CPH DNNN: Dễ thất thoát tài sản đất đai

(ĐTTCO) - Tiến độ  CPH DNNN đang rất chậm, được cho có nguyên nhân từ những khó khăn trong xác định giá trị quyền sử dụng đất. 
Tâm lý lo ngại thất thoát tài sản nhà nước, đặc biệt tài sản đất đai đã khiến nhiều lãnh đạo DNNN băn khoăn. Trong khi đó, nghị định mới về CPH DNNN nhằm khỏa lấp những bất cập trong vấn đề đất đai vẫn chưa được ban hành.
Né giá trị đất vàng vào luật!

 Đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế của địa điểm kinh doanh, đang tạo lực hút lớn đối với nhà đầu tư chiến lược hoặc DN tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các DN hình thành từ CPH DNNN. Câu chuyện giá trị đất đai trong CPH DNNN luôn có sức nóng cao, chưa bao giờ có thể hạ nhiệt. Nguyên nhân chính từ tính bất cập trong khung pháp luật quy định về định giá đất đai phù hợp thị trường, kể cả đất được giao và đất được thuê.
GS. Đặng Hùng Võ
Câu chuyện CPH của Công ty TNHH Một thành viên Hãng phim Truyện Việt Nam (VFS) có thể xem là một điển hình của CPH DNNN nhưng chưa tính đủ giá đất. VFS có những mảnh đất vàng hấp dẫn như số 4 phố Thụy Khuê (Tây Hồ, Hà Nội) gần 5.500m2; trong ngõ 151 phố Hoàng Hoa Thám 905m2; trường quay tại Cổ Loa (Đông Anh) 6.382m2 và tại số 6 Thái Văn Lung (quận 1, TPHCM) 1.208m2. Tuy nhiên, những mảnh đất vàng này lại không nằm trong danh mục định giá để CPH, vì theo quy định đây là đất thuê của Nhà nước nên không tính giá trị đất.
Theo Luật Ðất đai 2013, DN chỉ được giao đất ở, còn các trường hợp khác phải thuê đất theo 2 cách trả tiền thuê đất 1 lần hoặc hàng năm. Trong đó, nếu đất thuê trả tiền hàng năm không được tính vào giá trị tài sản.
Tương tự, Điểm 6 Khoản 6 Điều 1 Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 của Chính phủ về CPH DNNN, quy định “đối với diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền: thuê đất hàng năm, DN được tiếp tục thực hiện thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị DN”.

Thực ra không phải VFS, trước đó đã có những phiên đấu giá “khủng” nhưng kết quả không nằm ở hoạt động kinh doanh của DN, mà tâm điểm đưa ra đấu giá của các công trình là mảnh đất vàng. Chẳng hạn, phiên bán đấu giá cổ phần của Công ty Du lịch Kim Liên, DN này sở hữu khu đất vàng là Khách sạn Kim Liên ở trung tâm Hà Nội.
Mức giá khởi điểm được đưa ra đấu giá 30.600 đồng/cổ phần, nhưng kết thúc mức giá được đẩy lên tới 274.200 đồng/cổ phần và ông Nguyễn Đức Thụy (bầu Thụy) đã bỏ ra hơn 1.000 tỷ đồng để nắm giữ 52,4% cổ phần Khách sạn Kim Liên.

Thực tế từ nhiều năm qua, việc xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị DN khi thuê đất, bằng cách xác định chênh lệch giữa giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, trong điều kiện bình thường với giá do địa phương công bố vào ngày 1-1 hàng năm, nhưng rất khó thực hiện vì không có tiêu chí để xác định thế nào là điều kiện “bình thường”.
Ngoài ra, có những DNNN CPH có giá trị lợi thế đất ở mức quá cao, khiến không DN nào hạch toán có lãi với giá đất của “thị trường trong điều kiện bình thường”, nhất là khi thị trường bất động sản sôi động. Đây là vướng mắc và cũng một trong các nguyên nhân chủ yếu làm quá trình CPH bị chững lại.
Chậm sửa đổi lỗ hổng trong luật

 Tính tới nay đã có 96,5% số lượng DNNN đăng ký CPH, nhưng tổng số vốn CPH chỉ có 8%. Như vậy còn tới 92% vốn nhà nước chưa được CPH, đồng nghĩa với việc chưa thu hút được mạnh mẽ nguồn vốn của tư nhân tham gia các lĩnh vực Nhà nước không cần nắm giữ.
Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ
Trưởng Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển DN
Những thí dụ trên cho thấy việc xác định giá trị DN khi CPH liên quan đến giá trị đất đai đã được đề cập cách đây nhiều năm, nhưng đến nay vẫn là thời sự và đây lại là kẽ hở với các DNNN được quyền thuê của Nhà nước.
Theo Luật sư Trương Thanh Ðức, Chủ tịch HÐTV Công ty Luật BASICO, các nghị định về CPH hiện chưa tính đến yếu tố giá trị lợi thế của quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm vào giá trị tài sản CPH, đã khiến tài sản nhà nước bị thất thoát bởi giá trị đất thường rất lớn, thậm chí lớn nhất của DN, đặc biệt khi DN thuê đất thấp so với giá thị trường. 

Báo cáo rà soát từ ngày 1-7-2014 đến 30-11-2016 của Bộ Tài chính cho biết hiện có hàng chục DNNN và DN CPH được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được giao, thuê.
Tuy nhiên, khi tiến hành CPH, DNNN, nhất là DN đang được Nhà nước cho thuê đất ở những vị trí có giá trị thương mại cao tại trung tâm các đô thị, đã không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN, không thực hiện đấu giá khi CPH. Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của DN tư vấn nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường. 

