Từ năm 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở trên 120 dự án căn hộ khách sạn (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel), với quy mô hơn 55.000 căn. Về cấp giấy chứng nhận (GCN) đối với các loại hình bất động sản (BĐS) này, đa số trường hợp tổ chức, cá nhân mua condotel, officetel, resort villa (biệt thự du lịch), đều được cấp GCN sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, tại một số địa phương đã cấp GCN sở hữu lâu dài đối với condotel, resort villa không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Thực tế, pháp luật về đất đai chỉ quy định chung về chế độ, thời hạn sử dụng đất đối với công trình thương mại, dịch vụ, mà chưa có quy định riêng đối với condotel, resort villa và officetel. Do đó, trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc liên quan đến chế độ sử dụng đất và cấp GCN loại hình BĐS này.
Liệu sẽ có quy chuẩn cho loại hình condotel trong năm 2019? Ảnh M.Tuấn Trong khi đó, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng chưa có quy định cụ thể. Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa có quy định về quản lý sử dụng, vận hành các tòa nhà officetel (trừ các tòa nhà hỗn hợp có officetel và nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở).
Để tháo gỡ khó khăn này, ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết trong năm 2019 Bộ sẽ xây dựng quy chuẩn cho loại hình BĐS này. Đây cũng là chủ trương thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, trong năm nay Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình condotel, resort villa, officetel; ban hành quy chế quản lý, vận hành officetel. Hiện bộ đã hoàn thành dự thảo quy chuẩn về nhà ở, trong đó có nội dung điều tiết các loại hình BĐS mới này.
Bên cạnh đó, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch (VH-TT-DL) ban hành quy chế quản lý, kinh doanh condotel, resort villa. Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) ban hành văn bản hướng dẫn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) đối với condotel, resort villa và officetel.
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA): Nên cấp GCN theo thời hạn sử dụng đất Vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp GCN cho người mua condotel. Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ, quy định cá nhân được cấp GCN công trình không phải là nhà ở khi đã có “giấy tờ mua bán, hoặc tặng cho, hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định”.  Đồng thời, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ, đã bổ sung Khoản 4 vào Điều 32 Nghị định 43. Theo đó, những dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó. Căn cứ quy định nêu trên, trước hết chủ đầu tư dự án condotel làm thủ tục xin cấp sổ đỏ căn hộ condotel, sau đó làm tiếp thủ tục xin cấp sổ đỏ cho khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp GCN theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất sẽ được gia hạn theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở này, HoREA kiến nghị Bộ TN-MT hướng dẫn các địa phương việc cấp GCN theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua condotel. Bộ Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel công bố đầy đủ thông tin về dự án, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán cho nhà đầu tư thứ cấp; công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán; công bố các chi phí trang bị căn hộ, quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; thống nhất việc khai thác, kinh doanh condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm)… |
| Luật sư Trương Anh Tú, Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú: Ban hành nghị định hướng dẫn hợp đồng thuê Theo tôi cần thiết phải ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với condotel theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn, nhưng không cần cấp GCN cho condotel. Chủ đầu tư và người thuê để nghỉ hoặc cho thuê lại có thể tự thỏa thuận ký hợp đồng thuê được công chứng trên cơ sở hợp đồng mẫu do Nhà nước quy định.  Không phải vì khung pháp lý điều chỉnh loại hình này chưa đầy đủ, mà do một số ban, ngành và địa phương đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất, nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư. Chính phủ nên giao Bộ VH-TT-DL xây dựng hợp đồng mẫu, quy chế quản lý, sử dụng condotel, không nên giao Bộ Xây dựng như hiện nay. Nếu thừa nhận condotel là tài sản, sản phẩm BĐS sẽ để lại nhiều hệ lụy. Bởi cấp GCN cho các căn hộ condotel sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này. Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại, không phải đất ở. Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua, các cơ quan nhà nước có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn nhằm bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê, như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế, tương tự trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trước đây. Không cần thiết phải sửa đổi một số luật để mở đường cho việc cấp GCN với condotel. Thay vào đó, Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê, cũng như quy chế giao dịch và sử dụng condotel. Minh Tuấn (ghi) |
