Thị trường BĐS: cần hệ thống tài chính riêng

Đầu năm 2011, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội "sốt nóng" với việc các dự án phía Tây tăng giá đến 30%. Thời điểm đó, dòng tiền được huy động dưới nhiều hình thức và ùn ùn đổ vào các dự án. Thế nhưng, thị trường BĐS hiện nay đang chứng kiến hàng loạt phi vụ thoái vốn.

Không chỉ các tập đoàn, công ty lớn, mà ngay cả các cá nhân cũng tìm mọi biện pháp để giải phóng hàng, thu tiền về nhằm bảo toàn vốn và cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các chuyên gia đã đưa ra những cảnh báo về tác động tiêu cực xung quanh động thái này.

Thị trường BĐS: cần hệ thống tài chính riêng ảnh 1

Đua nhau đổ vào, đua nhau rút ra

Khi thị trường BĐS Hà Nội đang sôi động, đã có hàng trăm ngàn tỷ đồng thuộc nhiều dòng vốn khác nhau đổ vào đây. Trong rất nhiều dòng vốn với đủ quy mô lớn nhỏ khác nhau khi "nhà nhà buôn đất, người người buôn đất", bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn, cũng đã có một lượng không nhỏ nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng", thông thường có thời hạn vài tháng đến dưới 1 năm) đổ vào thị trường này.

Thậm chí, có những giai đoạn nguồn vốn "nóng" còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những cơn "sốt" nóng, làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính, cả chính thức và phi chính thức.

Thế nhưng, chỉ từ đầu quý II đến nay, thị trường BĐS Hà Nội đã quay ngoắt 180 độ và rơi vào trạng thái "đóng băng". Thị trường tràn ngập thông tin rao bán BĐS với các nội dung: chính chủ, giá thấp, cần bán gấp, ưu tiên thanh toán tiền mặt…

Không bán được hàng để thu hồi vốn và trước sức ép của các chủ nợ, nhiều nhà đầu tư cá nhân bắt đầu "bới lông tìm vết" trong các hợp đồng mua bán để tìm ra kẽ hở, với mong muốn sớm thu hồi lại được những khoản đầu tư đang ngày càng teo tóp theo tốc độ "rơi" của thị trường. Điển hình về quá trình thoái vốn của nhà đầu tư cá nhân là việc một nhóm khách hàng đã tìm cách khởi kiện chủ đầu tư Dự án Mulberry Lane (Hà Đông) vi phạm Pháp lệnh Ngoại hối để đòi lại tiền đặt cọc căn hộ. Tại nhiều dự án, các nhà đầu tư kiện chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ dự án theo cam kết.

Ở chiều ngược lại, khi giá BĐS giảm xuống xảy ra ở tất cả các phân khúc của thị trường như đất nền, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, chứ không chỉ căn hộ chung cư, cũng khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn. Để thu hút được nguồn vốn, chủ đầu tư nhiều dự án đã phải áp dụng các hình thức khuyến mại, chiết khấu, giá công bố bán ra đợt sau thấp hơn đợt trước.

Ví dụ như mới đây, chủ đầu tư Dự án Xi Riverview Palace (quận 2, TPHCM) khi chào bán dự án tại Hà Nội đã công bố áp dụng một chương trình khuyến mại đặc biệt. Đó là song song với việc nhà đầu tư ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án này, chủ đầu tư sẽ ký ngay một hợp đồng thuê lại căn hộ đó trong thời hạn 2 năm (kể từ ngày bàn giao căn hộ) với giá 2.500 USD/tháng. "Tính ra, khách hàng đã thu về được khoảng 1/6 giá trị căn hộ rồi", một nhân viên tiếp thị của dự án nói.

Trước đó, Dự án Rừng Cọ thuộc Khu đô thị mới EcoPark đã có chương trình giảm giá 10 - 12% chiết khấu trực tiếp cho khách mua. CTCP Sông Đà - Thăng Long thì quyết định tặng thêm diện tích từ 18 - 35 m2 sàn thương mại khi mua sản phẩm Dự án Usilk City, nếu khách hàng trả một lần các khoản góp vốn còn lại. Lý giải nguyên nhân của tình trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng, lợi nhuận không như kỳ vọng, trong khi lãi suất ngân hàng cao khiến chủ đầu tư sử dụng vốn ngân hàng bắt buộc phải đẩy hàng đi để cắt lỗ.

