Vụ ngân hàng siết nợ chung cư The Harmona:

Không có cơ sở đuổi dân ra khỏi nhà

(ĐTTCO) - Như ĐTTC đã có bài phản ánh, hiện hàng trăm hộ dân sống tại chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TPHCM -ảnh) như ngồi trên lửa, vì Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc SG) thông báo siết nợ chủ đầu tư. Xung quanh vấn đề này, ĐTTC đã có cuộc trao đổi với luật sư NGUYỄN HỮU HỌC, Hãng Luật Giải phóng.

PHÓNG VIÊN: - Ông bình luận thế nào về việc BIDV Bắc SG ra thông báo siết nợ chủ đầu tư dự án The Harmona?

Luật sư NGUYỄN HỮU HỌC: - Đây là việc BIDV Bắc SG xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng vay nợ mà đối tượng để xử lý là dự án The Harmona. Theo quy định tại Khoản 5, Điều 351, Bộ luật Dân sự, bên nhận thế chấp có quyền: “Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”.

Vấn đề cốt lõi là cách xử lý của BIDV Bắc SG. Tôi cho rằng về lô-gic thông thường trong xử lý tài sản đảm bảo yêu cầu đó là hợp lý, với điều kiện tài sản đó vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Bởi Hợp đồng thế chấp đã được ký kết và thỏa thuận, nghĩa vụ trả nợ đã quá hạn, ngân hàng đã ra thông báo yêu cầu trả nợ nhưng bên có nghĩa vụ chưa thực hiện được. Vì vậy, việc BIDV Bắc SG tiến hành xử lý đối với tài sản bảo đảm (dự án chung cư The Harmona) là phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về giao dịch bảo đảm và thực hiện đúng quyền của bên nhận thế chấp đối với trường hợp cần phải xử lý tài sản thế chấp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ.

- Vậy việc BIDV Bắc SG “đuổi” dân ra khỏi dự án The Harmona để thu hồi nợ là đúng quy định pháp luật?

- Theo Luật Nhà ở, khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua nhà, quyền sở hữu nhà đã chuyển giao cho người dân và lúc đó những căn hộ đã chuyển giao không còn là tài sản của chủ đầu tư nữa. Do vậy, yêu cầu các hộ dân ra khỏi nhà để ngân hàng thu hồi là không có cơ sở. Tuy nhiên, việc tranh chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng tới việc cấp giấy sở hữu nhà của người dân, điều này sẽ ảnh hưởng đến các quyền sử dụng, định đoạt của các hộ dân trong việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp...

- Nhưng rõ ràng dự án The Harmona đã bị chủ đầu tư mang đi thế chấp. Vậy giao dịch mua bán nhà của chủ đầu tư với người dân có phù hợp luật pháp cũng như pháp luật hiện hành quy định thế nào về vấn đề này?

- Luật dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Hoặc chỉ được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng quy định bên nhận thế chấp có quyền giám sát, kiểm tra tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần xem xét BIDV Bắc SG trong trường hợp này có biết về việc chủ đầu tư đem dự án thế chấp đi bán cho người dân không, có nhận được thông báo không? BIDV Bắc SG có giám sát, kiểm tra đầy đủ dự án mình đang nhận thế chấp hay không?

Về mặt nguyên tắc, việc đem tài sản thế chấp để tiến hành giao dịch khác khi không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là hành vi vi phạm quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Kinh doanh BĐS. Trách nhiệm chính thuộc về ban quản lý dự án chung cư Harmona trong việc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho các hộ dân đã mua nhà và phải chịu xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS; mức phạt tối đa 70 triệu đồng.

Không có cơ sở đuổi dân ra khỏi nhà ảnh 1
- Nếu xác định sản phẩm (căn hộ) không đủ điều kiện để bán nhưng chủ đầu tư vẫn bán ra thị trường thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý nào?

- Theo quy định của Điều 78, Luật Kinh doanh BĐS, trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực thi chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS trên địa bàn, trực tiếp nhất là Sở Xây dựng. Cần lưu ý, theo quy định tại Điều 55 luật này, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Ngoài ra, nếu việc mua bán giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức thông qua văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng, cần phải xem xét cả trách nhiệm của các tổ chức hành nghề công chứng. Nếu mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS, trách nhiệm liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch BĐS đó, vì họ có nghĩa vụ phải bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch đủ điều kiện được giao dịch

- Vậy cư dân The Harmona cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình? Ông có lời khuyên gì cho người mua nhà trên giấy hiện nay?

- Cư dân The Harmona cần phối hợp với các cơ quan chức năng trong việc cung cấp thông tin một cách trung thực, đầy đủ liên quan đến hoạt động mua bán của họ với chủ đầu tư. Trong bất cứ vấn đề nào có liên quan xảy ra về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm giữa BIDV Bắc SG, CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) và CTCP Thanh Niên (chủ đầu tư), các hộ dân đã mua nhà phải được tham gia với tư cách là bên thứ 3 có quyền và nghĩa vụ liên quan tới tài sản thế chấp đang chờ bị xử lý, tránh trường hợp xử lý xong rồi mới biết. Đối với các cá nhân mua nhà trên giấy, việc xem xét hồ sơ pháp lý dự án và các cam kết của chủ đầu tư là rất cần thiết. Chủ đầu tư phải đưa ra được các căn cứ pháp lý, đảm bảo, cam kết về tài sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện chào bán để tránh các rắc rối không đáng có.

