Nóng, lạnh vì cơ chế

(ĐTTCO) - Thị trường BĐS TPHCM bên cạnh những mặt đóng góp vào quá trình phát triển TP cũng bộc lộ quá nhiều hạn chế. Một trong những hạn chế lớn là tính không minh bạch, hệ quả của những chính sách pháp luật mâu thuẫn, chồng chéo, xin-cho… Đó là nhận định của các chuyên gia, nhà quản lý tại buổi họp đóng góp ý kiến cho Đề án BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020 và tầm nhìn đến năm 2025.

Phát triển chưa đồng bộ

TS. Phạm Thái Sơn, thay mặt nhóm nghiên cứu đề án (do Sở Xây dựng TPHCM và Trường Đại học Việt- Đức thực hiện), cho biết tốc độ đô thị hóa tại TPHCM diễn ra rất nhanh, bộ mặt đô thị TP ngày càng thay đổi theo hướng văn minh hiện đại. Thị trường BĐS phát triển đã góp phần rất quan trọng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân TP. Trong giai đoạn 2006-2015 diện tích nhà ở bình quân đầu người đã tăng từ 10,3m2/người lên 17,32m2/người. Các dự án BĐS được đầu tư chủ yếu ở khu Đông, Nam và Đông Nam TP, phù hợp với định hướng phát triển chung của TP.

Tuy nhiên, hiện nay nhà dân tự xây vẫn chiếm 80% diện tích sàn nhà ở tăng thêm; toàn TP có hơn 1.200 dự án nhà ở được triển khai nhưng chỉ mới có 40% dự án được hoàn thành và chủ yếu là các dự án có quy mô nhỏ, còn lại vẫn trong tình trạng dở dang. Xét về độ minh bạch, thị trường BĐS Việt Nam xếp thứ 68/102 quốc gia (năm 2014), chính vì sự thiếu minh bạch nên thường dẫn đến tình trạng đầu cơ, đầu tư.

Vì vậy trên thị trường BĐS vẫn xảy ra tình trạng “sốt đất”, có thời điểm trong vòng hơn 1 năm BĐS tăng đến 400%, sau đó lại rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài. Ngoài ra, với hệ thống quản lý tương đối phức tạp, quá trình đầu tư cho một dự án thường kéo dài, mỗi dự án tùy quy mô có thể kéo dài từ 400 ngày đến 500 ngày từ lúc bắt đầu cho đến lúc đầy đủ các thủ tục cần thiết để tiến hành khởi công. Nhu cầu nhà ở tại TPHCM vẫn rất lớn do sức ép gia tăng dân số tại chỗ cũng như gia tăng cơ học. Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều sản phẩm nhà ở không được tiêu thụ hết, có thời điểm như năm 2012 lượng căn hộ tồn kho lên đến hơn 14.000 căn.

Thực tế cho thấy thời gian qua thị trường BĐS phát triển không ổn định. TS. Trần Du Lịch cho rằng thị trường BĐS bị “ức chế” bởi nhiều yếu tố như chính sách pháp luật, yếu tố đầu cơ và bị tác động bởi nhiều thị trường khác. TPHCM có rất nhiều quy hoạch khác nhau có ảnh hưởng đến thị trường BĐS, như quy hoạch kinh tế-xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị... Một dẫn chứng cho thấy không có sự liên kết giữa các quy hoạch khác nhau của TP, ở  đây là công tác phát triển nhà ở và định hướng quy hoạch không gian và phát triển hệ thống giao thông công cộng của TP. Cụ thể đến năm 2015 toàn TP có 1.219 dự án nhà ở nhưng chỉ có 207 dự án trong bán kính phục vụ trực tiếp (bán kính 500m) của hệ thống đường sắt đô thị tương lai, một tỷ lệ quá thấp. Tín dụng cho BĐS cũng bất hợp lý, chỉ có 20% dành cho khách hàng mua nhà.

Phát triển chưa đồng bộ nên nhiều khu vực ở TPHCM đã bị người dân lấn chiếm xây dựng nhà trên các bờ kênh, tạo nhếch nhác bộ mặt đô thị. Ảnh: LONG THANH

Điểm yếu chính sách pháp luật

TS. Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng hiện nay nhiều quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn còn chồng chéo nhau, dù thời gian qua các cơ quan chức năng đã nỗ lực tháo gỡ, hoàn thiện để thị trường BĐS phát triển tốt hơn. Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 mới bắt đầu công nhận thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở. Tiếp theo, Quốc hội đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014 đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ngày càng tốt hơn, nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.

Với sự hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới và yêu cầu bức xúc của nền kinh tế đất nước, đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật.  Đây là cơ hội vàng để tạo sự chuyển biến lớn trong công tác xây dựng pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhất quán, xây dựng môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch, lành mạnh, có tác động tích cực đến thị trường BĐS. Hoàn thiện thể chế phải đi đôi với việc đổi mới tư duy, nhằm hoàn thiện các chính sách và cơ chế, tạo đột phá để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường BĐS, giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội, trước hết là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Hoàn thiện thể chế phải loại trừ được lợi ích nhóm, loại trừ được hiện tượng "vận động hành lang" chính sách, phải khắc phục được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế xin - cho và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương trước đây.

Giám đốc Sở xây dựng Trần Trọng Tuấn đề xuất, trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 TP cần triển khai đồng bộ các giải pháp cơ bản để phát triển thị trường BĐS minh bạch, bền vững. Theo đó hoàn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo minh bạch và phát triển lành mạnh, công khai các  thông tin quy hoạch, đầu tư để người dân, doanh nghiệp  theo dõi, tiếp cận; tăng cường trách nhiệm các cơ quan trong việc thực thi các quy định về pháp luật; xây dựng trung tâm thông tin về thị trườnng BĐS trực thuộc UBND TP để làm đầu mối quản lý, khai thác dữ liệu thông tin liên quan; tạo quỹ đất sạch kêu gọi đầu tư, tiếp tục cải cách tủ tục hành chính, đơn giản cách tính tiền sử dụng đất, phấn đấu đến năm 2017 cấp giấy phép qua mạng đối với các dự án đã có quy hoạch 1/500; thành lập cơ quan quản lý phát triển nhà ở trực thuộc UBND TP (Cục Phát triển nhà ở), tập trung phát triển nhà ở xã hội…

Phó Chủ tịch UBND TP Lê Văn Khoa cho rằng, chương trình phát triển BĐS gắn liền với chương trình phát triển nhà ở có tầm quan trọng rất lớn đến sự phát triển của TP, cuộc sống của người dân. Do đó đề án cần có sự đóng góp của nhiều sở, ngành khác như Tài nguyên-Môi trường, Quy hoạch-Kiến trúc, Kế hoạch-Đầu tư… Các giải pháp đưa ra cần được ứng dụng được vào thực tế  ngay, tránh chung chung.