Xu thế thị trường cho thấy kinh doanh BĐS không thể trở lại thời “một vốn bốn lời” như trước kia, các doanh nghiệp BĐS phải chấp nhận cuộc cạnh tranh gay gắt về chất lượng và giá cả; đặc biệt, sản phẩm làm ra phải đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
Thuận mua vừa bán
Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc CTCP Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết: “Trong tình hình thị trường hiện nay, muốn tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp BĐS đều phải cải tiến hoạt động, chú trọng tiếp thị và hậu mãi để thu hút khách hàng quan tâm đến dự án, bán được sản phẩm và giữ chân khách hàng ở những dự án sau.
Kinh nghiệm của Tấc Đất Tấc Vàng, khi đưa sản phẩm ra thị trường phải giới thiệu đầy đủ thông tin về dự án. Nhằm tăng sức thuyết phục khách hàng, hàng tuần công ty bố trí xe đưa khách hàng đến tham quan tận nơi dự án; quan tâm việc làm sổ đỏ, sổ hồng thật chu đáo, tháo gỡ ngay những vướng mắc để khách hàng tin cậy”.
Giá đất nền tại TPHCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đang hướng về sát với giá trị thực. Giá căn hộ cũng đã có điều chỉnh giảm, không còn “giá trên trời” như trước. Trước đây, các doanh nghiệp BĐS khẳng định “đẳng cấp” bằng việc đầu tư “căn hộ cao cấp”.
Giá ngất ngưởng, vượt quá sức mua của những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở, nên phân khúc này đã bị bão hòa. Nay để thích nghi với thị trường, đa số doanh nghiệp BĐS đã chuyển sang phân khúc căn hộ giá trung bình. Một số dự án “căn hộ cao cấp” đang triển khai dở dang cũng được chủ đầu tư điều chuyển một phần thành căn hộ giá trung bình để tăng tính thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp như Novaland, Thuduc House… xem phát triển phân khúc căn hộ giá trung bình và thấp là chiến lược trọng tâm trong những năm tiếp theo.
Trước đây chủ đầu tư không cần xây nhà mẫu hoặc nhà mẫu… chỉ là nhà mẫu, nay để tạo lòng tin ở khách hàng, không ít chủ đầu tư cho xây căn hộ thật ngay tại dự án để làm kiểu mẫu cam kết với khách hàng về kiến trúc, vật liệu, nội thất…
Xây nhà diện tích nhỏ
Sau khi một số doanh nghiệp BĐS phía Nam chuyển sang xây căn hộ diện tích nhỏ để giảm giá thành, dễ bán, gần đây các doanh nghiệp BĐS phía Bắc cũng đã bắt đầu quan tâm đầu tư loại căn hộ này. Trong tình hình thị trường BĐS thanh khoản chậm và ngân hàng chưa mở rộng hầu bao, các chủ đầu tư BĐS phải hướng đến khách hàng là những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở.
Để mua được một căn hộ có diện tích rộng khoảng 100m2, khách hàng phải có ít nhất 2 tỷ đồng, trong khi nếu thu hẹp diện tích lại còn một nửa, người muốn mua nhà sẽ dễ tiếp cận hơn.
Đi đầu cho xu hướng này ở Hà Nội là Tập đoàn Nam Cường với dự án Dương Nội. Cuối năm ngoái, Nam Cường đã tạo nên một cú sốc, thắng lớn khi đưa ra thị trường hơn 200 căn hộ thuộc tòa nhà CT7C khu đô thị mới Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội) với 70% số căn hộ có diện tích từ 54-60m2 - mức diện tích căn hộ được xem là quá nhỏ tại một khu chung cư thương mại thời điểm bấy giờ.
Sau thành công của Dương Nội, cộng thêm áp lực từ thị trường BĐS và sự thắng thế của chung cư mini, hàng loạt chủ đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng, xây nhiều căn hộ nhỏ trong các dự án. Dự án Times City của Vincom tung ra hàng trăm căn hộ diện tích 48-54m2 đã có lượng giao dịch rất khả quan.
Dự án Berriver Long Biên của chủ đầu tư Hanco 9 với nhiều căn hộ có diện tích 45m2 cũng đang nhận được sự chú ý của những người thực sự có nhu cầu mua nhà. Hanco 9 xác định: “Thị trường đang rất khó khăn, phải đón nguồn cầu thực, nếu cứ chạy theo những căn hộ diện tích lớn chắc chắn sẽ khó thành công”.
Sự chuyển hướng của các doanh nghiệp BĐS phía Bắc, trong đó có các doanh nghiệp lớn, có thể coi như là một bước ngoặt cho thị trường, bởi trước đây phân khúc nhà diện tích nhỏ ít được chú ý. Sự hút hàng của các căn hộ mini là minh chứng cho thấy phân khúc nhà giá rẻ cần được phát triển.
Theo các chuyên gia BĐS, đây là một sự chuyển hướng tất yếu, bởi doanh nghiệp BĐS đã “ngấm đòn” sau một thời gian dài ế hàng với các căn hộ diện tích lớn. Trong Tờ trình của Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ xem xét, ban hành Chỉ thị quản lý thị trường BĐS lành mạnh cũng chỉ rõ: Trọng tâm là phát triển phân khúc nhà diện tích nhỏ để đáp ứng yêu cầu người dân và hạn chế tình trạng đầu cơ nhà ở.
Cụ thể, ưu tiên phát triển các dự án nhà ở có diện tích trung bình (từ 70-90m2) và diện tích nhỏ (dưới 70m2), có giá bán hợp lý và không khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án như quy định của Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, sẽ tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng từ 80% trở lên; hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự, nhà liên kế, căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên) tối đa không quá 20% trong tổng số đơn vị nhà ở thương mại xây dựng mới.
Với những động thái này, thị trường BĐS đang dần điều chỉnh để quay về với giá trị thực. Dự báo trong thời gian sắp tới, số lượng căn hộ diện tích nhỏ sẽ không ngừng tăng lên, bởi đây là nguồn cầu thực duy nhất trong thời điểm này.