- Xin cảm ơn ông.

Người dân yên tâm cư ngụ

Chiều 26-5, Tamexim đã đạt được thỏa thuận bằng văn bản với BIDV Bắc SG về việc giải chấp dự án chung cư The Harmona. Theo đó, Tamexim sẽ tất toán toàn bộ khoản vay tại BIDV Bắc SG trước ngày 15-6 và sẽ tiến hành giải chấp tài sản là dự án chung cư The Harmona. Chủ đầu tư dự án cũng có văn bản gửi các cơ quan chức năng cam kết sẽ đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích của cư dân mua căn hộ tại dự án, sẽ thanh toán khoản vay tại ngân hàng.

Ông Châu Văn La, Chủ tịch UBND quận Tân Bình, khẳng định chính quyền quận sẽ không ủng hộ, không đồng ý hỗ trợ cưỡng chế người dân khỏi chung cư. Như vậy, người dân cứ yên tâm cư ngụ, sinh hoạt bình thường. Trong trường hợp ngân hàng có động thái đến siết nợ, quận sẽ cử người có trách nhiệm làm việc. Ngoài ra, quận cũng đã có văn bản gửi NHNN chi nhánh TPHCM thông báo sự việc và yêu cầu chấn chỉnh hành vi làm người dân hoang mang của BIDV Bắc SG.

Cẩn trọng “chọn mặt gửi vàng”

Vụ việc BIDV phát thông báo đến chủ đầu tư là CTCP Thanh Niên và Tamexim đòi thu hồi tài sản thế chấp để vay tiền là đất và tài sản trên đất với gần 600 căn hộ tại dự án The Harmona để xử lý nợ quá hạn, một lần nữa khuyến cáo khách hàng hãy cẩn thận chọn chủ đầu tư uy tín để xuống tiền mua nhà, đất tại các dự án.

Thực ra đây không phải vụ đầu tiên chủ đầu tư vừa cầm cố dự án để vay tiền, vừa bán cho khách hàng. Trước đó cơ quan chức năng phát hiện hàng loạt chủ đầu tư các dự án như Ruby Garden, VPH, LM… ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, thậm chí là hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng nhưng vẫn cầm cố dự án cho ngân hàng và mất khả năng chi trả. Với các chủ đầu tư năng lực tài chính có hạn, nguồn vốn huy động từ khách hàng có vai trò quan trọng trong phát triển dự án. Ở chiều ngược lại, khách hàng khi mua nhà trả theo tiến độ cũng có phần dễ thở hơn so với việc mua nhà đã xây xong, sẵn sổ hồng nhưng phải trả tiền một lần. Nhiều khách hàng tâm sự, mua nhà đất dự án xây theo tiến độ lúc nào cũng hồi hộp: Đặt cọc xong không biết chủ đầu tư có xây không; bắt đầu xây thì lo xây có đúng tiến độ không, có hoàn thiện và bàn giao nhà như cam kết không; nhận nhà rồi lại không biết bao giờ mới có sổ hồng… Thực tế, nhiều khách hàng đã được bàn giao nhà nhưng giấy tờ đã bị chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng. Người dân bỏ tiền tỷ ra mua nhà vừa để ở vừa làm tài sản để có thể vay mượn, xoay sở khi cần thiết, nhưng nếu chưa có giấy tờ “chính chủ” thì chẳng làm được gì, bán lại mất giá. 

Sau đợt đóng băng 2008-2011, thị trường đã thanh lọc những chủ đầu tư làm ăn lôm côm, chỉ những doanh nghiệp có năng lực mới trụ lại đến ngày hôm nay. Nhưng nhìn vào sự hào nhoáng của doanh nghiệp, của dự án chưa hẳn đã phản ánh đầy đủ năng lực của doanh nghiệp. Do vậy, để bớt hồi hộp khi mua nhà đất dự án, khách hàng nên chọn những doanh nghiệp đã khẳng định uy tín trên thương trường, bằng những dự án cụ thể đã làm để khỏi “tiền mất tật mang”.

Trà Giang

Minh Tuấn (thực hiện)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khách hàng tìm hiểu dự án D-Vela của DRH.

Khách hàng săn dự án mặt tiền

(ĐTTCO) - Với hàng loạt dự án căn hộ bung ra đã dẫn đến cuộc cạnh tranh khốc liệt. Do vậy khu vực, vị trí từng căn hộ luôn là lợi thế cạnh tranh, trong đó các dự án mặt tiền đường lớn đang là sự lựa chọn của nhà đầu tư.

Dự án - đầu tư

Cạnh tranh bằng chất lượng và chính sách bán hàng

(ĐTTCO) - Thị trường BĐS TPHCM cuối năm trở nên sôi động với nguồn cung liên tục tăng, đồng thời cũng chứng kiến cuộc cạnh tranh khốc liệt ở các phân khúc, nhất là căn hộ cao cấp.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn