Đã hơn 1 năm từ khi Luật Đất đai 45/2013/QH13 được ban hành ngày 29-11-2013 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2014), Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, khi tổ chức thực hiện đã phát sinh hàng loạt vướng mắc, bất cập, nhất là vấn đề đóng tiền thuê đất tại các khu chế xuất, khu công nghiệp (KCX-KCN).
Nhiều bất cập
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty Tanimex, cho biết năm 1998 công ty đã ký hợp đồng thuê đất với Sở địa chính TPHCM thuê 1.069.500m2, tại phường 15 và 16, thuộc quận Tân Bình (nay là phường Tây Thạnh và Sơn Kỳ, thuộc quận Tân Phú), để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN. Đơn giá thuê đất là 65 đồng/m2/năm và tiền thuê đất được trả theo phương thức định kỳ hàng năm.
Giá thuê đất được ổn định tối thiểu 5 năm và được điều chỉnh mỗi lần không quá 15% theo giá trị hợp đồng thuê đất và chỉ điều chỉnh cho các kỳ còn lại. Năm 2008, Tanimex đã ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh diện tích thuê đất còn 660.552m2.
Ngày 9-12-2014, Tanimex đã có văn bản gửi UBND TP và Sở Tài nguyên - Môi trường đề nghị được thanh toán tiền thuê đất một lần cho KCN Tân Bình theo tinh thần Nghị định 46/2014/NĐ-CP. UBND TP đã chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường xem xét và giải quyết theo quy định. Tuy nhiên, ông Khánh cho biết đến nay, Tanimex vẫn chưa nhận được trả lời từ phía Sở Tài nguyên - Môi trường.
Ông Lê Hoàng Minh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Sepzone - Linh Trung, cũng cho biết, từ năm 2003 đến nay, tại Khu Linh Trung III (Tây Ninh), công ty thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013, công ty đã có công văn và được UBND tỉnh Tây Ninh cho phép được chuyển đổi theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên, chính sách đối với Công ty Sepzone - Linh Trung khi chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có một số bất cập. Chẳng hạn, quy định tại Khoản 1 Điều 32 Nghị định 46 và Khoản 1 Điều 18 Thông tư 77/2014/TT-BTC: đơn giá thuê đất hàng năm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo đơn giá thuê đất tại thời điểm cho thuê lại đất theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm tăng 15% so với chu kỳ trước đó. Song, khi nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của dự án, công ty hạ tầng phải trả cho mỗi chu kỳ 5 năm số tiền tăng 15% là rất lớn và không hợp lý vì dòng tiền tính đến trong tương lai.
Cần sớm tháo gỡ
Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các Doanh nghiệp KCN TPHCM, cho rằng tuyệt đại đa số doanh nghiệp (DN) đầu tư hạ tầng KCX, KCN đều thống nhất thực hiện chuyển từ hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm sang hình thức trả một lần. Thế nhưng, cách xác định đơn giá, chốt giá của từng thời kỳ, vấn đề trượt giá, thẩm định giá có một số vấn đề bất cập, vướng mắc.
Một số ít DN đầu tư hạ tầng còn lại thì nhận thức và có cách tính rằng: Toàn bộ tiền đền bù giải tỏa thu hồi đất do DN chi trả bằng hoặc lớn hơn tổng số tiền DN thuê đất Nhà nước hàng năm nộp trong 50 năm. Do vậy, nếu được khấu trừ chi phí đền bù giải tỏa đương nhiên DN đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất Nhà nước 50 năm ngay thời điểm hiện nay. Vì vậy, DN không cần chuyển sang hình thức nộp tiền thuê đất 1 lần (thực hiện theo Khoản 2 Điều 13 Nghị định 46).
Tại TPHCM, có 3 đối tượng DN đầu tư hạ tầng KCX-KCN ở 3 thời điểm áp dụng chính sách tài chính đất đai khác nhau. Đối tượng thứ nhất là DN đầu tư trước năm 2006. Thí dụ như KCX Tân Thuận, KCX Linh Trung 1 và 2, KCN Tân Tạo, KCN Cát Lái. Đối tượng thứ hai là DN đầu tư từ sau ngày 1-1-2006 đến 1-7-2014 (bị chi phối bởi Nghị định 142 quy định về đơn giá, trượt giá thuê đất Nhà nước). Đối tượng thứ ba là các DN đầu tư hạ tầng sau ngày 1-7-2014 (bị chi phối bởi Luật Đất đai 2013).
Trước những khó khăn của DN tại các KCX-KCN, ông Nguyễn Văn Bé cho biết Hiệp hội các DN KCN tại TPHCM mới đây đã có văn bản gửi Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, kiêm Trưởng ban Chỉ đạo phát triển về các Khu kinh tế - KCN, nhằm kiến nghị sớm có giải pháp xử lý vướng mắc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai như đã nêu ở trên.
Theo đó, đối với các DN thành lập trước 1-1-2006 được chốt giá thuê đất nhà nước tại thời điểm chuyển từ hình thức thuê đất hàng năm sang hình thức cho thuê đất một lần cho thời gian còn lại theo nguyên tắc đơn giá được tính thêm phần trượt giá 15% theo chu kỳ 5 năm.
 |
Một góc KCN Quán Ngang. |
Về việc điều chỉnh giá thuê đất các DN thành lập sau ngày 1-1-2006 đến ngày 1-7-2014, Nhà nước cho phép DN được cộng thêm phần trượt giá 15% theo chu kỳ 5 năm đến thời điểm DN chuyển qua hình thức nộp tiền thuê đất một lần cho Nhà nước là chốt giá. Sau ngày 1-7-2014, thực hiện Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ, Nhà nước giao quyền cho UBND cấp tỉnh, thành xác định đơn giá đất đai tại các KCX - KCN thuộc địa bàn của tỉnh, thành trên cơ sở áp dụng 4 phương pháp tính giá đất: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.
Thực tế, cách tính lấy “giá đất thị trường” tại các khu đô thị, dân cư liền kề để làm cơ sở tính giá đất các KCX - KCN là không thực tế. Do đó kiến nghị các DN đầu tư hạ tầng KCX - KCN sau ngày 1-7-2014 khi chuyển hình thức nộp tiền thuê đất nhà nước 1 lần được tính đơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất theo bảng giá đất của các tỉnh, thành (phương pháp này theo quy định hiện hành chỉ áp dụng cho KCX - KCN có giá trị dưới 30 tỷ đồng theo Mục a, Khoản 5, Điều 4, Nghị định 46).
