Những công trình hoang

Phản hồi - Để hạn chế dự án “treo”

LTS: Loạt bài “Những công trình hoang” với 6 bài đăng trên báo ĐTTC từ số 398 đến 403 đã điều tra về tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” kéo dài cả chục năm, diễn ra tại một số quận - huyện TPHCM, tác động tiêu cực đến đời sống của các hộ dân trong vùng quy hoạch. tòa soạn đã nhận được nhiều thông tin phản hồi từ bạn đọc và các cơ quan chức năng liên quan. ĐTTC giới thiệu ý kiến của Luật gia THÁI VĂN CHUNG, phân tích ở nhiều góc độ và đề xuất giải pháp cho vấn đề này.

Tập trung một đầu mối, có người chịu trách nhiệm

Xét về mặt pháp lý, điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là việc bình thường của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có những thay đổi lớn về điều kiện kinh tế - xã hội. Song, việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch sẽ tác động lớn đến đời sống của một bộ phận dân cư, do đó càng hạn chế việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất càng tốt. Theo quy định, kỳ quy hoạch sử dụng đất thường kéo dài 10 năm.

Do vậy kết cấu hạ tầng đô thị và chất lượng cuộc sống của người dân sẽ tốt hơn nếu việc lập quy hoạch bảo đảm tính khoa học, hiệu quả với thời gian dài hơn. Cần xem xét thật kỹ để tránh việc lập quy hoạch không phù hợp với nhu cầu thực tế, hoặc kế hoạch sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đề ra. Kiểm tra xử lý kịp thời việc triển khai các dự án trong khu quy hoạch một cách chậm chạp, manh mún, chắp vá và thiếu đồng bộ, gây lãng phí tài nguyên đất đai và tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội.

Về căn bản và lâu dài, cần thay đổi quy trình lập quy hoạch, theo hướng phải tập trung về một đầu mối cơ quan, người chịu trách nhiệm cụ thể, đồng thời bảo đảm cơ chế phát huy được trí tuệ của nhân dân, đặc biệt là đội ngũ các nhà khoa học chuyên ngành tham gia vào công tác quan trọng này. Hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng quy hoạch lập ra rồi không thực hiện được do xa rời thực tế, thiếu tính khả thi, hoặc do lạc hậu, lỗi thời như tình trạng đang diễn ra ở nhiều nơi hiện nay.

Phản hồi - Để hạn chế dự án “treo” ảnh 1

Khu Bình Quới - Thanh Đa, quận Bình Thạnh, TPHCM đã quy hoạch "treo" nhiều năm.

Phân biệt công trình công cộng và thương mại

Đối với dự án, cần phân biệt dự án được giao cho các cơ quan, đơn vị nhà nước làm chủ đầu tư phục vụ lợi ích công cộng và dự án do tư nhân làm chủ đầu tư vì mục đích thương mại. Hiểu rõ về đặc trưng riêng biệt của 2 loại dự án này sẽ cho phép các cơ quan nhà nước ban hành cơ chế quản lý phù hợp, xây dựng chính sách riêng để thu hút đầu tư cũng như hoàn thiện chế tài xử lý khác nhau khi giải quyết các dự án “treo”.
Các dự án do các cơ quan, đơn vị nhà nước làm chủ đầu tư thường bị chậm trễ, kéo dài do thiếu kinh phí đầu tư xây dựng. Điều này xuất phát từ tính chất đặc thù của các dự án đầu tư bằng ngân sách nhà nước (cần vốn lớn, trong khi ngân sách nhà nước lại hạn hẹp). Tiến độ giải ngân không theo yêu cầu thực tế và tiến độ đầu tư, mà phụ thuộc vào việc phân bổ hàng năm theo quy định, dẫn đến nhu cầu về vốn năm sau cao hơn năm trước do trượt giá đồng tiền và sự biến động tăng lên của giá cả nguyên vật liệu, nhân công để thi công dự án. Thiết nghĩ, để hạn chế sự đầu tư dàn trải, manh mún kém hiệu quả ở những dự án này, Nhà nước nên chọn những dự án trọng điểm, có ảnh hưởng và tác động lớn đến dân sinh, xã hội, tập trung nguồn vốn đầu tư giải quyết dứt điểm từng dự án, hạn chế sự lãng phí tài nguyên đất và giải quyết được những nhu cầu bức thiết của các hộ dân trong phạm vi dự án.

