PetroVietnam Landmark phá sản: Chia tài sản thế nào?

(ĐTTCO) - Trong số báo ra ngày 2-3-2017, ĐTTC có bài viết "PetroVietnam phá sản, 400 khách hàng đi về đâu”. Bài báo thu hút sự quan tâm của đông đảo bạn đọc, nhà đầu tư, đặc biệt là khách hàng mua nhà tại dự án của PVCLand. Xung quanh vấn đề này, ĐTTC có cuộc trao đổi với LS. THÁI VĂN CHUNG, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp.

PHÓNG VIÊN: - Toà án Nhân dân TPHCM đã ban hành Quyết định mở thủ tục phá sản đối với Công ty PVCLand, chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark (quận 2). Ông có xem đây là một tiền lệ và sẽ trở thành xu hướng trong thời gian tới trên thị trường địa ốc?

LS.THÁI VĂN CHUNG: - Trên cơ sở quy định của Luật phá sản số 51/2014/QH13 được Quốc hội Khóa 13 thông qua ngày 19-6-2014 cùng với thực tế sinh động trong quá trình sản xuất, đầu tư, kinh doanh của nền kinh tế thị trường, tôi nhận định sự kiện Tòa án Nhân dân TPHCM ban hành Quyết định 52/2017/QĐ-MTTPS về việc mở thủ tục phá sản đối với PVCLand có thể trở thành tiền lệ tạo nên một xu hướng mới trong quan hệ pháp luật về góp vốn, đầu tư, vay, mượn tạo nên công nợ trên thị trường.

Theo quy định tại Điều 4 của Luật này, phá sản được hiểu là tình trạng của doahn nghiệp (DN) mất khả năng thanh toán và bị Tòa án nhân dân ra quyết định tuyên bố phá sản. Khi DN, hợp tác xã mất khả năng thanh toán là DN, hợp tác xã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày đến hạn thanh toán. Khi đó, chủ nợ không có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một phần có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản khi hết thời hạn 3 tháng kể từ ngày khoản nợ đến hạn mà doanh nghiệp, hợp tác xã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Từ những quy định nêu trên, có thể khẳng định hiện nay rất nhiều mối quan hệ vay mượn, góp vốn, đầu tư….tạo nên công nợ giữa các chủ thể là nhân, pháp nhân với nhau “đủ điều kiện” để yêu cầu Tòa án mở thủ tục phá sản. Trên thực tế thì Luật phá sản số 21/2004/QH11đã được Quốc hội thông qua lần đầu vào năm 2004. Tuy nhiên, thực tế trong hơn 10 năm qua, rất ít các trường hợp công ty, hợp tác xã mất khả năng thanh toán bị áp dụng theo thủ tục quy định của Luật phá sản.

Điều này xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố tâm lý của nhiều cá nhân, tổ chức ngại đơn thưa “đáo tụng đình” tạo thêm phiền phức, rắc rối trong khi không chắc chắn yêu cầu Tòa án tuyên bố phá sản DN thì có thể thu hồi được nợ. Cùng với việc tuyên truyền, phố phiến quy định của pháp luật về phá sản cũng còn hạn chế nên người dân, DN chưa thực sự biết và hiểu rõ để sử dụng quyền của mình trong việc yêu cầu Tòa án tuyên bố DN phá sản khi thực tế DN này mất khả năng thanh toán khi đã hết thời hạn 3 tháng kể từ ngày khoản nợ đã đến hạn.

- Theo ông, việc ban hành quyết định này sẽ có tác động như thế nào đến chủ đầu tư cũng như các bên tham gia dự án PetroVietnam Landmark như ngân hàng, công ty môi giới cho dự án, đặc biệt là 400 khách hàng đã đóng gần từ 70-100 giá trị hợp đồng nhưng chưa thể nhận nhà suốt 6 năm qua?

- Quyết định của Tòa án Nhân dân TPHCM mở thủ tục phá sản đối với một DN sẽ có tác động trực tiếp lợi ích của chủ đầu tư cũng như tất cả các bên có quan hệ kinh tế, đối tác, bên cho vay vốn, góp vốn, đầu tư vào công ty để triển khai các dự án bất động sản. Trước hết là chủ đầu tư bị ảnh hưởng về mặt uy tín, thương hiệu trên thị trường. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 47 Luật Phá sản 2014, sau khi có quyết định mở thủ tục phá sản, DN vẫn tiếp tục hoạt động kinh doanh, nhưng phải chịu sự giám sát của Thẩm phán và Quản tài viên, DN quản lý, thanh lý tài sản.

Như vậy, chủ đầu tư có thể không bị chấm dứt hoạt động. Nhưng mọi giao dịch của DN đều bị hạn chế và phải chịu sự giám sát của cơ quan nhà nước theo điều 49 Luật Phá sản 2014 như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, chuyển nhượng...Cuối cùng là nguy cơ bị Tòa án tuyên bố phá sản thực sự nếu không đủ khả năng về tài chính để thanh toán các khoản nợ hoặc các bên không đạt được thỏa thuận về kế hoạch thanh toán nợ thông qua hội nghị chủ nợ.

