bảo lãnh có 2 dạng: cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá uy tín doanh nghiệp), và cho vay có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp). Nếu mua nhà hình thành trong tương lai, kiểm tra có chứng thư này, khách hàng có thể yên tâm pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc nhiều khâu chặt chẽ. Đây cũng là điều khoản đã được quy định trong luật.
Theo Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.
- Quy định chặt chẽ như vậy nhưng tại sao khách hàng vẫn gặp rủi ro?
- Các điều kiện trên là về mặt pháp lý, trên giấy tờ nhưng còn yếu tố khác nữa là năng lực thực sự của chủ đầu tư. Thực tế nhiều dự án khi triển khai đầy đủ các yếu tố cần thiết nói trên, nhưng khi chủ đầu tư huy động vốn xong lại không triển khai hoặc triển khai chậm, không đúng như cam kết. Hoặc trong quá trình triển khai dự án doanh nghiệp không lường trước hết tình hình của thị trường.
Thí dụ thị trường nguyên vật liệu tăng giá quá cao ngoài dự toán ban đầu, khiến chủ đầu tư gặp khó khăn… Nói chung những vấn đề khó khăn ngoài ý muốn buộc dự án phải chậm tiến độ cả khách hàng và chủ đầu tư điều không mong đợi, nhưng nếu giải quyết không ổn thỏa sẽ xảy ra tình trạng khiếu nại như thời gian qua.
Để tránh rủi ro, ngoài 2 cơ sở pháp lý đơn giản và dễ dàng kiểm tra ở trên, nhà đầu tư, khách hàng mua nhà dự án có thể sàng lọc thông tin bằng một số phương pháp thủ công. Chẳng hạn, tra cứu lịch sử hình thành và hoạt động của chủ đầu tư dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Một cách khác cũng hiệu quả không kém là bỏ ra ít thời gian xuống địa bàn (khu vực dự án tọa lạc) để tìm hiểu thông tin thông qua cư dân tại chỗ. Ngồi ở các quán xá gần dự án để nghe ngóng thông tin từ dân địa phương, hoặc phỏng vấn ngẫu nhiên tại địa bàn này để nắm được những tin tức ngoài luồng so với các quảng cáo của môi giới BĐS, từ đó có thêm cơ sở khi đưa ra quyết định đầu tư.
Hoặc tốt nhất là chọn những doanh nghiệp đã từng triển khai nhiều dự án và họ đã khẳng định trên thương trường. 
- Với Phú Đông Group làm thế nào để khách hàng tin mà mua nhà tránh rủi ro?
- Đối với khách hàng, đặc biệt là người trẻ với tích lũy còn hạn chế, căn nhà là tài sản rất lớn, nếu họ không hài lòng lúc nhận nhà, doanh nghiệp sẽ tìm hiểu nguyên do và giải quyết những khúc mắc của họ.
Với Phú Đông, lúc nhận nhà, nếu khách không vừa ý, chúng tôi sẽ hoàn trả số tiền họ đã đóng, cộng với lãi suất bằng với lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 13 tháng. Chúng tôi hướng đến sự chia sẻ từ 2 phía. Sự cam kết này của chúng tôi một mặt thể hiện niềm tin về chất lượng sản phẩm, mặt khác để đẩy tính trách nhiệm của doanh nghiệp lên cao.
Kỳ vọng của chúng tôi trong lĩnh vực BĐS cũng rất nhiều nhưng để hiện thực hóa phải tùy từng thời điểm và năng lực của công ty, làm đúng khả năng, làm khu nhà nào dứt điểm khu nhà đó, không dàn trải để kiểm soát được chất lượng và rủi ro nếu có. 
Quan điểm của chúng tôi là "ăn chắc mặc bền", cẩn trọng, không phát triển quá nhanh, định hướng thời gian đầu phải làm sao sản phẩm tốt nhất có thể. Được trải nghiệm trong hai môi trường làm việc ở Sacomreal và Him Lam Land đã hun đúc cho tôi ý thức về nhà ở hoàn thiện.
Từ kinh nghiệm thực tế của bản thân, hơn chục năm sống trong căn hộ cao tầng, tôi phần nào hiểu được nhu cầu của cư dân về chốn an cư, phải đảm bảo an toàn, đầy đủ tiện ích và phải là nơi tái tạo năng lượng bởi đối tượng ở căn hộ phần lớn là người trẻ bận rộn, họ cần những điều cơ bản này.
- Xin cám ơn ông.

Đỗ Trà Giang (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án ĐSĐT Cát Linh-Hà Đông: Bài học đầu tư đắt giá

Dự án ĐSĐT Cát Linh-Hà Đông: Bài học đầu tư đắt giá

(ĐTTCO) - Dự kiến hôm nay 20-9, dự án đường sắt đô thị (ĐSĐT) Cát Linh-Hà Đông vận hành thử toàn bộ hạng mục (gồm đoàn tàu và 11 thiết bị liên quan). Việc khai thác thương mại sẽ được tiến hành sau 3-6 tháng chạy thử nghiệm.

Thời luận

Chính phủ điện tử, không thể chậm trễ

(ĐTTCO) - Tại phiên họp đầu tiên diễn ra cuối tuần qua của Ủy ban Quốc gia về Chính phủ điện tử (CPĐT), Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, Chủ tịch Ủy ban, cho biết theo đánh giá của Liên hiệp quốc, Việt Nam xếp hạng 88/193 quốc gia, vùng lãnh thổ, và đứng thứ 6 trong khu vực ASEAN (sau Singapore, Malaysia, Brunei, Thái Lan và Philippines) về CPĐT.