TP Hà Nội mở rộng đang xuất hiện ngày càng nhiều khu vực tập trung các dự án “chết”. Ngoài nguyên nhân làm ăn chụp giật, chạy theo lợi nhuận của các nhà đầu tư, công tác triển khai quy hoạch chưa chặt chẽ đã để lại những bài học đắt giá.
Ngổn ngang dự án "chết"
Đại lộ Thăng Long có lẽ là trục đường tiêu biểu nhất cho sự tan hoang trên thị trường BĐS. Thời kỳ đỉnh cao, đặc biệt khi có thông tin trung tâm hành chính của Hà Nội sẽ đặt ở Ba Vì, dọc trục đường này các dự án BĐS mọc lên nhan nhản. Sự săn đón của giới đầu cơ khiến giá đất ở đây tăng lên nhanh chóng, thậm chí có thời điểm tăng 30-40% chỉ trong vài tuần.
Một số dự án được xem là “con gà đẻ trứng vàng” cho các tên tuổi lớn trên thị trường BĐS như Splendora, Nam An Khánh, Geleximco và hàng loạt dự án nhỏ hơn của các nhà đầu tư khác… cũng thi nhau động thổ, xây móng và tiến hành huy động vốn.
Thị trường BĐS phát triển thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch và điều tra nhu cầu. Đầu tư BĐS theo phong trào, tâm lý đám đông, dẫn đến cung vượt quá cầu. Cơ cấu hàng hóa BĐS phát triển mất cân đối, chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải. Ông Trịnh Đình Dũng, |
Tuy nhiên, khác với khung cảnh nhộn nhịp của 3 năm về trước, thời điểm hiện tại, dọc 2 bên Đại lộ Thăng Long chỏng chơ những dự án dở dang của không ít đại gia BĐS. Đó là các dự án của Vinaconex sa lầy ở Splendora; Sông Đà Thăng Long dở dang với Nam An Khánh; Geleximco xây xong không có người đến ở; khu đô thị Lê Trọng Tấn, Thiên Đường Bảo Sơn… với những dãy dài biệt thự xây thô cũng chung số phận. Chưa kể hàng loạt dự án BĐS lớn nhỏ như Tricon Tower, Phúc Hà City Garden… đang bị chủ đầu tư bỏ hoang, cỏ mọc um tùm do không có vốn để triển khai.
Tương tự tình cảnh ở Đại lộ Thăng Long, khi dự án nâng cấp Quốc lộ 32 sắp hoàn thành, thị trường BĐS khu vực Hoài Đức trở thành điểm nóng. Các sàn BĐS, trung tâm môi giới nhà đất mọc lên san sát 2 bên đường. Giá đất tại các khu đô thị như Kim Chung - Di Trạch, Lideco… có thời điểm lên tới 60-70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tình cảnh này đã chấm dứt từ nhiều năm nay. BĐS khu vực này nhanh chóng rơi vào tình cảnh đìu hiu, chợ chiều, chủ đầu tư hoặc bỏ của chạy lấy người, hoặc đau đầu vì khách không đến nhận nhà, bắt buộc phải bỏ hoang dự án dù đã xây xong.
Bài học chưa bao giờ cũ
Ngoài những khu đất mênh mông bị bỏ hoang dọc Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 32, không khó để tìm thấy những “nghĩa địa” BĐS lớn nhỏ khác trên địa bàn TP Hà Nội, như dọc trục đường Lê Văn Lương kéo dài, khu vực Hà Đông…
Theo các chuyên gia BĐS, ngoài việc sai lầm trong kinh doanh của các chủ đầu tư, hiệu lực quy hoạch yếu kém là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trở nên mất cân bằng nghiêm trọng như hiện nay. Trên thực tế, từ nhiều năm qua, câu chuyện quy hoạch tốt nhưng triển khai quy hoạch yếu đã trở thành căn bệnh trầm kha ở các đô thị lớn nước ta.
 |
Dự án Tricon Tower dọc Đại lộ Thăng Long hơn 2 năm thi công |
Việc phê duyệt dự án nhanh chóng, không tính toán, không tuân theo quy hoạch đã trở nên phổ biến, khiến thị trường BĐS đổ xô chạy theo lợi nhuận, dự án cao cấp chiếm đa số, dự án giá thấp khan hiếm, cung - cầu lệch pha, đã dẫn đến những đổ vỡ không thể tránh khỏi. Có thể thấy một loạt thí dụ minh chứng về sự bất cập của các dự án dọc Đại lộ Thăng Long.
Ngay khi đại lộ hoành tráng này chuẩn bị đưa vào sử dụng, cùng ý tưởng trục Thăng Long được lập trong Đề án Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội, cơn sốt đất lập tức bùng lên. Theo đó, các dự án mọc lên như nấm mà cả chủ đầu tư lẫn người phê duyệt dự án đều bất chấp nguy cơ phải đối mặt với khủng hoảng thừa nguồn cung ở khu vực này.
Chưa kể nhà đã có nhưng hạ tầng kết nối quá yếu kém: không trường học, không bệnh viện, không chợ, xa trung tâm… khiến các dự án này không khác gì những ốc đảo giữa lòng TP. Hệ quả đến khi nào số lượng biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư ở đây được lấp đầy đang là câu hỏi khó trả lời, bởi lẽ với những vận động của thị trường BĐS, khu vực này đang ở quá xa so với nguồn cầu thực.
Rõ ràng, thị trường BĐS đã dạy cho chúng ta nhiều bài học, có cả bài học đắt giá về quy hoạch. Sự thận trọng, đúng đắn khi lập quy hoạch là cần thiết, nhưng việc thực thi còn quan trọng gấp nhiều lần. Các chuyên gia BĐS cũng đều đồng ý rằng sai lầm về quy hoạch là không thể sửa chữa, mà bài học ở những “nghĩa địa” BĐS tại Hà Nội đã nói lên tất cả.
