Rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai

(ĐTTCO) - Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động. Không chỉ đây là kênh sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu cầu, mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư khi mua đi bán lại hoặc cho thuê. Pháp luật đã có những quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp người mua nhà do không nắm được các quy định pháp luật đã bị thiệt hại, thua lỗ khi gặp phải chủ đầu tư không thực hiện đúng theo hợp đồng mua nhà đã ký kết.

Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý một số vấn đề pháp lý để giảm thiểu các rủi ro và xử lý trong các tình huống liên quan. Theo đó, việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh. Cụ thể, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Tức việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ đầu tư không triển khai được, khách hàng vẫn nhận được hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm bảo lãnh.

Nhìn dưới góc độ thực tế, sự bảo lãnh này là cam kết giữa nhà đầu tư và NH. Theo đó người mua sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp chủ đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo, NH chỉ đảm bảo về mặt tài chính, không phải đảm bảo việc hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho người mua. Hiện NHNN đã công bố những NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Người mua nhà cần tìm hiểu để nắm rõ những NHTM nào được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.

Người mua nhà cũng cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm. Bởi lẽ, việc chủ đầu tư và các cá nhân thực hiện hoạt động thế chấp để vay quá nhiều từ NH cho 1 dự án, sẽ mang lại những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hoặc khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt. Đối với người thế chấp nhà ở cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Như vậy, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng do vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.

Rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai ảnh 1

Người mua nhà cẩn thận với rủi ro pháp lý khi mua nhà chưa hoàn thiện.

Do tính chất của tài sản được đem ra mua bán chưa hình thành ở hiện tại, không thể nhìn thấy được, người mua nhà cần chú ý các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng, như nhà ở được giao dịch phải đáp ứng điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch; chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Đây là 2 điều kiện tiền đề để có thể tiến tới xác lập một giao dịch, liên quan đến đối tác và đối tượng giao dịch. Ngoài ra, người mua nhà cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai; lưu ý đến các quy định về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư. Riêng về thanh toán, cần lưu ý việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Tóm lại, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi động hiện nay, đối với riêng hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải. Luật có quy định rõ ràng nhưng việc áp dụng thực tế còn nhiều vấn đề phát sinh do thỏa thuận của các bên hoặc thực hiện theo thông lệ. Không phải người mua nhà nào cũng có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, cũng như dự liệu được các tình huống pháp lý có thể xảy ra, nên cần nghiên cứu kỹ hoặc tham khảo các ý kiến chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực BĐS khi tiến hành giao dịch.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc Đoàn Luật sư TPHCM

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

105m2 đất được đền bù 145 triệu đồng?

105m2 đất được đền bù 145 triệu đồng?

(ĐTTCO) - Mua đất cất nhà từ năm 1999, nhưng từ đó đến nay gia đình bà Lê Minh Huế (tổ 44, KP5, phường An Phú, quận 2, TPHCM) luôn sống trong tình trạng bất an vì bị giải tỏa bởi dự án KĐT An Phú - An Khánh.

Dự án - đầu tư

Công bố dự án Vung Tau Regency

(ĐTTCO)- Công ty TNHH AllGreen Vượng Thành - Trùng Dương ký kết hợp tác chiến lược giữa chủ đầu tư với đơn vị phát triển dự án - CTCP DV BĐS Danh Khôi Việt và đơn vị quản lý vận hành công ty MOA, ngân hàng hỗ trợ dự án Agribank.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Chủ sở hữu chết, hợp đồng ủy quyền nhà chấm dứt

(ĐTTCO) - Hỏi: - Cách đây hơn 10 năm, trước khi qua đời, cha tôi có làm giấy ủy quyền nhà cho mẹ. Trong quá trình ở và làm ăn cùng với mẹ, người em trai của tôi đã sang tên ngôi nhà trên. Xin hỏi, mẹ tôi có được hưởng gì đối với căn nhà và số tài sản cùng làm ăn với em tôi trong hơn 10 năm hay không?