Để doanh nghiệp nội làm chủ cuộc chơi

(ĐTTCO) - Trong những năm gần đây, nguồn vốn từ nước ngoài đổ vào thị trường BĐS Việt Nam ngày một nhiều. Thậm chí nhiều ý kiến lo ngại khối ngoại sẽ đẩy doanh nghiệp (DN) trong nước ra khỏi cuộc chơi ngay trên sân nhà. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khối nội vẫn đang dẫn dắt thị trường BĐS trong nước.

Để doanh nghiệp nội làm chủ cuộc chơi

DN nội phát huy lợi thế
Trong lĩnh vực BĐS, phải nói NĐTNN chưa kinh doanh ngang bằng với NĐT trong nước ở một số khía cạnh. NĐTNN bị ràng buộc ở quyền bán BĐS hình thành trong tương lai, mà cụ thể chỉ được huy động vốn tối đa đến 50% giá trị hợp đồng khi bán căn hộ hay nền nhà hình thành trong tương lai trước khi bàn giao nhà. Trong khi đó, DN trong nước được huy động tối đa lên đến 70% giá trị hợp đồng. Trong các lĩnh vực kinh doanh theo Luật Kinh doanh nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, NĐTNN cũng bị hạn chế hơn DN trong nước. 
Về cơ bản, DN nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam đang có một số lợi thế: thứ nhất, nguồn vốn dồi dào lãi suất thấp, thậm chí lãi suất bằng 0. Thí dụ, có một giai đoạn Chính phủ Nhật Bản cho DN vay đầu tư ra nước ngoài với lãi suất 0%, còn hiện nay DN Nhật Bản vay có lãi suất khoảng 1,5-3%, nếu so với lãi suất DN Việt Nam vay trong nước vẫn còn rất thấp. Thứ hai, nguồn vốn trung, dài hạn DN nước ngoài cũng không bị áp lực như DN Việt Nam. 
Từ những diễn biến trên, có ý kiến cho rằng DN BĐS nước ngoài đang thống lĩnh thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế đến thời điểm này các DN trong nước vẫn đang dẫn dắt thị trường BĐS Việt Nam. Lợi thế của DN Việt là am hiểu thị trường, am hiểu văn hóa, tập quán tiêu dùng của khách hàng trong nước… nên quá trình làm thủ tục đầu tư dự án BĐS cũng thuận lợi hơn so với DN nước ngoài.
Tuy nhiên, DN Việt Nam còn yếu về năng lực quản trị, quản lý và khai thác dự án, nên riêng phân khúc từ trung cao cấp trở lên khi đưa vào sử dụng đang thuộc về các DN nước ngoài chi phối. 
Trong bối cảnh trên, để khắc phục những yếu kém của DN Việt Nam trong việc quản lý dự án BĐS, cũng như phát huy những mặt mạnh của DN nước ngoài về vốn, kinh nghiệm quản trị, đòi hỏi cần có sự hợp tác giữa 2 bên có tính chất bổ trợ, bổ sung lẫn nhau để cùng có lợi.
Theo đó, những DN BĐS mạnh của Việt Nam được quyền lựa chọn đối tác là các DN nước ngoài hợp tác. Thí dụ, trường hợp Tokyu (Nhật Bản) hợp tác với Hưng Thịnh Corp thực hiện dự án tại Thủ Đức. Đây là sự chủ động của Hưng Thịnh Corp trong việc  chọn đối tác cho mình, khi DN Nhật Bản này đầu tư tại Bình Dương muốn mở rộng xuống địa bàn TPHCM. Qua đó cũng thấy, DN trong nước đã khẳng định được năng lực, uy tín đối với các DN nước ngoài. Hay Nam Long cũng hợp tác với một số đối tác nước ngoài để thực hiện những dự án BĐS rất hiệu quả và có tầm. 
Qua đây các DN BĐS nội đã học hỏi được nhiều cái hay của các đối tác nước ngoài, bắt buộc sự minh bạch trong quá trình phát triển dự án ngày càng cao hơn. Điều này càng làm tăng sức mạnh cho DN Việt, đặc biệt là những DN đang niêm yết trên sàn chứng khoán như Novaland, Vingroup, Thủ đức House… khi năng lực quản trị tăng lên, uy tín thương hiệu cũng tăng theo. 

Tháo gỡ vướng mắc chính sách
Trong cuộc chiến nội - ngoại trên thị trường BĐS hiện nay, khó khăn lớn nhất đối với DN nội là quỹ đất chuẩn bị cho đầu tư. Theo quy định hiện nay về chấp thuận chủ trương đầu tư, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở ghi rõ, DN phải "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".
Quy định này mâu thuẫn với Khoản 1.b Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân", trong "trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
Chính vì việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp DN đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án BĐS, đang là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở. 
Quy định pháp luật trên đang khiến nhiều DN BĐS lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, bị rơi vào nhóm nợ xấu, thậm chí có nguy cơ phá sản. Từ giữa năm 2016 đến nay, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội tháo gỡ vướng mắc này nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đồng ý nếu đất ở và các loại đất khác phù hợp với quy hoạch coi đó là đất ở. Nhưng đó là giải thích được xem là dưới luật của Bộ Xây dựng. Vì thế, Bộ Xây dựng tiếp tục đề nghị UBND TPHCM báo cáo xin ý kiến của Chính phủ. Bởi lẽ hiện nay những vướng mắc trên đang khiến Sở Xây dựng TP không thể trình hồ sơ xin tháo gỡ. 
Cụ thể, Sở Xây dựng TP có báo cáo 26% dự án BĐS là dự án đất ở. Nhưng trong 26% này vẫn có một phần đất công. HoREA đấu tranh về những mâu thuẫn này từ năm 2016 đến nay. Ban đầu Bộ Xây dựng không đồng tình, nhưng sau đó đồng tình. Song hiện nay vướng mắc lớn nhất là quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nếu không được chấp thuận thủ tục này đừng nói đến việc triển khai các thủ tục khác. Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất đối với các dự án vẫn là ẩn số. Và cuối cùng là thủ tục hành chính vẫn còn nhiêu khê, phức tạp.
 Với việc am hiểu về chính sách, thủ tục hành chính cũng như tâm lý khách hàng, DN nội đang chiếm được ưu thế nhất định trong cuộc chơi trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, với sự đầu tư nghiêm túc và mạnh mẽ, DN ngoại đang là đối trọng thực sự cho DN trong nước. Trước sức ép cạnh tranh này, đòi hỏi DN nội phải nỗ lực tạo được thương hiệu, bản sắc riêng của mình để thu hút khách hàng.

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Thời luận

Hạ tầng giao thông và thu hút đầu tư

(ĐTTCO)-Hạ tầng giao thông yếu kém là “căn bệnh” trầm kha trì kéo sự phát triển của ĐBSCL, đã được các nhà quản lý, chuyên gia kinh tế chỉ rõ từ lâu, song vẫn chưa có “thuốc đặc trị”. Trong bối cảnh thu hút đầu tư vào vựa lúa, vựa tôm, vựa cá ngày càng khởi sắc, căn bệnh ấy đang cần những liều thuốc mạnh hơn từ những nhà hoạch định chính sách.