TỪ CHÍNH SÁCH ĐẾN THỰC TIỄN

Khuyến khích đầu tư nhà nhỏ

Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành là một trong số ít doanh nghiệp kiên trì “đấu” với các cơ quan chức năng để được xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ, không phải bây giờ mà ngay từ thời điểm các chủ đầu tư đua nhau xây dựng căn hộ có diện tích lớn. Từ thực tiễn đó, mới đây Bộ Xây dựng đã nhìn nhận lại vấn đề này.

Theo quy định của Luật Nhà ở, căn hộ thương mại phải có diện tích tối thiểu 45m2. Nhưng thời gian qua rất ít chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư xây dựng loại căn hộ này mà thường từ 75-130m2.

Tuy nhiên ngay từ đầu Công ty Đất Lành đã kiên quyết đi theo hướng căn hộ nhỏ, bởi theo chúng tôi phần lớn người có nhu cầu nhà ở thật sự khả năng tài chính chỉ đủ để mua căn hộ trên dưới 600 triệu đồng.

Do đó, Đất Lành đã mạnh dạn đề xuất cho phép xây dựng căn hộ siêu nhỏ 25m2. Tuy nhiên, quan điểm căn hộ nhỏ của Đất Lành không phải quan chức, chuyên gia nào cũng đồng tình, ủng hộ. Có chuyên gia cho rằng phát triển căn hộ nhỏ là phát triển nhà ổ chuột trên cao.

Một lãnh đạo của TPHCM cũng từng tuyên bố dự án chung cư Thuận Kiều (quận 5) có diện tích nhỏ, lại ở ngay trung tâm TP gần 10 năm nay bán cũng không xong, xây dựng ở ngoại thành làm sao bán được, do đó không thể ủng hộ.

Nhưng sau nhiều nỗ lực thuyết phục, cuối cùng Đất Lành cũng được Bộ Xây dựng cho phép thí điểm xây dựng căn hộ nhỏ. Chung cư Thái An 3-4 (quận 12) có quy mô 720 căn, tổng mức đầu tư khoảng 400 tỷ đồng, trong đó căn hộ có diện tích 40-50m2 chiếm phần lớn, chỉ có 60 căn có diện tích 60m2.

Đến nay dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, 90% số căn hộ đã được bán, số lượng căn hộ còn lại chủ yếu là căn hộ có diện tích 60m2.

Quyết định làm căn hộ diện tích nhỏ tại dự án Thái An 3-4 là bài học từ dự án chung cư Thái An 1-2. Dự án Thái An 1-2 diện tích căn hộ 70-100m2, khi đưa ra thị trường, căn hộ 70m2 bán rất nhanh còn căn hộ diện tích lớn rất kén khách hàng.

Khuyến khích đầu tư nhà nhỏ ảnh 1

Chung cư Thái An 3-4 đang được hoàn thiện, trong đó 90% là căn hộ 40-50m2.

Điều khiến chúng tôi rất bức xúc hiện nay là hầu hết ngân hàng đều “làm khó” với BĐS. Trong khi thị trường này đang ảm đạm, không bán được sản phẩm, hàng tồn nhiều thì ngân hàng yêu cầu phải trả hết nợ cũ mới cho vay mới theo lãi suất thấp.

Các doanh nghiệp BĐS đã phải nỗ lực cầm cự suốt những năm qua lấy tiền đâu trả nợ ngân hàng, trong khi tài sản đã thế chấp hết. Không vay tiền được, dự án không triển khai được. Và không triển khai dự án được khách hàng không tin nên không mua nên làm gì có tiền để trả nợ ngân hàng.

Chúng tôi đang kỳ vọng dự án Thái An 3-4 được xem là khả thi khi 90% đã được bán và đang trong giai đoạn hoàn thiện. Hiện nay dự án chủ yếu huy động tiền từ khách hàng, bởi vay tiền ngân hàng để hoàn thiện rất khó khăn. 

Khảo sát của Đất Lành và một số cơ quan chuyên môn cho thấy nhu cầu nhà ở theo hoàn cảnh và tài chính đối với căn hộ 20-40m2 khoảng 58,1%. Đây là nhu cầu có thực nhưng hiện nay Nhà nước vẫn chưa có chính sách và tạo điều kiện sở hữu căn hộ loại này cho người dân.

Theo tính toán của Đất Lành, để có thể mua trả góp căn hộ 25m2, đơn giá 15 triệu đồng/m2, khách hàng phải có mức lương tối thiểu 12 triệu đồng/tháng.

Đây là điều kiện hầu hết người lao động không có khả năng đáp ứng. Bên cạnh đó, phân tích thị trường cho thấy nhu cầu căn hộ dưới 40m2 khoảng 50%, trong khi thời gian qua các chủ đầu tư và Nhà nước lại tập trung quá nhiều vào phân khúc diện tích lớn.

Cụ thể, tổng số căn hộ đã được chào bán tại TPHCM và Hà Nội khoảng 300.000 căn, chưa kể nguồn cung trong tương lai, hầu hết có diện tích trên 70m2. Do nguồn cung căn hộ lớn (300.000 căn) và nhu cầu căn hộ nhỏ không gặp nhau nên tồn đọng hàng chục ngàn căn hộ lớn, trong khi hàng triệu người dân không có nhà riêng để ở.

Để giải bài toán trên, Đất Lành kiến nghị cơ quan quản lý trong 5 năm tới cần tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, khuyến khích đầu tư và ban hành những quy định hướng dẫn để doanh nghiệp đầu tư căn hộ dưới 40m2, phục vụ nhu cầu xã hội.

Cơ cấu căn hộ có thể chia thành 4 loại, dao động 20-70m2, tương ứng với 1 đến 4 người sinh sống trong đó. Cùng với đó cho phép các doanh nghiệp có căn hộ diện tích lớn đang tồn đọng được chia nhỏ thành 2-3 căn hộ dưới 40m2.

Mới đây ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục phát triển thị trường BĐS và nhà ở (Bộ Xây dựng), cũng cho rằng cần xem xét lại việc quy định diện tích tối thiểu của căn hộ tại các dự án chung cư thương mại 45m2. Bởi nhiều nước trong khu vực kinh tế rất phát triển nhưng vẫn cho phát triển loại hình nhà ở diện tích nhỏ.

Chính sách không phù hợp với thực tiễn và thực tiễn phát sinh những đòi hỏi chính đáng để đáp ứng nhu cầu của người dân, thiết nghĩ những người làm chính sách cần nghiêm túc xem lại.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Cơn địa chấn mang tên “đất công”

Cơn địa chấn mang tên “đất công”

(ĐTTCO) - Việc Cơ quan An ninh điều tra Bộ Công an có văn bản yêu cầu phối hợp điều tra việc mua bán nhà, đất công sản trên địa bàn TP Đà Nẵng từ năm 2006 đến nay, bước đầu hé lộ những thông tin lợi nhuận khủng từ việc xẻ thịt đất công mà lâu nay mọi người vẫn râm ran. 

Dự án - đầu tư

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất ngoài hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất

(ĐTTCO) - Hỏi: - Năm 1992, tôi mua một căn nhà 100m2 trên mảnh đất 390m2. Xin hỏi, nay tôi làm thủ tục cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích khuôn viên trên có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?