Nhà 25m2 phải quy hoạch bài bản

(ĐTTCO) - Phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút lượng lớn nguồn cầu trên thị trường: người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm, người ngoại tỉnh đến làm việc, học tập tại TP.
 Đây là khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào, nên căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng là phù hợp với khả năng của đối tượng này.
Xu hướng căn hộ diện tích nhỏ

Nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Điều này có thể hiểu được bởi bài toán xây dựng nhà giá rẻ không dễ dàng đối với các chủ đầu tư. Giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đặt ra thách thức lớn về chi phí. Mặt khác, các nhà phát triển BĐS giá rẻ phải đảm bảo nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của cư dân tại dự án.

 Các DN tham gia thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án. Có như vậy mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng, phù hợp với quy hoạch chung của đô thị.
Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Khó khăn trong cân bằng các yếu tố này dẫn đến thị trường đang thiếu đi các sản phẩm nhà thương mại giá rẻ chất lượng để đáp ứng nhu cầu cho một bộ phận lớn khách hàng.

Cuối tháng 4, Bộ Xây dựng đã có văn bản phê duyệt đề xuất xây dựng căn hộ 25m2 của 1 DN tại TPHCM. Động thái này được coi là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại, khi Luật Nhà ở năm 2005 có quy định diện tích này 45m2, nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 lại bỏ ngỏ vấn đề này. Đây có thể được coi là giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ. 

Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ. Tuy vậy, chủ đầu tư cần cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt.
Điều này có lẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ, như Hồng Công, Singapore, Thái Lan... Giảm diện tích căn hộ cũng xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ phương diện chủ đầu tư đây là chuyển biến đáng mừng trong chính sách.

Nhà 25m2 phải quy hoạch bài bản ảnh 1 Căn hộ diện tích nhỏ được xây dựng khá nhiều tại Macau.
 Ảnh: MINH TUẤN 

Cần có giải pháp đồng bộ

Căn hộ 25m2 không đi trái quy định hiện hành về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư thương mại. Tuy vậy, theo Công văn 1245/BXD-KHCN ngày 24-6-2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng, Bộ Xây dựng có đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Suy ra theo công văn này, Bộ Xây dựng chỉ cho phép 1 người ở trong căn hộ 25m2. Liệu đây đã là cách hiểu đúng? 

Nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy, cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình sẽ tăng lên. Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Nhìn xa hơn là bài toán về chương trình phát triển nhà ở tại các TP, như Hà Nội phấn đấu đến năm 2020 nâng diện tích nhà ở bình quân toàn TP lên 26,3m2/người (diện tích tối thiểu 8,5m2/người), so diện tích bình quân 23,1m2/người và diện tích tối thiểu 6,5m2/người trong năm 2015. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu không quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ loại này.

Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 có thể được coi là tín hiệu mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu. Tuy vậy, để việc xây dựng căn hộ 25m2 thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. 

Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Công bố dự án Vung Tau Regency

(ĐTTCO)- Công ty TNHH AllGreen Vượng Thành - Trùng Dương ký kết hợp tác chiến lược giữa chủ đầu tư với đơn vị phát triển dự án - CTCP DV BĐS Danh Khôi Việt và đơn vị quản lý vận hành công ty MOA, ngân hàng hỗ trợ dự án Agribank.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Chủ sở hữu chết, hợp đồng ủy quyền nhà chấm dứt

(ĐTTCO) - Hỏi: - Cách đây hơn 10 năm, trước khi qua đời, cha tôi có làm giấy ủy quyền nhà cho mẹ. Trong quá trình ở và làm ăn cùng với mẹ, người em trai của tôi đã sang tên ngôi nhà trên. Xin hỏi, mẹ tôi có được hưởng gì đối với căn nhà và số tài sản cùng làm ăn với em tôi trong hơn 10 năm hay không?