Với các tập đoàn, quỹ đầu tư, doanh nghiệp lớn muốn thoái vốn thường thông qua hoạt động M&A. Ví dụ như tháng 4 vừa qua, PVF công bố thoái vốn khỏi BĐS bằng việc dừng đầu tư vào Dự án 89 Láng Hạ (Hà Nội), chuyển sang mô hình hợp tác kinh doanh để tập trung vốn vào lĩnh vực kinh doanh chính. Hay như Công ty VinaLand Limited (thành viên Tập đoàn Capital Land) thông báo bán toàn bộ cổ phần trong dự án phát triển nhà ở tại quận 9, TP. HCM… Trong bối cảnh thị trường quá khó khăn thì chủ đầu tư hầu như chỉ còn cách bán rẻ dự án, cơ cấu lại danh mục đầu tư kinh doanh của mình.

Minh bạch nguồn vốn

Đổ tiền đầu tư vào BĐS với mong muốn thu được nguồn lợi lớn từ đây, nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đã thực hiện chủ trương quay vòng vốn nhanh. Tuy có đem lại lợi ích trước mắt, nhưng vô hình trung, chính họ đang "đóng góp" một phần vào sự bất ổn của thị trường.

Ông Nguyễn Đình Ánh, Viện phó Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả cho rằng, hiện nay có 4 nguồn vốn "nóng" tham gia thị trường BĐS gồm: huy động, vay mượn trong dân cư; sử dụng vốn tự có; tín dụng ngân hàng; chiếm dụng vốn. Tất cả các hình thức huy động vốn này đều mang tính rủi ro cao. Trong đó, ông Ánh lưu ý, với tín dụng ngân hàng, đáng lo ngại là rủi ro khi sử dụng tín dụng ngân hàng đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Rủi ro này gia tăng khi kết hợp với tỷ lệ rủi ro vốn rất cao đối với những khoản đầu cơ ngắn hạn vào thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, do sức hấp dẫn của lợi nhuận trên thị trường BĐS nên không ít cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người khác trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Mọi việc sẽ bình thường nếu "phi vụ" đầu tư đó thành công, song lợi nhuận cao luôn gắn liền với rủi ro cao, nên nếu "phi vụ" đó không thành công thì người chiếm dụng vốn đầu tư "nóng" có thể mất khả năng chi trả, nhất là khi lượng vốn chiếm dụng có quy mô lớn; thậm chí có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền sang cả hệ thống khi một hay một vài cá nhân, tổ chức mất khả năng chi trả quá lớn.

Ông Ánh chỉ ra rằng, quy mô càng lớn, tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham gia thị trường BĐS dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ cao… càng cao thì tác động càng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và sự ổn định của thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, thậm chí có thể gây ra những hậu quả kinh tế - xã hội khó lường. Vì vậy, việc quản lý đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là rất quan trọng và cần thiết.

Tuy nhiên, ông Ánh cho rằng, nguồn vốn "nóng" đầu tư vào thị trường BĐS hội tụ cả điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để thị trường này phát triển. Chính vì vậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn "nóng" đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý.

Chính vì vậy, ông Ánh kiến nghị, một trong những biện pháp khả thi là quy định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung và dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như quy định liên quan tới giao dịch trên TTCK tập trung hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền. "Dĩ nhiên, quy định này chỉ thật sự hữu hiệu khi giảm được tỷ trọng thị trường BĐS phi chính thức", ông Ánh nói.

(ĐTCK)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất ngoài hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất

(ĐTTCO) - Hỏi: - Năm 1992, tôi mua một căn nhà 100m2 trên mảnh đất 390m2. Xin hỏi, nay tôi làm thủ tục cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích khuôn viên trên có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?