Tại buổi tọa đàm nhiều ý kiến từ các cơ quan chức năng, chủ đầu tư bất động sản (BĐS), ngân hàng (NH) tham gia bảo lãnh, luật sư... đã phân tích, làm gì để giúp người mua nhà tránh được các rủi ro; đồng thời chỉ ra tình trạng lách luật của các chủ đầu tư dự án. Mục tiêu là góp phần xây dựng thị trường, minh bạch và mang tính ổn định lâu dài.
Khung pháp luật rõ ràng hơn
Mở đầu buổi tọa đàm, ông Lê Tiền Tuyến, Phó Tổng biên tập Báo SGGP, Chủ biên ĐTTC, cho biết người tiêu dùng đang băn khoăn về cơn sốt nhà đất hiện nay ẩn chứa nhiều rủi ro và nếu kéo dài sẽ tác động tiêu cực đến kinh tế-xã hội. Gần đây rộ lên nhiều vụ việc khiếu kiện về thủ tục cấp chủ quyền khi mua nhà dự án, đã khiến các chuyên gia cảnh báo nếu có bong bóng BĐS xảy ra, sẽ mất thời gian dài để khắc phục. Bên cạnh đó, tính pháp lý của dự án và việc mua nhà có bảo đảm quyền lợi của khách hàng hay không, là những vấn đề bạn đọc phản ảnh rất nhiều lần và cần được giải đáp.
| Mặt lợi của cơ chế thế chấp vay mua nhà ở hình thành trong tương lai là chủ đầu tư và người mua nhà đều có thêm nguồn lực tài chính, nhưng mặt khác cũng dễ dẫn đến việc cấp vốn cho bộ phận kinh doanh thứ cấp, đã dẫn đến đầu cơ nhiều hơn. Mặt trái này cần được quản lý chặt chẽ để tránh trường hợp nhà đầu cơ mượn vốn NH để kinh doanh. Cơ chế bảo lãnh từ NH đối với dự án hình thành trong tương lai là tích cực nhưng vẫn phải hoàn thiện. Ông LêHoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Theo ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực đã khắc phục được những tồn tại, hạn chế của Luật Kinh doanh BĐS trước đây. Với các điều kiện được nêu rõ để BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Điều 55 của Luật sẽ cho phép chủ đầu tư huy động vốn sớm hơn trước khi hoàn thành dự án. Đồng thời, Điều 56 với nội dung quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” cũng khắc phục những hạn chế có thể phát sinh rủi ro cho người mua nhà.
Vấn đề hiện nay là làm sao để cho 2 điều luật này đi vào cuộc sống, chẳng hạn cơ quan quản lý nhà ở cần kiểm tra, xác định lại toàn bộ số dự án đang được triển khai trên địa bàn TPHCM. Điều quan trọng là phải có xác nhận đủ điều kiện được bán, để người mua nhà trong các dự án này nắm bắt được thông tin.
Bên cạnh đó cần triển khai ngay việc bảo lãnh của NH nhằm bảo đảm về quyền của người mua nhà, như trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ, NH sẽ phải đứng ra thực hiện với người mua nhà.
Nói về thực tế việc nhiều người lao động chắt chiu từng đồng để mua nhà nhưng vẫn bị mất tiền mà không nhận được nhà, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, cho biết pháp luật đã quy định cụ thể năng lực tài chính của chủ đầu tư. Đối với dự án BĐS trên 20ha, chủ đầu tư phải đảm bảo không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha.
Đây mới chỉ là vốn ban đầu để thực hiện dự án nhưng cũng là điều kiện để xem xét về năng lực của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định cụ thể điều kiện tiên quyết phải có văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đủ điều kiện được bán, được huy động vốn dự án hình thành trong tương lai mới được bán ra. Người mua nhà có thể căn cứ vào điều kiện pháp lý này để đối chiếu với dự án trước khi quyết định mua.
Ảnh: LONG THANH
Luồn lách và đầu cơ
Tại buổi tọa đàm, nhiều ý kiến cho rằng việc NH tham gia bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai là chế định mới được quy định trong luật, dù vẫn còn một số điểm chưa hợp lý. Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có đề nghị tách riêng room bảo lãnh dự án với room cấp tín dụng, bởi nếu theo giới hạn cấp tín dụng không có nhiều NH đáp ứng yêu cầu.
| Trong hợp đồng mua bán của khách hàng với chủ đầu tư, những thông tin về nhà mẫu, kết cấu vật liệu, các dịch vụ chung… không được đề cập. Hiện nay một số chủ đầu tư lách luật bằng cách ký hợp đồng với người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền chọn mua, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Khi xảy ra trường hợp phát sinh rủi ro thường người mua nhà gánh chịu. Đây là vấn đề cần phải xem xét giải quyết thấu đáo. Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group |
Về phía NH, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TPHCM, nêu 3 vấn đề cần phải làm rõ: Đánh giá hiện trạng thị trường BĐS TPHCM có khả năng bong bóng hay không; làm thế nào để người mua nhà nhận được nhà và được cấp giấy chủ quyền; tránh tình trạng 1 nhà bán cho nhiều người. Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS về nội dung bảo lãnh của NH có 2 khía cạnh cần làm rõ: (1) NH chỉ bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng, tức NH bảo lãnh thay chủ đầu tư trả tiền khách góp vào căn hộ khi chủ đầu tư không thể thực hiện bàn giao nhà như cam kết. (2) Việc bảo lãnh nhằm vào khía cạnh quản lý, quản trị để hạn chế rủi ro, không phải đặt ra để siết chủ đầu tư hay nâng cao giá trị của dự án.
