Tại TPHCM, nhiều dự án BĐS được quảng cáo là chủ đầu tư đã bắt tay với ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện ký hợp đồng bảo lãnh cho dự án. Tuy nhiên, khi khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư lại không thể đưa ra chứng thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh theo quy định.
Nhiều cách bảo lãnh
Quy định về giới hạn cấp tín dụng chỉ được tối đa 25% vốn tự có của NHTM cũng đang là rào cản cho ngân hàng trong việc thực hiện bảo lãnh. Bởi, các dự án BĐS hầu hết đều có giá trị lớn so vốn tự có của ngân hàng, chưa kể một số ngân hàng cùng lúc bảo lãnh cho nhiều dự án. |
Nếu hỏi bất kỳ lãnh đạo doanh nghiệp nào cũng đều nhận được câu trả lời: “Dự án tôi đã được ngân hàng lớn tài trợ vốn và bảo lãnh. Quyền lợi khách hàng hoàn toàn bảo đảm”. Thực tế, việc triển khai bảo lãnh mỗi nơi một kiểu, mang tính PR là chính, các bên chỉ cam kết suông, có đơn vị làm có đơn vị không. Chính vì vậy, trước những lời chèo kéo ma mị của các chủ đầu tư, người tiêu cũng chẳng biết đâu mà lần.
Dự án Luxcity (quận 7) do Công ty X làm chủ đầu tư, nhân viên bán hàng cho biết đã mở bán 3 đợt và sắp mở bán đợt cuối vào 20-12 tới. “Pháp lý thì yên tâm, vấn đề bảo lãnh ký thực tế thì chưa nhưng các điều khoản bên em ra hết rồi. Trước khi thực hiện hợp đồng mua bán, anh sẽ thấy được hợp đồng bảo lãnh đã ký” - nhân viên kinh doanh giải thích khi PV đề cập đến bảo lãnh. Qua tìm hiểu, đến thời điểm hiện tại dù dự án Luxcity đã rao bán gần hết, nhưng chủ đầu tư chỉ mới nhận được thông báo của ngân hàng về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với Luxcity. Nhưng thực tế thông báo này chỉ là hứa hẹn về mặt nguyên tắc, không ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.
Còn theo nhân viên Công ty An Gia, khách hàng mua căn hộ tại dự án An Gia Skyline sẽ không được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh mà chỉ phát hành chứng thư cho vay, vì An Gia hợp tác với ngân hàng cho khách hàng vay hỗ trợ thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà. Như vậy, có thể hiểu các sản phẩm nhà ở An Gia bán ra chưa được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn, mà thực chất chỉ là hợp tác tài trợ vốn, cho vay mua nhà thông thường.
Cũng như những trường hợp trên, dự án The Goldview (quận 4) hiện đã thi công xong phần móng, khách hàng mua căn hộ có thể ký hợp đồng mua bán ngay. Nhân viên kinh doanh công ty này cho biết chủ đầu tư và ngân hàng Maritime Bank đã ký kết bảo lãnh, nhưng là bảo lãnh cho toàn dự án chứ không bảo lãnh cho từng sản phẩm căn hộ riêng biệt, phải chờ thông tư hướng dẫn.
Thậm chí, khi hỏi mua căn hộ tại dự án La Astoria của Công ty An Gia Hưng (quận 2), nhân viên công ty thẳng thắn thừa nhận không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Nhân viên này đưa ra 2 lý do không thực hiện bảo lãnh: Dự án đang xây vượt tiến độ và bán hàng từ năm 2014 (ý nói dự án triển khai trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực nên không cần thực hiện quy định về bảo lãnh sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai). Hiện tại, dự án đang xây tới tầng 14 trên tổng số 20 tầng. Khách hàng ký hợp đồng mua bán phải đóng ngay 40% giá trị căn hộ. Dự kiến phải đến năm 2017 chủ đầu tư mới bàn giao nhà, nếu không có bảo lãnh của ngân hàng, không biết rủi ro nào sẽ ập đến với khách hàng.
 |
Khi ký hợp đồng mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ các quy trình |
Gánh nặng tài chính
Theo tìm hiểu, Công ty Gia Hòa là một trong những doanh nghiệp hiếm hoi thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà trên địa bàn TP. Ngân hàng trực tiếp bảo lãnh cho khách hàng khi mua căn hộ The Art (quận 9) của Công ty Gia Hòa là Vietbank. Về quy trình, khách hàng và công ty sau khi ký hợp đồng mua bán, công ty này sẽ đề nghị ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng với tổng giá trị bảo lãnh rất cụ thể. Nếu chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng tiến độ hoặc không bàn giao, Vietbank sẽ hoàn trả 100% số tiền khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư bao gồm thuế VAT và các khoản lãi phạt. Tất cả những khách hàng đã ký hợp đồng sau 20 ngày sẽ được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh.
Đến nay, 350 khách hàng mua căn hộ trong dự án The Art đã có thư bảo lãnh. “Khi khách hàng nhận chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng họ không còn tâm lý lo lắng chủ đầu tư bàn giao nhà trễ. Chắc chắn đến tháng 12-2016, dự án sẽ hoàn thành đúng như tiến độ cam kết” - ông Lê Kim Hoàng, Giám đốc kinh doanh Công ty Gia Hòa, khẳng định. Cũng theo ông Hoàng, trên thực tế rất ít chủ đầu tư có khả năng thực hiện được về quy định bảo lãnh do tiềm lực tài chính không đủ. Nếu có, các doanh nghiệp chỉ dừng lại ở mức chống chế hoặc đưa ra một thông báo chung chung, trong đó không có những điều kiện thể hiện trên thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh cụ thể.
 |
Người mua căn hộ The Art sẽ được ngân hàng phát hành chứng thư |
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay có nhiều nút thắt khiến vấn đề bảo lãnh gặp rất nhiều khó khăn. Trong một dự án cụ thể, ngân hàng vừa phải dành một khoản để thực hiện bảo lãnh vừa giải ngân cho chủ đầu tư xây dựng. Trong trường hợp doanh nghiệp bán hàng không tốt, bị gánh nặng phải trả lãi vay, tiền đổ vào xây dựng ít đi sẽ dẫn đến công trình chậm tiến độ. Điều này sẽ kéo theo nhiều rủi ro rất lớn cho chủ đầu tư lẫn ngân hàng. Bên cạnh đó, trong khi phải vay tiền mua đất, xây dựng công trình trên đất, việc quy định các chủ đầu tư ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm để được bảo lãnh càng làm gia tăng thêm gánh nặng tài chính.
