Thay đổi cách làm quy hoạch để phát triển bền vững

Lãng phí nguồn lực

(ĐTTCO) - Quy hoạch hiệu quả, triển khai nghiêm túc, sẽ khai thác tối đa nguồn lực và đem lại phồn vinh chung cho đất nước. Tiếc rằng, thời gian qua, trong nhiều chương trình thực hiện quy hoạch, mặc dù bỏ ra hàng chục tỷ USD, nhưng cuối cùng TPHCM chỉ được phần hạ tầng.  Một khoản lợi ích to lớn khác có được từ chênh lệch địa tô đã chảy vào nơi khác.

Khó gắn kết đầu tư, thu hồi vốn

Chưa tới 10 năm, TPHCM đã thực sự thay đổi diện mạo. Hàng loạt tuyến đường mới, hiện đại như Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ… ra đời, là yếu tố có tính chất đòn bẩy tạo nên sự thay đổi ấy. Thế nhưng, ngoài hiệu quả về giao thông, xét về mặt kinh tế, TPHCM đã thu được gì từ hậu các đại dự án đó?

“Tất cả mới chỉ là những bản vẽ, những quy định về thiết kế kiến trúc các trục đường nêu trên”, một cán bộ của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM xin phép giấu tên nói. Tác dụng của những quy định này mới ở mức giúp chính quyền địa phương - nơi các tuyến đường đi qua - có cơ sở cấp phép xây dựng cho người dân. Mục tiêu lớn nhất - giúp TPHCM có kế hoạch khai thác quỹ đất hai bên đường, vừa phục vụ cho công tác chỉnh trang đô thị, vừa giúp TP có được nguồn thu từ việc giao đất - chưa được thực hiện. Điều đáng nói, trong khi các cơ quan chức năng tỏ ra khá chậm chạp trong việc khai thác giá trị gia tăng từ đất được đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản đã không bỏ qua cơ hội này. Dự án đầu tư xây dựng tuyến metro số 1 theo kế hoạch còn hơn 2 năm nữa mới hoàn thành, song nó đã tạo được lợi thế khổng lồ cho các dự án phát triển bất động sản gần đó. Mặc dù thị trường còn khó khăn, tồn kho căn hộ còn lớn, vậy mà chủ dự án Masteri có hơn 3.000 căn hộ nằm dọc tuyến metro số 1 với lời quảng cáo “gần ga metro” đã bán hết sạch! Hoặc xa hơn, dự án Lavita của Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh (mua lại từ một chủ đầu tư èo uột vì bán sản phẩm hoài không được), sau khi gắn mác “liền kề với ga metro số 10” đã nhanh chóng bán hết sạch 648 căn hộ. Đó là chưa kể nhiều đại dự án có hàng chục ngàn căn hộ ở khu nội thành ăn theo metro…

Hơn 10 năm trước, vấn đề khai thác nguồn lực quy hoạch đã từng được xới lên. Lúc đó, Thạc sĩ Dư Phước Tân, Chủ nhiệm đề tài Nghiên cứu về đô thị hóa tại TPHCM, đã chỉ ra nghịch lý tồn tại: Ngân sách nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhưng lợi ích mang lại từ công trình hạ tầng vẫn chưa được phân chia hợp lý đối với Nhà nước, nhà đầu tư và các hộ dân liên quan. Chẳng hạn, dự án xây dựng đường An Lạc - Bình Trị Đông từ khi khởi động đầu tư, giá đất nông nghiệp chỉ 300.000 - 800.000 đồng/m² nhưng khi dân cư lấp đầy, giá đất tuần tự tăng theo từng giai đoạn là 2,1 - 6 triệu đồng/m² rồi đến 25 triệu đồng/m². Tại dự án mở rộng đường Hoàng Hoa Thám - Vạn Kiếp, giá đất khi Nhà nước công bố quy hoạch là 9 triệu đồng/m² nhưng khi hoàn thành mở rộng đường, giá đất đã tăng lên 15 - 17 triệu đồng/m². Rõ ràng Nhà nước không được phân chia lợi ích đúng mức trong quá trình đô thị hóa, đối tượng hưởng lợi nhiều nhất là chủ đầu tư và những nhà đầu cơ.

Trên thực tế, TP đã có lần khai thác tốt quỹ đất hai bên đường, đó là khi xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ nối đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước, huyện Nhà Bè. Thay vì mở rộng 60m, TP đã giải tỏa rộng ra 210m trên suốt tuyến đường dài 7,5km. Tổng diện tích đất mở rộng thêm là 68,7ha. Sau khi tổ chức đấu giá 48,7ha, tổng số tiền thu được 466 tỷ đồng; 20ha còn lại giao cho một nhà đầu tư nước ngoài để đổi đất lấy hạ tầng ở khu vực khác. Giờ đây, tuyến đường này với hàng loạt chung cư cao tầng mọc lên, góp phần rất lớn trong vấn đề giãn dân ra ngoại thành. Số tiền thu được sau đấu giá không chỉ đủ cho làm đường, bố trí tái định cư mà còn đóng góp không nhỏ cho ngân sách. Nhưng rất tiếc, bài học này không trở thành “kim chỉ nam” trong vấn đề chỉnh trang đô thị. 

