“Nén” dự án dọc metro?

BĐS đón đầu metro

Tuyến metro số 1 Bến Thành- Suối Tiên là 1 trong 8  tuyến metro nối trung tâm TPHCM và các vùng ngoại ô đang được hoàn thành để đưa vào khai thác thử trong năm 2020. Toàn tuyến có chiều dài 19,7km, bao gồm 14 nhà ga, trải dài 19,6km. Trong đó 2,2km xây ngầm, phần còn lại ở trên mặt đất đi qua các quận 1, 2, Bình Thạnh, Thủ Đức…

Xuất phát từ cầu Sài Gòn chạy dọc Xa lộ Hà Nội đi về điểm cuối của tuyến tại Khu du lịch Suối Tiên, sau nhiều lần trì hoãn cũng như tạm ngưng thi công do nhiều lý do, hình hài của tuyến metro số 1 đã dần rõ nét, đặc biệt mới đây chủ đầu tư đã lắp đặt nhiều nhà ga trên cao. Dọc theo trục này hàng loạt dự án nhà ở  đã và đang xây dựng để đón đầu khi metro đi vào hoạt động, như các dự án của CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức, CTCP Him Lam, SSG, DRH Holding…

Một số trung tâm thương mại lớn dọc metro cũng đã đưa vào hoạt động. 
Ông Ngô Đức Sơn, Phó Tổng giám đốc DRH Holding, cho biết doanh nghiệp đang triển khai đầu tư dự án nhà phố Symbio Garden tại điểm cuối của tuyến metro số 1, đối diện với Bệnh viện Ung bướu TPHCM cơ sở 2. Các dự án dọc tuyến metro sẽ tạo thuận lợi tốt cho cư dân khi di chuyển vào trung tâm TP. Các cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện dọc metro cũng sẽ phát huy tác dụng tốt nhờ giao thông thuận tiện.

Vì thế, BĐS gần ga metro chắc chắn tăng giá nhanh hơn các vị trí khác. Nắm bắt được lợi thế này, các chủ đầu tư đều chọn vị trí gần các nhà ga metro để phát triển dự án. 

TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, nhận định không chỉ tại Việt Nam mà ở nhiều nước, tuyến metro có ảnh hưởng không nhỏ đến BĐS quanh đó. Thông thường giá đất, căn hộ tại những dự án gần ga metro tăng khoảng 30% so với thời điểm chưa có thông tin xây dựng tuyến metro. Sau khi tuyến metro đi vào hoạt động, giá BĐS khu vực quanh metro có thể sẽ còn tăng cao hơn nữa.

Một trong những quy luật tăng giá của thị trường BĐS là khi có công trình hạ tầng mới đưa vào hoạt động. Đặc biệt với công trình có ảnh hưởng lớn đến cả khu vực, mức độ tăng giá càng nhiều hơn. Tại dự án Him Lam Phú An do CTCP Him Lam làm chủ đầu tư ngay nhà ga số 9 đang trong giai đoạn hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng vào tháng 10 tới, đã tăng giá khoảng 20% so với thời gian đầu mở bán.

Giúp sử dụng hạ tầng hiệu quả
Kẹt xe là một trong những căn bệnh đô thị TPHCM đang đối diện và dường như đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu. Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, vấn nạn kẹt xe tại các đô thị lớn các nước đang phát triển đều phải trải qua, nhưng họ không mất quá nhiều thời gian để giải quyết. Thách thức của TPHCM hiện nay là nạn kẹt xe do cư dân quá đông đúc. Thời gian qua, chính quyền TP đã nỗ lực trong việc đầu tư phát triển hạ tầng nhưng vẫn không giải quyết căn cơ vấn nạn kẹt xe.

Cái cốt lõi của vấn đề là dân cư vẫn tập trung vào “lõi” của TP, dân nhập cư tăng quá nhanh. Do đó TP cần nhất quán trong các chính sách nhằm bảo đảm phát triển đô thị nén tập trung những khu vực phát triển hạ tầng, hạn chế phát triển đô thị phân tán và phải giữ bằng được vành đai xanh của TP. 

Theo nhiều chuyên gia, để gắn chương trình đột phá về giải quyết ùn tắc giao thông với chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, TP nên tạo những hành lang phát triển dọc các tuyến metro với nhà cao tầng có mật độ và hệ số sử dụng đất cao trong phạm vi 500m tính từ các nhà ga metro. Tuyến metro số 1 của TP sẽ hoàn thành trong vài năm tới, đáng mừng là tốc độ phát triển các dự án cao tầng quanh tuyến này cũng nhanh hơn. Nhà nước nên tận dụng cơ hội đó để cải thiện chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống cho người dân. 

Chuyên gia Nguyễn Trọng Hòa so sánh 3 đồ án quy hoạch chung của TPHCM (được phê duyệt các năm 1993, 1998 và 2010), đã chỉ ra rằng TP đã sử dụng hết quỹ đất để phát triển đô thị, bắt đầu có mầm mống đầu cơ đất đai. Nguyên nhân của vấn đề này do phần lớn các dự án nhà ở, phát triển đô thị được giao trước khi có quy hoạch, nên khi Nhà nước làm quy hoạch phải chấp nhận chuyện đã rồi.

Trong các quy hoạch, TP có xu hướng phân bổ dân cư bình quân cho các quận huyện dựa trên diện tích đất, dẫn đến tình trạng đưa dân cư vào những vùng ngập nước. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có kế hoạch phát triển đô thị để bảo đảm cho đô thị phát triển hài hòa, chưa chuẩn bị tốt nguồn tài chính để xây dựng hạ tầng phục vụ đô thị. 

Để giải quyết tình trạng này, TS. Hòa hiến kế nhiều phương án như tính lại bài toán dân số giữa các quận huyện. Nhà nước nên rút các dự án nhà ở đã giao ở những nơi không phù hợp phát triển dân cư như các khu vực nền đất yếu, cốt thấp, có chi phí xử lý cốt nền cao, phải làm nhiều cầu cống. Chỉ tiêu phát triển dân cư ở những khu vực này sẽ được chuyển cho những khu vực cần thiết, chẳng hạn như dọc tuyến metro 1 ở quận 2 và quận 9, dọc tuyến metro 2 ở quận 10 và Tân Bình.