Khơi thông đa dạng nguồn vốn

Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam có tiềm lực rất lớn và đa dạng. Vấn đề là phải tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư vào BĐS một cách ổn định, bền vững, hiệu quả và hạn chế rủi ro. Để phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp và hiệu quả, phải xây dựng và phát triển một thị trường vốn thực sự đảm bảo cân đối cung cầu vốn đầu tư cho BĐS, phối hợp tốt các nguồn vốn đầu tư.

Các nguồn vốn thiếu tính bền vững

Hiện tượng một số tập đoàn, tổng công ty lớn - nhất là tập đoàn, tổng công ty nhà nước - ồ ạt tham gia thị trường BĐS mấy năm gần đây đã cung cấp một nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, nguồn vốn này mang nặng tính phong trào, thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định, nên không làm thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh, mà còn làm tăng tỷ trọng nguồn vốn “nóng” cho thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp thiếu tiềm lực tài chính cũng tham gia thị trường BĐS (theo kiểu “tay không bắt cướp”) đã làm tăng số lượng dự án BĐS chậm tiến độ, thậm chí bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tài chính, tăng chi phí cơ hội…

Khơi thông đa dạng nguồn vốn ảnh 1

Các dự án nhà ở đưa sản phẩm ra thị trường huy động nguồn vốn từ
khách hàng ngay sau khi xong phần móng. Ảnh: LÃ ANH

Vốn đầu tư nước ngoài - trực tiếp (FDI) và gián tiếp (kể cả nguồn từ kiều bào ở nước ngoài) - đang có xu hướng tăng lên trong mấy năm gần đây. Tuy vậy, nguồn vốn này chỉ tập trung vào vài phân khúc thị trường BĐS như du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại… và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.

Hơn nữa, sự tham gia của các quỹ đầu tư tài chính vào thị trường BĐS vừa bị hạn chế bởi tỷ lệ nhất định trên quy mô quỹ, vừa thiếu hành lang pháp lý cần thiết để đảm bảo sự ổn định của nguồn vốn này. Quy định về khả năng tiếp cận BĐS của người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tuy đã có, song chậm triển khai trong thực tiễn.

Vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp liên quan tới dự án BĐS (tính chất trái phiếu công trình) đã manh nha, song còn thiếu các quy định pháp lý cần thiết. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho việc huy động các nguồn vốn trung, dài hạn từ dân cư cho thị trường BĐS cũng chưa đầy đủ và rõ ràng.

Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS như hình thành các dạng quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS… vẫn chưa được triển khai.

Vốn nhà nước bao gồm vốn đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước và vốn tín dụng nhà nước là nguồn vốn đóng vai trò rất quan trọng trong đầu tư vào thị trường BĐS, cả đầu tư trực tiếp tạo dựng các BĐS (trụ sở, cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp, nhà dành cho cán bộ công nhân viên chức…) cũng như đầu tư gián tiếp thông qua quy hoạch, quản lý thị trường BĐS…

Đặc biệt đối với một nước đang phát triển như nước ta, với khu vực kinh tế nhà nước chiếm trên 40% GDP, nguồn vốn nhà nước cho thị trường BĐS lại càng giữ vị trí quan trọng.

Trong dân cư chủ yếu là vốn “nóng”

Vốn dân cư được sử dụng đầu tư vào BĐS rất lớn - do tuyệt đại đa số người dân Việt Nam đều coi BĐS là tài sản lớn, quan trọng và muốn chiếm hữu. Nguồn lực tài chính trong dân cư rất lớn, song hệ thống tài chính chính thức chưa thu hút được do tác động của lạm phát, lãi suất, tỷ giá…

Trong khi đó, các kênh đầu tư hấp dẫn, các sản phẩm tài chính chính thức còn thiếu; các định chế đầu tư BĐS tập trung hầu như chưa có, quy định về góp vốn của nhà đầu tư trong quá trình hình thành BĐS còn chứa đựng nhiều rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư BĐS…

Do vậy một phần không nhỏ nguồn lực tài chính trong dân cư được huy động đầu tư tràn lan, không định hướng vào thị trường BĐS, kể cả dưới hình thức nguồn vốn “nóng”, vừa không thể kiểm soát được, vừa tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn.

Việc huy động, vay mượn trong dân cư rất đa dạng, phức tạp và hầu như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giao dịch dân sự nhưng có sự tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân, chẳng hạn như vay nóng, chơi hụi, cầm đồ… với lãi suất thỏa thuận rất cao; huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn (không theo quy định của luật)… nên thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo…

Hơn nữa, ranh giới giữa dân sự và hình sự trong các giao dịch này không rõ ràng - ngay cả khi rõ ràng, việc xử lý cũng tốn rất nhiều thời gian.

Để ổn định nguồn vốn “nóng” này, trước hết cần xem đây là những giao dịch xuất phát từ tất yếu khách quan và vì vậy cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để những giao dịch này được công khai, hợp thức hóa dưới sự chứng thực, kiểm tra và giám sát của các cơ quan quản lý theo nguyên tắc ngăn chặn trước những rủi ro tốt hơn là xử lý những rủi ro đã xảy ra, nhất là những rủi ro của thị trường tín dụng “ngầm” khi chúng ta chưa có biện pháp chính thức hóa nó.

Mặc dù chúng ta chưa tự do hóa tài khoản vốn, chưa cho phép luân chuyển vốn tự do, song do khả năng kiểm soát còn hạn chế nên không loại trừ khả năng nguồn vốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS còn mang yếu tố ngoại (thậm chí có thể cả hoạt động rửa tiền từ nước ngoài). Mọi việc sẽ bình thường nếu “phi vụ” đầu tư đó thành công, song lợi nhuận cao luôn gắn liền với rủi ro cao, nên nếu “phi vụ” đó không thành công, người chiếm dụng vốn đầu tư “nóng” rất có thể mất khả năng chi trả, nhất là khi lượng vốn chiếm dụng có quy mô lớn, thậm chí có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền sang cả hệ thống.

Vì vậy, cần có các quy định quản lý tài chính chặt chẽ để kịp thời ngăn chặn loại nguồn vốn “nóng” này đổ vào thị trường BĐS. Một trong những biện pháp khả thi là quy định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung, dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như quy định liên quan tới giao dịch trên thị trường chứng khoán chính thức hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền.

TS. VŨ ĐÌNH ÁNH

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

(ĐTTCO) - Người dân nói chung và giới kinh doanh BĐS nói riêng khá quan tâm đến một số đề xuất của Bộ Tài chính với Chính phủ về định hướng điều chỉnh 5 chính sách thuế, trong đó có Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT), bởi liên quan đến các hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. 
 

Dự án - đầu tư

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ, không thể lập di chúc thừa kế

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi đang mua đất của một dự án ở quận 2 (TPHCM). Do thời gian nhận đất còn lâu nên để phòng ngừa chuyện không hay xảy ra, tôi có thể lập di chúc cho người con út thừa kế diện tích đất đó không?