Bộ Xây dựng, Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức Hội thảo lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.
Theo nội dung được Bộ Xây dựng công bố, dự thảo Nghị định bao gồm 3 chương, 19 điều quy định về các nội dung như điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai...
Trong đó dự thảo quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư. Ngoài diện này, doanh nghiệp phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS từ trước ngày 1-7-2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định được tiếp tục kinh doanh nhưng phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định mới.
 |
| Mức vốn pháp định 50 tỷ đồng không thể áp cho tất cả dự án? |
Đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo dự thảo Nghị định, việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Đối với các chủ dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thu quá 50% tổng giá trị căn hộ khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
Góp ý với hội thảo, đa phần ý kiến các doanh nghiệp và các luật sư đều tập trung vào một số nội dung chính như vốn pháp định, vấn đề chuyển nhượng dự án, vấn đề bán nhà hình thành trong tương lai, các quy định trong hợp đồng mua bán….
Vốn pháp định chỉ nên 20 tỷ đồng
Theo đại diện các doanh nghiệp BĐS, việc quy định vốn pháp định 50 tỷ đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư là chưa hợp lý, bởi điều này không được quy định trong luật. Theo LS Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC, Khoản 1 Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, Luật kinh doanh BĐS 2014 đã quy định rõ vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng còn có mức khác cao hơn. Chính vì vậy, Nghị định lại quy định cao thêm 1 nấc là không hợp lý.
Đồng tình với quan điểm này, LS Phan Hải Anh, Phó GĐ sàn giao dịch BĐS Vin Group ,cũng cho rằng mức vốn pháp định 50 tỷ đồng không thể áp cho tất cả dự án, chưa kể vấn đề này đã có Luật Đầu tư điều chỉnh. “Mức vốn này còn áp dụng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, không chỉ ở Hà Nội hay TPHCM mà còn ở những tỉnh thành khác, cần phải có quy định vốn pháp định phù hợp với tất cả doanh nghiệp” - bà Hải Anh cho biết.
Ý kiến của đại diện Công ty Luật ZicoLaw cũng cho rằng mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ. Ngay cả các công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc liệu có hợp lý về mặt thương mại khi phải góp rất nhiều vốn cho một dự án có tổng vốn đều tư rất thấp. “Kết quả của chính sách này sẽ khiến các công ty BĐS nản lòng, không muốn thực hiện các dự án BĐS quy mô nhỏ. Điều này sẽ tác động bất lợi nghiệm trọng đến lĩnh vực BĐS. Thay vào đó nên áp dụng quy định về tỷ lệ tổng vốn đầu tư” - đại diện ZicoLaw chia sẻ.
Chuyển nhượng dự án: quy định còn sơ sài
Các quy định trong vấn đề chuyển nhượng dự án được các doanh nghiệp rất quan tâm. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Tổng CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP–Invest), về nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 8, Chương II, hướng dẫn của Nghị định còn khá sơ sài. Ông Hiệp lấy ví dụ, một doanh nghiệp di dời dự án hay chuyển nhượng dự án, các địa phương đều hướng dẫn họ phải thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty kinh doanh BĐS để hợp tác đầu tư, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này là rất vô lý. Hay các trường hợp phức tạp hơn như dự án đang làm dở dang được chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng là gì, người mua và chủ đầu tư sẽ phải giải quyết như thế nào cũng chưa được hướng dẫn.
LS Phan Hải Anh cũng cho rằng Nghị định chưa lường hết được khó khăn khi chuyển nhượng dự án. Thí dụ tài sản đã hình thành, hợp đồng đã ký… những hợp đồng đó có được chuyển nhượng hay không. Vì theo Luật Dân sự, khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của người sở hữu. Vậy nếu người mua không đồng ý chuyển nhượng, dự án ấy có được chuyển nhượng không? những phần đã ký này giải quyết ra sao? Những điều này cần phải quy định rõ.
LS Phan Vũ Anh, Tổng công ty lương thực miền Bắc bổ sung ý kiến về vấn đề các hồ sơ đáp ứng được yêu cầu chuyển nhượng. Cụ thể Nghị định quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chỉ có quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất… Như vậy, thời gian chuyển nhượng dự án sẽ bị treo vô thời hạn, bởi việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề vô cùng khó khăn.
Đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS khác cũng yêu cầu Bộ Xây dựng phải có quy định chặt chẽ trong các mẫu hợp đồng mua bán, mục nào quy định bắt buộc, mục nào mang tính chất tham khảo, như thế mới có thể đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng, tránh xảy ra các xung đột, tranh chấp như thời gian vừa qua và khi ra tòa cũng rất khó khăn để giải quyết. Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), những đóng góp này sẽ được Bộ Xây dựng ghi nhận và tiếp thu để có thể có một dự thảo Nghị định hoàn chỉnh và ít khiếm khuyết nhất.