Lãng phí nguồn lực ảnh 1
Nhà, cao ốc bên metro Bến Thành - Suối Tiên. Ảnh: CAO THĂNG

 “Không đều chân”, nhiều bất cập

Theo Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giám đốc Chương trình giảng dạy Fulbright - Đại học Kinh tế TPHCM, thực hiện quy hoạch phải có quá trình, trong đó quyết định thực hiện dự án, công trình nào phải được cân nhắc kỹ trên cơ sở vừa đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư, vừa đảm bảo lợi ích lâu dài của cộng đồng. Để làm được điều đó, sau quy hoạch, ngành chức năng phải lập kế hoạch thực hiện quy hoạch. Kế hoạch này phụ thuộc lớn vào đáp án của bài toán tài chính đô thị. Nguyên tắc là thế, song trên thực tế, ở nhiều nơi, việc thực hiện quy hoạch đơn giản chỉ là “nhặt” ra vài công trình, dự án có lợi làm trước. Đơn cử, theo quy hoạch khu trung tâm hiện hữu mở rộng của TPHCM rộng 930ha bao gồm quận 1, 3, một phần quận 4 và Bình Thạnh sẽ có rất nhiều cao ốc được xây dựng. Thế nhưng, đây là “bức tranh” của gần 10 năm nữa, khi mà 2 tuyến metro số 1 và 2 đã hoàn thành, đi vào sử dụng. Trung tâm thành phố được kết nối với các khu vực khác bằng các tuyến đường trên cao, các tuyến BRT và mạng lưới xe buýt liên hoàn. Hạ tầng kỹ thuật giao thông vận tải hoàn chỉnh còn xa vời, nhưng nhiều cao ốc đã mọc lên “đón đầu” quá sớm, hậu quả khó tránh khỏi là ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống thoát nước, gây ngập… Tương tự, nhiều cao ốc gần khu vực sân bay Tân Sơn Nhất đã và đang mọc lên rất rầm rộ, bất chấp khu vực này đã quá tải về giao thông. Hỏi ra, hầu hết các cao ốc trên đều được xây dựng “hợp quy hoạch”. Không sai, nhưng đó là quy hoạch của… những năm 2020-2025, khi mà phần lớn hoạt động của sân bay Tân Sơn Nhất sẽ di dời ra sân bay Long Thành.

Nói về việc thực hiện quy hoạch như vậy, lãnh đạo một sở chuyên ngành của TP cho hay, cái khó là đầu tư hạ tầng kỹ thuật đòi hỏi vốn lớn, thời gian lâu nên ít nhà đầu tư mặn mà. Trong khi đó, phát triển các dự án bất động sản thu hồi vốn nhanh hơn… Không cho họ đầu tư, TPHCM cũng mất cơ hội phát triển, chưa kể việc đầu tư cũng giúp tăng nguồn thu cho TP.

Chắc chắn nguồn thu từ đất, nhất là “đất vàng, đất kim cương” ở khu vực trung tâm là không nhỏ. Thế nhưng, không biết chúng có đủ bù đắp thiệt hại do kẹt xe, ngập nước gây ra?

Lập quy hoạch để… điều chỉnh!

Để có cơ sở hình thành nên các khu đô thị hiện đại, có chất lượng sống tốt, nhiều năm nay TPHCM đã mạnh dạn chi ra những khoản kinh phí khổng lồ để thuê tư vấn nước ngoài lập đồ án quy hoạch. Trên thực tế, TPHCM đã sở hữu nhiều đồ án quy hoạch có chất lượng tốt. Tuy nhiên, nhiều đồ án đã được điều chỉnh ngay sau khi được phê duyệt không bao lâu. Đồ án quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã điều chỉnh tăng thêm tới khoảng 40% diện tích sàn xây dựng. Nhiều khu vực trong đồ án quy hoạch bờ Tây sông Sài Gòn - một phần của quy hoạch trung tâm hiện hữu mở rộng TPHCM - cũng đã điều chỉnh diện tích sàn xây dựng lên thêm nhiều lần… “Thu hút nhà đầu tư…” là lý do thường được đưa ra để giải thích cho quyết định điều chỉnh quy hoạch. Không nhận định về lời giải thích này, nhưng rõ ràng cách làm quy hoạch như vậy không hiệu quả. Vừa tốn chi phí nghiên cứu, lập đồ án quy hoạch, vừa tốn chi phí điều chỉnh quy hoạch mà còn tạo ra dư luận xấu đối với quyết định điều chỉnh quy hoạch. Thường một đồ án quy hoạch thuê tư vấn nước ngoài lập phải tốn vài trăm ngàn tới hàng triệu USD.

NGUYỄN KHOA - LƯƠNG THIỆN

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden

(ĐTTCO) - CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) giới thiệu dự án nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden với mức giá chỉ từ 17 triệu đồng/m2 (nhà, đất, sổ hồng). 

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ, không thể lập di chúc thừa kế

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi đang mua đất của một dự án ở quận 2 (TPHCM). Do thời gian nhận đất còn lâu nên để phòng ngừa chuyện không hay xảy ra, tôi có thể lập di chúc cho người con út thừa kế diện tích đất đó không?