Hiện nay phí để NH tham gia bảo lãnh dao động 0,05-0,12%/tháng nên không làm gia tăng áp lực lên giá bán sản phẩm. Việc bảo lãnh mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi khách hàng khi chủ đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ của họ. Hiện nay, các tổ chức tín dụng đều được thực hiện bảo lãnh đối với dự án BĐS.
Cơ sở pháp lý cao nhất hiện nay khi xử lý những rủi ro nhà ở hình thành trong tương lai các NH đang thực hiện, là Thông tư liên tịch số 01 ngày 25-4-2014 được ký giữa 4 Bộ Tài nguyên - Môi trường, Xây dựng, Tư pháp và NHNN. Mục tiêu nhằm hướng dẫn người dân, các tổ chức, doanh nghiệp, NH thực hiện việc thế chấp, giải chấp các tài sản hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư vay vốn NH.
Thông tư này tạo điều kiện thuận lợi cho NH thẩm định, quyết định cho vay. Nhưng sau thời gian triển khai, dù các tổ chức tín dụng thực hiện đúng nhưng vẫn xảy ra sự cố. Đó là trường hợp chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn NH bán căn hộ nhưng không trả tiền cho NH, tức chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích, NH giám sát lỏng lẻo và người mua nhà lại thiếu thông tin.
Hoặc chủ đầu tư và người mua nhà không thế chấp và vay tại cùng 1 NH, dẫn đến nhiều khó khăn về mặt pháp lý. Để giải quyết 2 tình trạng này, UBND TPHCM đưa ra 3 giải pháp tại Công văn 1357. Theo đó, đối với trường hợp chủ đầu tư có tài sản riêng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu, Sở Tài nguyên - Môi trường vẫn xem xét tài sản còn lại của chủ đầu tư và NH giải chấp để người dân được đăng ký quyền sử dụng nhà.
Khách hàng thẩm định và giám sát
Ông Nguyễn Đào Duy, Phó Tổng giám đốc LDG Group, chia sẻ hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để khách hàng tham chiếu khi vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Căn cứ vào việc thực thi pháp luật của doanh nghiệp, khách hàng có thể đánh giá và xem xét sản phẩm của họ có đủ điều kiện hay chưa. BĐS cũng như những ngành nghề tiêu dùng khác, doanh nghiệp phải dựa vào năng lực của chính mình để có thể tự xây dựng bộ quy chế riêng.
Chẳng hạn doanh nghiệp có thể tự công bố chất lượng sản phẩm hình thành trong tương lai, lấy đó là tham chiếu cho khách hàng và cũng là cam kết của chủ đầu tư. Như vậy, những quy định của luật rất rõ ràng, cụ thể nhưng để phát huy khi vận dụng vào thực tế là điều rất quan trọng.
Theo ông Duy, chính khách hàng là người giám sát tốt nhất, đánh giá trung thực, chính xác nhất. Trong tương lai, dữ liệu về thông tin chủ đầu tư, về dự án cũng cần áp dụng trong lĩnh vực BĐS. Qua đó, người dân, doanh nghiệp đều có thể truy cập và nắm bắt thông tin một cách công khai. Hình thức quản lý này cũng góp phần phân loại để khách hàng tự đánh giá về năng lực của chủ đầu tư.
Luật sư Thái Văn Chung nhận định những quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có những bước tiến tích cực đối với nội dung vay mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng vẫn phải tiếp tục hoàn thiện và chế tài mạnh hơn. Bởi hiện nay hậu quả của những vi phạm trong giai đoạn trước đó vẫn chưa khắc phục hết.
Cần phải có biện pháp xử lý khi nhiều nhà đầu tư vẫn còn lợi dụng lỗ hổng pháp luật để bán 1 căn hộ cho nhiều người, hay không bàn giao giấy chứng nhận sở hữu cho người mua nhà. Bên cạnh đó, vì thiếu thông tin, những rủi ro khách hàng gặp phải còn đến từ bộ phận môi giới BĐS không làm đúng với nội dung cam kết.
Một trong những giải pháp quan trọng nhất hiện nay là phía NH phải giám sát chặt dòng vốn cho vay trên thực tế, đồng thời người dân cũng cần thận trọng, tìm hiểu thông tin trước khi quyết định mua nhà.