Đối với ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn, đây được xem là các khoản nợ có bảo đảm theo quy định tại Điều 53 Luật phá sản. Khi đó, Quản tài viên, DN quản lý, thanh lý tài sản đề xuất Thẩm phán về việc xử lý khoản nợ có bảo đảm cho ngân hàng. Cụ thể, Thẩm phán xem xét và xử lý cụ thể như sau:

- Trường hợp tài sản bảo đảm được sử dụng để thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh thì việc xử lý đối với tài sản bảo đảm theo Nghị quyết của Hội nghị chủ nợ;

- Trường hợp không thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm không cần thiết cho việc thực hiện thủ tục phục hồi kinh doanh thì xử lý theo thời hạn quy định trong hợp đồng đối với hợp đồng có bảo đảm đã đến hạn. Đối với hợp đồng có bảo đảm chưa đến hạn thì trước khi tuyên bố doanh nghiệp, hợp tác xã phá sản, Tòa án nhân dân đình chỉ hợp đồng và xử lý các khoản nợ có bảo đảm. Việc xử lý khoản nợ có bảo đảm theo quy định tại khoản 3 Điều này.

-Trường hợp tài sản bảo đảm có nguy cơ bị phá hủy hoặc bị giảm đáng kể về giá trị thì Quản tài viên, DN quản lý, thanh lý tài sản đề nghị Thẩm phán cho xử lý ngay tài sản bảo đảm đó theo quy định dưới đây:

- Đối với khoản nợ có bảo đảm được xác lập trước khi Tòa án nhân dân thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản được thanh toán bằng tài sản bảo đảm đó;

- Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ được thanh toán trong quá trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã; nếu giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn số nợ thì phần chênh lệch được nhập vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã.

Đối với các bên khác như nhà môi giới, nhà đầu tư đã đặt cọc, mua các căn hộ trong các dự án của chủ đầu tư có phát sinh công nợ thì các khoản nợ này được xác định là nợ không có bảo đảm. Do vậy, trong trường hợp Thẩm phán ra quyết định tuyên bố phá sản thì tài sản của DN được phân chia theo thứ tự sau:

- Chi phí phá sản;

- Khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thoả ước lao động tập thể đã ký kết;

- Khoản nợ phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã;

- Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ.

Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán theo quy định tại khoản 1 Điều này thì từng đối tượng cùng một thứ tự ưu tiên được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.

- Lúc này khách hàng nên làm gì để đòi quyền lợi khi Toà án công bố việc mở thủ tục phá sản PVCLand?

- Sau khi Tòa án đã có quyết định chính thức mở thủ tục phá sản đối với Công ty PVCLand thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày Tòa án đăng báo lần cuối cùng để thông báo về việc tòa án mở thủ tục phá sản đối với Công ty PVCLand. Khách hàng (các chủ nợ) nên chủ động liên hệ với Quản tài viên đã được nêu rõ về họ tên, địa chỉ, số điện thoại như trong quyết định của Tòa án để nộp giấy đòi nợ cho Quản tài viên, trong giấy đòi nợ cần nêu cụ thể các khoản nợ, số nợ đến hạn, chưa đến hạn, nợ có bảo đảm, không có bảo đảm…để được hướng dẫn thực hiện các nội dung theo quy định của pháp luật.

Quang cảnh dự án PetroVietnam Landmark.

- Hình thức bán nhà hình thành trong tương lai hiện nay đã trở nên rất phổ biến kể từ khi pháp luật công nhận và cho phép. Hình thức huy động vốn này giảm rủi ro cho doanh nghiệp, nhưng lại tăng rủi ro cho nhà đầu tư, người mua nhà. Vậy theo ông để tránh rủi ro cần lưu ý những vấn đề gì?

- Thứ nhất, người mua phải kiểm tra chủ đầu tư bán bất động sản cho mình về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đựa vào kinh doanh, cụ thể khách hàng cần lưu lý các điểm sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua…” theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Ngoài ra “bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình” theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ hai, qua tìm hiểu, hầu hết khách hàng khi mua nhà ít người quan tâm đến việc dự án này có vay hay có thế chấp ngân hàng không, tức không quan tâm đến việc tiền ở đâu chủ đầu tư xây dựng dự án. Về nguyên tắc, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng, khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào ngân hàng mình thế chấp.

Từ đó, ngân hàng mới kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ. Dòng tiền chủ đầu tư trả về, ngân hàng thu được phần nợ nào giải chấp phần đó. Trên cơ sở đó chủ đầu tư mới làm sổ cho khách hàng được. Tuy nhiên, nếu khách hàng trả bằng tiền mặt hay chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác, không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp và chủ đầu tư lại dùng số tiền đó vào mục đích khác, thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Mặt khác, người mua BĐS hình thành trong tương lai cần yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, như chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, kiểm tra thời hạn của hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Thứ ba, người mua BĐS phải nghiên cứu, xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán; các điều khoản về thanh toán, quy định về thời gian bàn giao căn hộ; thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những chế tài phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

Thứ tư, người mua cần xem xét, kiểm tra xem chủ đầu tư có thực hiện đầy đủ việc ký việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án… Chủ đầu tư có uy tín, có năng lực cũng là sự lựa chọn tin cậy cho những người mua BĐS hình thành trong tương lai.

- Xin cảm ơn ông.