Sản phẩm nghỉ dưỡng còn nhiều rủi ro

Theo đó, những rủi ro trong phân khúc này như: phần lớn thời gian giao đất cho các dự án này chỉ có 50 năm; du lịch Việt Nam phát triển không bền vững, thực tế nhiều nơi được ví như “Thiên đường nghỉ dưỡng” như Phú Quốc, Cam Ranh… nhưng không phải dự án BĐS nghỉ dưỡng nào đầu tư vào những khu vực đó cũng mang lại thành công; thông tin về cung cầu chưa được minh bạch, thiếu dữ liệu chính xác khiến nhà đầu tư thiếu phương hướng…

Ông Võ cho biết ở phía Bắc một số nhà đầu tư mua BĐS nghỉ dưỡng cho thuê nhưng không có khách, nên nhờ dân địa phương vô ở để giữ nhà, có trường hợp người dân chiếm dụng luôn dẫn đến tranh chấp.

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sôi động, đã thu hút lượng nhà đầu tư rất lớn từ Hà Nội, TPHCM, Việt kiều và nhà đầu tư nước ngoài tham gia. Sự sôi động của phân khúc này cũng đã kéo theo nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước đổ vốn đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng, chủ yếu là các dự án ven biển. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư dự án nghỉ dưỡng kém tiềm lực nguy cơ cho thị trường cũng không nhỏ. Bởi nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đang được cho là “lấy mỡ nó rán nó”.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế - Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng, việc sử dụng đất để thực hiện các dự án BĐS nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án.

Liên quan đến dự án nghỉ dưỡng BĐS, có 2 trường hợp dân sử dụng đất của họ để kinh doanh và nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Trường hợp doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Theo bà Anh, để biết được chủ đầu tư dự án có quyền chuyển quyền sử dụng đất hay không, nhà đầu tư thứ cấp phải xem xét hồ sơ pháp lý của dự án gồm mục tiêu dự án, nội dung dự án, hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất.

Theo luật sư Đoàn Văn Thắng, Đoàn luật sư TPHCM, theo Luật Đất đai, với dự án du lịch được Nhà nước cho thuê đất, thông thường chủ đầu tư chọn cách trả tiền thuê đất hàng năm để không bị áp lực về chứng minh vốn chủ sở hữu và vốn thực tế để thực hiện dự án.

Nhiều chủ đầu tư ít vốn chỉ đăng ký dự án đầu tư du lịch để mục đích giữ đất, chờ cơ hội chuyển nhượng dự án cho đối tác khác hoặc chờ thị trường sôi động mới có khả năng thực hiện dự án. Việc đăng ký dự án du lịch với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chủ đầu tư chỉ cần bỏ một số vốn ít hơn nhiều, nhưng vẫn có khả năng giữ đất, hoặc chuyển đổi sang đất giao để huy động vốn.

Thậm chí, nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đã rao bán biệt thự, căn hộ để thu tiền người mua, xây dựng công trình, sau đó mới xin chuyển đổi sang đất giao. Ngược lại, đối với dự án nhà ở, phải kèm với hình thức giao đất và trả tiền sử dụng đất ở, nên các chủ đầu tư phải bỏ vốn ra rất nhiều để nộp tiền sử dụng đất trước khi triển khai dự án và bán ra thị trường, chưa kể phải thực hiện hàng loạt thủ tục và xây dựng các tiện ích, dịch vụ phục vụ cho cư dân.

Để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chính quyền nhiều địa phương đã cho phép nhiều dự án du lịch được chuyển đổi từ đất kinh doanh dịch vụ du lịch sang giao đất ở, giúp các căn hộ, biệt thự tại các dự án này được cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, sở hữu nhà ở. Qua đó, giúp chủ đầu tư dễ dàng bán sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp để huy động vốn triển khai dự án.