Đổi đất lấy hạ tầng (BT) là phương pháp đầu tư từng được doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương ưu ái bởi kết quả đôi bên cùng có lợi. Tuy nhiên, sự lao đao của thị trường BĐS những năm qua đã nhanh chóng khiến phương án này dần xuống giá.
Không còn là miếng ngon
Nam Cường và Geleximco có lẽ là 2 tên tuổi tiêu biểu cho những doanh nghiệp phải “bỏ của chạy lấy người” đối với các dự án BT trên địa bàn Hà Nội. Nam Cường gây tiếng vang trên thị trường BĐS với dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của dự án đường Lê Văn Lương kéo dài. Tiếp đó, với việc thực hiện đầu tư dự án đường trục phát triển kinh tế-xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ), Nam Cường sẽ có các dự án đối ứng là dự án Khu đô thị Quốc Oai và Khu đô thị Chương Mỹ.
Còn Geleximco cũng từng thành công vang dội với dự án Geleximco Lê Trọng Tấn đối ứng cho dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông), sau đó doanh nghiệp này tiếp tục thực hiện dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Đổi lại, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150ha, Khu đô thị Trung Minh 130ha, sân golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600ha (nay thuộc địa bàn Hà Nội).
Tuy nhiên, sau giai đoạn dài trì trệ, nguồn vốn khó khăn, thị trường BĐS mất thanh khoản, 2 doanh nghiệp này đã phải xin trả lại hàng loạt dự án. Nam Cường trả lại dự án Khu đô thị Quốc Oai với lý do thị trường BĐS khó khăn, quy hoạch chung thay đổi, đồng thời xin Hà Nội dự án khác hợp lý hơn, nhưng TP đã quyết định dừng hình thức BT đối với dự án này. Geleximco cũng trả lại Dự án đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình sau thời gian dài ì ạch triển khai dù đã đầu tư vào đây hàng trăm tỷ đồng.
Trên thực tế, không chỉ Geleximco và Nam Cường mà rất nhiều doanh nghiệp khác hoặc phải xin thêm thời hạn triển khai hoặc bị TP thu hồi do triển khai các dự án BT quá chậm. Tính đến đầu năm 2014, Hà Nội đã yêu cầu dừng triển khai thực hiện theo hình thức BT đối với 6 dự án, quyết định không đầu tư đối với trên 40 dự án, trong đó có nhiều dự án trọng điểm đã có nhà đầu tư. Nhiều chuyên gia BĐS nhận định cơn sốt BT coi như đã chấm dứt.
Chọn nhà đầu tư tiềm lực
BT hay đổi đất lấy hạ tầng từng là phương cách rất phổ biến tại các TP lớn. Khi thực hiện phương pháp này, chủ đầu tư bỏ tiền xây dựng các công trình đô thị, đổi lại TP dành cho chủ đầu tư những lợi thế hoặc về đất, hoặc về công trình tương ứng để thực hiện kinh doanh thu hồi vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy “tiền đã trao” mà “cháo chưa múc”, đất đã thu hồi mà công trình chưa khởi công là hiện tượng phổ biến đối với các dự án BT, chưa kể TP còn phải tốn tiền của, công sức để giải quyết hậu quả để lại.
Theo báo cáo của Sở Kế hoạch - Đầu tư Hà Nội, tính đến đầu năm 2013, trên địa bàn TP có 63 dự án BT được triển khai. Tuy nhiên, chỉ có vỏn vẹn 6 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng là Cung Trí thức, Bảo tàng Hà Nội, đường trục phía Bắc Hà Đông, đường Lê Văn Lương kéo dài, Nhà máy Xử lý nước thải Yên Sở và Công viên Yên Sở. 57 dự án còn lại đang dậm chân tại chỗ, thực hiện cầm chừng hoặc bất động.
Trong đó 7 dự án đang triển khai chỉ 1 dự án đã hoàn thành các hạng mục chính, 4 dự án đã triển khai được một phần nhỏ, 2 dự án chưa khởi công. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này do quỹ đất đối ứng bị ảnh hưởng khi BĐS đóng băng, năng lực chủ đầu tư yếu kém, không đủ lực về tài chính.
 |
Dự án khu đô thị Dương Nội của Nam Cường. |
Theo các chuyên gia BĐS, sự dễ dãi khi phê duyệt các dự án BT đang khiến Hà Nội đứng trước tình cảnh: đất đã thu hồi, công trình không được triển khai, khó tìm nhà đầu tư thế chỗ… “Khi BĐS ở đỉnh cao, việc giành đất tốt nhất là đầu tư các dự án BT của TP. Nhưng khi BĐS tụt dốc, giá trị đất đai đóng băng, chủ đầu tư mất khả năng thực hiện dự án, hàng loạt công trình bị đình trệ dẫn đến hàng ngàn m2 đất lãng phí” - GS. Đặng Hùng Võ cho biết.
Cũng theo ông Võ, mặc dù hình thức đổi đất lấy hạ tầng đang dần thoái trào nhưng sẽ vẫn có những doanh nghiệp xin được đầu tư. Chính vì vậy, cân nhắc lựa chọn những chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, đồng thời bắt buộc phải đảm bảo tiến độ đối với các công trình của TP là điều cốt lõi để Hà Nội không lâm vào tình cảnh khó xử trong thời gian tới.