Nhà nước phải can thiệp khi 2 bên không thỏa thuận được

Việc đền bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất với giá quá thấp so với giá thị trường đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, từ đó phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, làm đình trệ tiến độ triển khai dự án. Thông thường, người dân bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng lại không có đất nông nghiệp để đền bù, nên tiền nhận được từ việc bồi thường đất bị thu hồi không đủ để tạo lập nơi ở mới. Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất rất hạn chế, thậm chí không đạt được trong nhiều dự án, do vậy người dân mất đất canh tác và thất nghiệp. Luật Đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc: “Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn, phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Thế nhưng nhiều nơi đã không thực hiện được.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong những dự án này hoàn toàn do chủ đầu tư thương lượng với người sử dụng đất. Ưu điểm của quy định này là dành quyền tự chủ cho người có quyền sử dụng đất trong đàm phán thương lượng với chủ đầu tư, nên giá đền bù thường nhận được ở mức cao hơn. Tuy nhiên cái khó trong những dự án này là nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận đền bù được phần lớn diện tích đất làm dự án, nhưng số ít hộ còn lại nhân quy định này đòi mức giá đền bù quá cao, nên 2 bên không thỏa thuận được.

Trong khi đó, quy định hiện nay đối với những dự án này là: “UBND các cấp và các cơ quan nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất trong trường hợp đất không thuộc diện thu hồi” (Khoản 2 Điều 41 Nghị định 84/2007/NĐ-CP). Chính hạn chế này dẫn đến một số dự án thành dự án “treo”, vì không thể tiến hành thi công được, mặc dù không phải chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính.

Một số chủ đầu tư có ý định “phá rào” chấp nhận bồi thường với giá rất cao để hoàn chỉnh khâu giải phóng mặt bằng nhưng lại bị cơ quan nhà nước “huýt còi” vì có tính chất phá giá và tạo tiền lệ xấu cho thị trường. Nên chăng, khi nhà đầu tư đã đền bù giải phóng được từ 80% diện tích mặt bằng, phần còn lại nếu các bên không thỏa thuận được, Nhà nước đứng ra hỗ trợ giải tỏa khi chủ đầu tư đã bồi thường sát giá thị trường, để hạn chế tình trạng dự án đã được cấp phép nhưng lại không thực hiện được.

Kiên quyết chế tài

Ngoài ra còn một số nguyên nhân khác dẫn đến tình trạng dự án “treo”: năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu kém; quy hoạch kiến trúc thay đổi; chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, cố tình găm hàng để đầu cơ, mua đi bán lại trục lợi, chứ không triển khai xây dựng hoàn chỉnh theo tiến độ cam kết… Hậu quả pháp lý đối với những dự án do Nhà nước giao, cho thuê đất được quy định tại Khoản 12 Điều 30 Luật Đất đai năm 2003: "Đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, nếu không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng (so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất) mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép, thì bị Nhà nước thu hồi lại".

Nhà nước cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ vướng mắc để các doanh nghiệp có đủ điều kiện hợp tác, thu hút đầu tư, giải quyết cơ bản các dự án “treo” phù hợp với quy hoạch. Đồng thời kiên quyết sử dụng các biện pháp chế tài mà luật đã quy định để thu hồi đất, rút giấy phép đầu tư, rút quyết định bàn giao, cho thuê đất. Chủ đầu tư dự án có hành vi gây thiệt hại đến tài sản của người dân phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Luật sư THÁI VĂN CHUNG

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khách hàng tìm hiểu dự án D-Vela của DRH.

Khách hàng săn dự án mặt tiền

(ĐTTCO) - Với hàng loạt dự án căn hộ bung ra đã dẫn đến cuộc cạnh tranh khốc liệt. Do vậy khu vực, vị trí từng căn hộ luôn là lợi thế cạnh tranh, trong đó các dự án mặt tiền đường lớn đang là sự lựa chọn của nhà đầu tư.

Dự án - đầu tư

Cạnh tranh bằng chất lượng và chính sách bán hàng

(ĐTTCO) - Thị trường BĐS TPHCM cuối năm trở nên sôi động với nguồn cung liên tục tăng, đồng thời cũng chứng kiến cuộc cạnh tranh khốc liệt ở các phân khúc, nhất là căn hộ cao cấp.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn