Vì sao nhà xã hội thất bại?

(ĐTTCO) - Nhu cầu về nhà ở xã hội (NoXH), nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp ở TPHCM rất lớn. Tuy nhiên thực tế triển khai nhiều năm qua cho thấy các chương trình về nhà ở cho người thu nhập thấp của TP coi như thất bại, nhà thương mại giá rẻ do các doanh nghiệp xây dựng cũng không đáp ứng được.

Thiếu nhà giá thấp

Sau hơn 20 năm thực hiện việc di dời, giải tỏa nhà ven và trên kênh rạch để cải thiện môi trường, chỉnh trang đô thị, TPHCM đã tiến hành giải tỏa, di dời được tổng cộng gần 36.000 căn. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP cho thấy hiện trên địa bàn vẫn còn đến 17.000 căn nhà lụp xụp, trên và ven kênh rạch. Trước mắt TP cần phải chi 12.400 tỷ đồng để tập trung di dời 11.600 hộ sống dọc các tuyến kênh, rạch. Bên cạnh chương trình trọng điểm nói trên, nhu cầu nhà ở của hơn 130.000 cán bộ công chức và người dân lao động nhập cư vào TPHCM có nhu cầu nhà giá rẻ cũng rất bức bách. Trong các đối tượng cần nhà nói trên, ngoài các dự án tái định cư phục vụ cho chương trình di dời, NoXH, nhà giá rẻ luôn được người dân chờ đợi.

Nhà giá rẻ là một trong những bí quyết thành công của Lê Thành. Thậm chí, ngay trong thời kỳ thị trường BĐS bùng nổ với hàng loạt dự án có giá tính bằng ngàn USD/m2, Lê Thành vẫn có những căn hộ chỉ 8 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành

Tuy nhiên, theo đánh giá của TS. Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm đề án “Phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030”, chương trình phát triển NoXH của cả nước và TPHCM nhìn chung đã thất bại. Nguyên nhân, theo TS. Sơn, mặc dù có nhiều ưu đãi về chính sách phát triển NoXH, nhưng các thủ tục hành chính liên quan đến thiết lập dự án và xây dựng tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian. Khi làm dự án NoXH, doanh nghiệp không tự quyết định được giá bán, giá cho thuê mà phải theo mức trần do địa phương quy định, nên không chủ động được chiến lược đầu tư. Từ đó, các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây nhà cho người khá giả để quay vòng vốn và thu lợi nhanh hơn. Ngoài ra, đa phần các dự án NoXH hiện nay được đầu tư bởi ngân sách nhà nước, song nguồn vốn này tại Trung ương và địa phương bị giới hạn. Nói cách khác, sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho NoXH cũng dẫn đến những hạn chế trên. Cuối cùng, quỹ đất dành cho NoXH tại các đô thị lớn đang thiếu hụt. Nguyên nhân của thực trạng này do công tác quy hoạch đất đai dành cho NoXH của các địa phương chưa tốt.

 Như vậy chiếc phao nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ còn trông chờ vào doanh nghiệp. Trên thị trường BĐS tại TPHCM các dự án căn hộ chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng/căn còn quá hiếm hoi. Một số doanh nghiệp tiên phong và kiên trì theo đuổi phân khúc nhà giá rẻ có thể kể đến như Công ty Địa ốc Đất Lành, Công ty TNHH Lê Thành. Bí quyết làm nhà giá rẻ của 2 doanh nghiệp này là có lợi thế về quỹ đất và làm nhà diện tích nhỏ để hạ tổng giá trị căn hộ. Đặc biệt Công ty Lê Thành đột phá đưa ra thị trường mô hình sở hữu căn hộ thời hạn 49 năm với giá thành và lịch thanh toán ở mức thấp nhất, nhằm hướng tới đối tượng khách hàng là người có thu nhập trung bình, trung bình thấp. Đến thời điểm hiện nay, hơn 1.300 căn hộ của mô hình cho thuê dài hạn này đã đưa vào sử dụng và được sự đón nhận rất tốt từ phía khách hàng. Hiện tại, Lê Thành đang tiếp tục triển khai một số dự án mới cũng áp dụng mô hình nói trên với quy mô hơn 2.000 căn hộ.

 Doanh nghiệp cần tiếp sức

Trong những năm qua, các phân khúc nhà bình dân, nhà giá rẻ, nhà cho thuê đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, có một nghịch lý là tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp. Do đó, thời gian qua đã có những doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc bình dân sang phân khúc cao cấp. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu nguồn cung nhà giá rẻ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đề nghị cần có những giải pháp để khuyến khích doanh nghiệp tiếp tục tập trung vào phân khúc này. Theo đó, Nhà nước cần có những biện pháp hỗ trợ cho các dự án NoXH, nhà ở thương mại giá thấp. Thí dụ quy định tại Luật Đất đai về việc đóng tiền sử dụng đất, có thể linh động giảm tiền sử dụng đất hoặc tạm hoãn việc đóng tiền sử dụng đất trong vòng đời của dự án ở phân khúc giá thấp. Nhà nước cũng nên giảm thuế VAT xuống còn 5% để khuyến khích doanh nghiệp, đồng thời nên quy hoạch việc phát triển phân khúc này phù hợp với đặc thù của từng vùng, có những cơ chế ưu tiên khác để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà giá thấp.

Vì sao nhà xã hội thất bại? ảnh 1

Một dự án NoXH của Becamex. Ảnh: TR.G

Theo TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Thuduc House, nguồn cung nhà giá rẻ thiếu do doanh nghiệp phải tốn chi phí quá lớn vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, mức thu tiền sử dụng đất ở các dự án vẫn rất cao, lãi vay cũng cao. Giai đoạn 2008-2011, doanh nghiệp phải chịu mức lãi vay trung bình lên đến 20-25%/năm. Hiện nay, doanh nghiệp phải vay ở mức lãi suất trung bình khoảng 11%/năm, cao hơn nhiều so với mức 3-5%/năm tại các nước trong khu vực. Một bất cập nữa là tại nhiều dự án thời gian hoàn thành thủ tục kéo dài đến 5 năm. Có nhiều chi phí như đấu nối cấp điện, cấp nước sạch, lắp đặt hệ thống chiếu sáng công cộng… doanh nghiệp phải tự bỏ tiền rồi giao lại Nhà nước. Tất cả những yếu tố đó đã đẩy giá nhà, đất ở Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng lên quá cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Chỉ khi nào giải quyết được hết những bất cập này, khi đó mới hy vọng giảm giá BĐS được. Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, cho rằng muốn giá nhà thấp TP nên mạnh dạn cho phát triển diện tích căn hộ nhỏ. Hiện Bình Dương đang làm khá thành công với những căn hộ từ 25-30m2 với tổng số tiền trên dưới 200 triệu đồng/căn.

Hoàng Anh

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden

(ĐTTCO) - CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) giới thiệu dự án nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden với mức giá chỉ từ 17 triệu đồng/m2 (nhà, đất, sổ hồng). 

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ, không thể lập di chúc thừa kế

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi đang mua đất của một dự án ở quận 2 (TPHCM). Do thời gian nhận đất còn lâu nên để phòng ngừa chuyện không hay xảy ra, tôi có thể lập di chúc cho người con út thừa kế diện tích đất đó không?