Tiềm năng thị trường 9 triệu dân

(ĐTTCO) - Những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của TPHCM diễn ra rất nhanh, bộ mặt đô thị ngày càng thay đổi theo hướng văn minh hiện đại. Theo đó hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ phát triển kinh tế của TP ngày càng tốt hơn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Chuyển dịch theo hướng hiện đại

 Nhiều dự án phát triển đô thị, khu nhà ở được đầu tư xây dựng tập trung chính ở các hướng Đông, Nam và Đông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của TP, tạo sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ; sản phẩm nhà ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị TPHCM theo hướng văn minh, hiện đại.

Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng… cũng phát triển cả về quy mô cũng như tính đồng bộ, hiện đại, góp phần quan trọng trong việc tạo lập cơ sở hạ tầng đô thị, phục vụ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, thu hút đầu tư, tạo việc làm, thu hút nguồn nhân lực lao động, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của TP theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước cũng như nước ngoài ngày càng lớn mạnh. Chỉ tính 10 năm từ 2006-2015, số lượng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS tăng gần 4 lần (từ 1.264 lên 4.750 doanh nghiệp), một số doanh nghiệp đã có đủ năng lực thực hiện các dự án BĐS có quy mô lớn, ngang tầm khu vực. Hệ thống dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS như các sàn giao dịch, hệ thống thông tin, công chứng, đăng ký sở hữu, hệ thống cung cấp dịch vụ tư vấn, môi giới, quản lý BĐS cũng phát triển rất mạnh.

 Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được trong giai đoạn 2006-2015, thị trường BĐS TP còn bộc lộ những mặt hạn chế, yếu kém. Thứ nhất, thị trường phát triển thiếu tính bền vững, khi thì sốt nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; khi trầm lắng, cả cung và cầu đều giảm, thậm chí đóng băng, tác động tiêu cực đến kinh tế-xã hội của TP. Có thể thấy tình trạng trầm lắng, đóng băng của thị trường BĐS vào cuối năm 2012 là một thí dụ điển hình.

Thứ hai, cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở mất cân đối, lệch pha cung-cầu. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp có diện tích lớn với giá cao dư thừa; ngược lại, nguồn cung phân khúc bình dân hoặc nhà ở xã hội có quy mô diện tích nhỏ, vừa phải, giá bán phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có thu nhập thấp tại TP không nhiều.

Thứ ba, loại hình sản phẩm nhà ở chưa đa dạng, thị trường BĐS TP chủ yếu phát triển các loại hình nhà ở để bán, còn thiếu các loại hình sản phẩm nhà ở cho thuê, nên chưa đáp ứng được nhu cầu ở đa dạng của người dân. Điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến mục tiêu bảo đảm an sinh, ổn định xã hội TP đã đặt ra.

Thứ tư, các doanh nghiệp chưa có chiến lược đầu tư phát triển các dự án BĐS phù hợp, chưa đảm bảo quy luật của thị trường, ít sự nghiên cứu điều nghiên thị trường, không ít doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS năng lực còn thấp, cả về năng lực tài chính lẫn quản lý dự án, chưa chuyên nghiệp dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, thậm chí đình trệ, ngưng triển khai xây dựng. Điều này gây lãng phí các nguồn lực xã hội, nhất là tài nguyên đất đai, không chỉ tác động tiêu cực đến bản thân doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến kinh tế-xã hội của TP.

Thứ năm, thị trường còn thiếu sự minh bạch, giá cả hàng hóa BĐS chưa ổn định tại một số khu vực, không phản ảnh đúng giá trị thực của BĐS, còn thiếu độ tin cậy, còn tồn tại song song 2 giá thực tế và chính thức do cơ quan quản lý nhà nước ấn định; thiếu một tổ chức quản lý nhà nước có nhân lực và phương pháp hiện đại để quản lý hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS.

Bên bờ kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè hôm nay đã thay da đổi thịt. Ảnh: LONG THANH

Không thiếu sức hút

Theo thống kê chính thức từ Cục Thống kê TPHCM, dân số hiện tại của TP hơn 8 triệu người, cùng với lượng khách vãng lai khoảng 1 triệu người, dẫn đến nhu cầu về chỗ ở, nghỉ ngơi, mua sắm tại TP rất lớn. Ngoài ra, cơ cấu dân số trẻ nằm trong độ tuổi lao động của TP cũng chính là động lực phát triển, với 42% dân số có độ tuổi trung bình từ 20-39. Rõ ràng thách thức nhưng cũng là tiềm năng của TP, là cơ sở để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy doanh nghiệp phát triển nhiều loại hình BĐS phù hợp với từng loại nhu cầu. Do vậy, xu hướng phát triển sản phẩm BĐS nhà ở sẽ đa dạng bằng các loại hình như căn hộ giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở kết hợp văn phòng, nhà ở trung bình khá, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp phù hợp với thu nhập sẽ được phát triển mạnh nhằm đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở của cư dân TP.

Quy hoạch vùng TPHCM được công bố lần đầu tiên từ năm 2008, nhưng cho đến nay sự liên kết vùng với các địa phương xung quanh vẫn chưa phát huy hết tiềm năng. Tuy nhiên, riêng quy hoạch chung xây dựng đô thị đến năm 2025 đã xác định 2 hướng phát triển chính của TP là Đông và Nam, cùng 2 hướng phụ là Tây Bắc và Tây-Tây Nam. Trong giai đoạn 2016-2020, các dự án khu dân cư đô thị cũng tập trung nhiều về phía Đông và phía Nam của TP. Trong thời gian tới, sự phát triển hoàn thiện của hệ thống hạ tầng giao thông sẽ là động lực lớn thúc đẩy liên kết vùng. Cùng với việc phủ kín quy hoạch 1/2.000 với các tuyến vành đai 3 và 4 đã được phê duyệt, trong đó tuyến vành đai 3 dự kiến sẽ được khởi công năm 2016, thúc đẩy sự liên kết của các đô thị vệ tinh trong vùng. Các tuyến đường cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây và Bến Lức-Nhơn Trạch-Long Thành hiện cũng là tiền đề thúc đẩy phát triển các dự án khu dân cư về phía Đông và phía Nam vùng TP (Nhơn Trạch-Đồng Nai, Cần Giuộc, Bến Lức-Long An).