Để ngăn chặn tình trạng khuất tất về đất đai trong CPH DNNN, ông Nguyễn Duy Long, Trưởng phòng Tài chính DN lĩnh vực công nghiệp, Cục Tài chính DN, cho biết dự thảo nghị định về CPH DNNN đã đưa giá trị đất (cả thuê và giao) tính vào giá trị DN, bao gồm cả lợi thế vị trí địa lý của khu đất, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường.
Riêng đối với đất ở tại đô thị, đất thương mại - dịch vụ tại đô thị, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị có khả năng sinh lời cao, có lợi thế trong việc làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố “có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất” (cao hơn không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định). 

Theo ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Tài chính DN (Bộ Tài chính), khi quyết định giá đất cụ thể để cho thuê đối với đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, DN phải tính và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước theo đơn giá thuê đất tăng theo tỷ lệ tối đa không quá 3% của giá đất tính thu tiền thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định (Nhà nước thu tiền thuê đất tính trên đơn giá cho thuê cụ thể với mức giá cao hơn giá đất trong bảng giá đất của địa phương, quy định đã bao gồm lợi thế vị trí đất).
Như vậy, đất thuê có lợi thế vị trí địa lý, giá trị đã được tính ngay vào bảng giá đất và đơn giá thuê đất DN phải nộp cho Nhà nước theo quyết định của địa phương. Tuy nhiên, ông Quyết cho rằng để ngăn chặn việc chuyển đổi đất vàng với giá rẻ,  đất của DNNN trước khi CPH phải chuyển sang Nhà nước cho thuê và thu tiền theo năm, mỗi kỳ 5 năm Nhà nước thay đổi giá 1 lần.

CPH DNNN: Dễ thất thoát tài sản đất đai ảnh 1 NĐT tham gia đấu giá CTCP Du lịch Kim Liên không phải vì lợi nhuận hay doanh thu lớn, mà vì khách sạn Kim Liên nằm ở vị trí đắc địa trung tâm Hà Nội. Ảnh: LÃ ANH 

CPH đang chững lại

Giai đoạn 2017-2020, cả nước sẽ thực hiện CPH 137 DNNN, tập trung ở 4 bộ ngành, 32 địa phương và 4 tập đoàn kinh tế. Theo Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển DN, tính tới quý I-2017 cả nước đã CPH 8 DNNN và 1 đơn vị sự nghiệp; công bố giá trị DN nhưng chưa phê duyệt phương án CPH 41 DN và đang tiến hành xác định giá trị của 108 DN; giải thể 1 DN thuộc Tổng công ty Cà phê Việt Nam (VINACAFE) và phê duyệt giá trị cho 1 DN để CPH.
Còn theo số liệu của Bộ Tài chính, 4 tháng đầu năm 2017, đã có 9 DN được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án CPH với tổng giá trị thực tế 2.468  tỷ đồng, trong đó giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại DN 564 tỷ đồng.

Theo lý giải Bộ Tài chính, tiến độ sắp xếp, CPH còn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu và kế hoạch đề ra do các đơn vị đang thực hiện xây dựng lộ trình, kế hoạch CPH, thoái vốn theo Quyết định 58/2016/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời đối tượng CPH, thoái vốn trong giai đoạn này chủ yếu là DN có quy mô lớn, phạm vi hoạt động rộng, kinh doanh đa ngành nghề, tài chính phức tạp nên cần có nhiều thời gian chuẩn bị, xử lý, kiểm toán trước khi công bố giá trị DN.
Mặt khác, việc thực hiện CPH các DN có quy mô vốn lớn cần sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực quản trị, đầu tư tốt, nên cần nhiều thời gian để chuẩn bị. Bộ Tài chính cũng cho rằng tỷ lệ vốn nhà nước ở các công ty cổ phần còn cao, do lượng cổ phần chào bán ra công chúng đạt thấp so với phương án CPH DN.
Mặt khác, số lượng DN thuộc diện Nhà nước cần nắm giữ cổ phần chi phối khi CPH còn lớn, đã làm giảm mức độ hấp dẫn tham gia của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp và là rào cản của quá trình thay đổi nền tảng quản trị. 

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển DN gần đây, các thành viên Ban Chỉ đạo đều cho rằng hoạt động sắp xếp, CPH, thoái vốn DNNN trong quý I-2017 chững lại vì phải thực hiện đối với các DNNN có quy mô vốn lớn lên tới hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng như VINACAFE; Tập đoàn Bưu chính Viễn thông (VNPT); Tập đoàn Dầu khí (PVN); các tổng công ty phát điện của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN), Tập đoàn Công nghiệp Cao su (VRG); Tổng công ty Lương thực (VINAFOOD) 1 và 2…
Bên cạnh đó, các bộ, ngành và địa phương có tâm lý chờ Chính phủ sửa đổi Nghị định 59/2015/NĐ-CP về chuyển DNNN thành công ty cổ phần (liên quan tới việc xử lý vấn đề sở hữu đất đai của DN CPH). 

Theo Bộ Tài chính, một trong những vấn đề trọng tâm trong tái cơ cấu DNNN thời gian tới là quy định cụ thể việc xử lý đất đai đối với các DN quản lý nhiều đất đai, quản lý đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao khi CPH.
Đối với diện tích đất thuê của DN sau CPH, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quang Minh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Thời luận

Tư duy mở cho đặc khu kinh tế

(ĐTTCO) - Sự thành công mô hình phát triển đặc khu kinh tế (ĐKKT) đã được kiểm chứng tại nhiều quốc gia.