Tổng kiểm tra chung cư (K2): Vì đâu nên nỗi?

Từ thực tế cho thấy việc tranh chấp tại các chung cư tại TPHCM hiện nay, bên cạnh hạn chế của pháp luật khi chưa theo kịp thực tiễn để điều chỉnh, chế tài khi mâu thuẫn xảy ra, còn có nguyên nhân quan trọng là thiếu sự giám sát, quản lý cũng như cách xử lý vụ việc không nhất quán từ cơ quan chức năng.

Tổng kiểm tra chung cư (K1): 1.001 khiếu nại

Cơ quan chức năng buông lỏng

Những ngày này, cư dân chung cư 584 (quận Tân Phú) sống trong bụi bặm, ồn ào và bất an khi cơ quan chức năng tiến hành tháo dỡ một số công trình, hạng mục không phép, sai phép tại chung cư này. Ông Nguyễn Văn Bình, một cư dân tại đây cho biết năm 2013 ông mua lại căn hộ của một người khác. Khi ông dọn về ở, chung cư 584 đã sử dụng được 5-6 năm.

Năm 2014 xảy ra nhiều cuộc thanh, kiểm tra của quan chức năng và qua báo chí ông mới biết chung cư này có nhiều công trình xây dựng không phép. Như việc tòa nhà điều hành của Ban quản lý dự án xây dựng kiên cố trong khuôn viên dự án chỉ để sử dụng trong quá trình thi công, nhưng sau khi dự án hoàn thành chủ đầu tư giữ lại làm trụ sở, không chịu tháo dỡ. Một số nhà hàng, ki ốt không phép cũng mọc lên, sân thượng được cơi nới xây dựng thành căn hộ… Điều đáng nói những công trình sai phép này đều được cơ quan chức năng hoàn công.

Tiếp xúc với chúng tôi, nhiều cư dân tỏ thái độ đồng tình việc tháo dỡ những công trình, hạng mục không phép, sai phép, tuy không ít người cũng băn khoăn, lo ngại cuộc sống, sinh hoạt sẽ bị ảnh hưởng. Thí dụ, tháo dỡ mái che hiên hay mái che giếng trời sẽ khiến cả một khu vực rộng lớn bị ảnh hưởng khi trời mưa.

Khiếu nại của khách hàng về việc chậm tiến độ hoặc ngưng thi công dự án chung cư cũng khá nhiều. Điển hình là khách hàng mua nhà tại dự án Petrolandmark (quận 2), liên tiếp bị chủ đầu tư hẹn lùi thời điểm bàn giao nhà trong khi đã đóng tiền 80-90% giá trị căn hộ.

Trước bức xúc của người dân, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín đã chỉ đạo Giám đốc Sở Xây dựng chủ trì cùng Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), UBND quận 2 và các cơ quan, ban ngành kiểm tra, hệ thống lại toàn bộ quá trình thẩm định dự án, quy trình thẩm định hồ sơ thông qua dự án và năng lực, kinh nghiệm quản lý của các sở, cơ quan liên quan, cũng như trách nhiệm trong việc tham mưu, đề xuất xử lý hồ sơ. Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín yêu cầu xác định rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng,  Sở TN-MT, UBND quận 2... trong việc thiếu kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện của chủ đầu tư.

Theo quy định, các cơ quan chức năng, đặc biệt là Sở Xây dựng phải giám sát tiến độ của từng dự án, nhưng thực tế việc này lâu nay hầu như bị bỏ ngỏ. Chính vì vậy có không ít dự án được cấp phép cả chục năm nhưng vẫn chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Chị Thủy, một khách hàng, cho biết đã mua căn hộ tại dự án Royal (quận Bình Thạnh) hơn 10 năm nhưng chưa được bàn giao nhà, trong khi dự án ngưng xây dựng từ 5-6 năm nay do chủ đầu tư xây dựng sai phép. Khách hàng kiện ra tòa án và tòa đã 3 lần giải quyết nhưng vẫn chưa có kết quả. Hàng loạt dự án khác cũng xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu nại do thiếu sự giám sát, quản lý chặt chẽ từ cơ quan chức năng.

Cũng chính vì giải quyết không dứt điểm từ cấp dưới, hàng trăm hộ dân đang sinh sống tại chung cư Bàu Cát (quận Tân Bình) đã gửi đơn kiến nghị vượt cấp và 2 lần Chủ tịch UBND TP Lê Hoàng Quân yêu cầu Sở Xây dựng sớm thanh tra, làm rõ mâu thuẫn giữa 2 bên nhằm giải quyết dứt điểm. Cụ thể, năm 2009, các cư dân chung cư bầu ra ban quản trị, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, họ phát hiện ban quản trị có nhiều khoản chi không rõ ràng như chi quà cáp, bồi dưỡng…

Chủ đầu tư cố tình vi phạm, luật không theo kịp

Trao đổi với ĐTTC, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết bên cạnh bất cập như nhiều quy định chưa rõ hoặc chưa có, việc chủ đầu tư biết nhưng vẫn cố tình không thực hiện, đã dẫn đến xung đột tại các chung cư, trong đó phí bảo trì chung cư là một trong những nội dung tranh cãi khá phổ biến trong thời gian qua. Thí dụ, việc đóng góp quỹ kinh phí bảo trì 2% đã được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 90 năm 2006 và Nghị định 71 năm 2010 của Chính phủ, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư do thiếu thông tin hoặc cố tình không đưa vào hợp đồng mua bán căn hộ ký kết với khách hàng.

Về mức thu quỹ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư cũng được quy định tại Nghị định 71, nhưng chủ đầu tư đóng góp kinh phí bảo trì thấp hơn quy định, thậm chí không nộp. Do quỹ này thường có giá trị lớn, nếu chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh sẽ thu được nhiều lợi nhuận hơn so với việc gửi số tiền này vào ngân hàng theo như quy định. Có trường hợp do chủ đầu tư hoặc ban quản trị sử dụng không đúng mục đích quỹ kinh phí bảo trì, gây thất thoát nên trì hoãn việc báo cáo thu chi tài chính, đã gây bức xúc cho cư dân.

Chung cư Phú Thạnh quận Tân Phú được Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra trong tuần này.

Bên cạnh đó, theo ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, việc hình thành chung cư qua nhiều giai đoạn khác nhau. Trong khi đó, Luật Nhà ở ban hành năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1-7-2006, một số chung cư làm trước và làm sau ngày này nhưng chưa có văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Bất cập nữa là từ quá trình đầu tư xây dựng cho đến mua bán căn hộ, mẫu, biểu, nội dung hợp đồng không thể hiện trong Luật Nhà ở, nhưng lại nằm trong các nghị định và thông tư hướng dẫn ra đời sau đó.

Hoặc một số chủ đầu tư bán nhà sau thời điểm ngày 1-7-2006, nhưng các nghị định, thông tư thể hiện trong các hợp đồng mua bán không rõ ràng giai đoạn giao thời này, dẫn đến kiện cáo. Một số chế tài của luật cũng không rõ, gây khó khăn cho việc xử lý, bên cạnh việc nhiều chủ đầu tư không chấp hành nghiêm quy định của pháp luật, cố tình không thực hiện.

Mặt khác, trong quá trình hoạt động cũng xảy ra chuyện nội bộ ban quản trị  chung cư không thống nhất. Nổi cộm trong thời gian qua là tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường và thông thủy. Bởi trước đó nhiều chủ đầu tư đều ghi “tạm tính” khi ký hợp đồng mua bán hoặc góp vốn với khách hàng, đến khi pháp luật quy định đã phát sinh tranh cãi.